为了下一代，选房签约篇

距离上次发帖过去了有一段时间了，在之前的贴里里提到过因为马上要迎接第三个娃，而现在一家四口挤在30多平米的小公寓里，虽然够用，但是再加个小宝宝的话会略显不方便，所以在最近2,3个月开寻觅个新住处。既然已经来了日本，肯定要住‘’机器猫家那样的房子‘’！没错，就是传说中的一户建（独栋住宅），但是残忍的事实（没银子）只让我们选择公寓 下面说说我对新住处的要求

1. 必须得在原有住处的附近，也就是离媳妇父母家近，用媳妇的话说就是周围住户群素质比起别的地方来稍微高那么一丢丢，我觉得南森町附近是继梅田之后第二地段贵的地方....梅田约等于国贸CBD，天满桥大概位于日本的中心地带所以价格至少对我来说，非常不友好 但是没辙...

2. 预算2000万日元以内（开始我以为不可以贷款，后面详说）

3. 要2居室也就是2LK有D当然更好（L就是living room 卧室，D就是Dinning room 客厅，K就是 Kitchen 厨房），考虑到可能父母每年来看看孙子什么的，父母住一间，我们5口住一间，因为都是5岁以下的小家伙也都是榻榻米，所以睡一间不觉得拥挤，当然这只是近3年的规划，等3年以后再选择更大的房子

4. 新房2千万以内在南森町这个地段是不用想了，中古建筑年限要20年之内，现在各个媒体都有做日本买房移民的广告，说什么日本买房就坐等涨价...而日本房地产的现况是，比如买新房，从交钱的那一刻开始，房子就开始贬值了，就和买车一样，在日本有钱人喜欢买新房，住个3,5年然后卖掉再买别的新房住，一般人都是住自家的一户建，要么就是买个公寓，但是公寓本身的价值会随着时间的流逝逐渐变为零，最后有价值的只有土地，所以一般二手公寓的价格超过20年就很难再卖出好价格了，除非降到一个很低的价格，所以我的想法是买个二手公寓住个5年然后赶紧卖掉，不然就不好出手了

根据以上4点条件，就开始找不动产中介了，因为日本法律规定不动产买卖必须通过中介来进行，所以找个称心何意，而且为雇主着想的中介成了重中之重；想着因为沟通方便且了解国人买卖习惯，开始找了个中国人开的中介公司，电话打过去把需求告诉他们，很快有个中介小哥给我回电话了，态度非常不错并微信图片给我推荐了几处房子，但因为种种原因不合适，其中有一套房子有兴趣说想去看看现房，等了一天没回信，到晚上后小哥给我发了几张那套房子的照片，我说我要实地看房，给我发照片是几个意思？不过光看照片那套房子也被我pass了，我只好自己通过网上找房源，然后把房源发给中介小哥让他帮我联系，但是我接连发了几套房源想实地看房，小哥总是没有接我的话，让我很是诧异，然后我看看他的朋友圈，都是发的投资用房源，估计很难碰上我这种自用的，自己住肯定有对房子各种信息相对敏感，问的问题肯定多，我在问可不可以贷款的时候小哥说可以用中国银行大阪支行，利率是2.5-2.8（这个利率也许在国内感觉非常低了，但是在日本，银行的门店利率是2.475%这还是没打折之前，日本银行竞争很激烈（参考半泽直树），一般为了拉贷款都会在店头利率上打个折减去1.5-2%的利率，这样实际贷款利率只有零点几% 对！你没有看错！而且是零首付，最高可贷35年！ ）然后我就跟小哥说，干嘛用中国银行贷款？利率高态度差（大家如果在日本接触过中国大使馆或者中国的银行就会明白）小哥直接发给我}‘呵呵’俩字然后说您的身份只能用这个银行贷。我没有永驻权（相当于绿卡）只是拿的日本人配偶签证，然后我给他发我看好的房源什么的，他就再也没有回我消息了...本着上赶着不是买卖的精神，在网上找了日本的中介，终于体会到了当大爷的感觉 把自己看好的房源告诉他，找个周末就可以看房，看房的同时可以把其他中意的房源信息告诉他让他继续安排其他房源的看房，就这样经过上面4个条件的筛选，终于选中了一套二手公寓作为未来3年的过渡，离现在住的地方走路十分钟，使用面积55平米不含阳台的13平米，日本的房地产都是不含阳台的，阳台认为是公共空间，但是业主享有该空间的专属使用权 。接下来就是中介介绍房屋买卖流程

二手房购房流程

我们选择的这套房子是2004年建造的，符合20年以内的房子2LDK相当于国内2室一厅，之前的房主为了房子卖个好价钱重新装修了一遍房子，这点和国内套路一样 ，就是因为地段和房屋建造时间的原因这套房子报价2880万日元，超出预算800多万，显然无法接受，我抱着试试看的心理跟中介小哥说能不能贷款，但是我没有永驻权（日本绿卡），小哥要了我的资料后（驾照，保险卡，在留卡，工资条）说马上给落实一下，没想到过了3天联系说银行根据我的资质可以给我1200万日元贷款这着实给了我个惊喜

银行贷款宣传页

贷款宣传页

其实心里已经确定了这套房子，但是心里不能表现出来，真相只有一个: 砍价！ 买车买房这么大的事儿怎么能不砍价儿呢（请别跟中国这种畸形的房市作比较），对于来日本投资买房的买家来说，请不要轻信中介说日本从不砍价这类的谣言，钱在自己兜儿里，该花的不能含糊，能省的也别浪费。就这样我跟中介小哥说，2500万能不能成交，感觉这要是在中国买房中介能给我飞1万次白眼，也加上那位中介小哥也是刚入行估计我是他第一单客人，没好意思直接拒绝我，说去和房东商量下，又是两三日的等待，中介小哥很不好意思的跟我说只谈到2720万，这跟我说的2500个差了200多万呢 不行！接着谈，用张大妈的一句话说，多少钱不重要，值才重要，砍价这种事情不能用电话解决，最后找了个休息日去了中介的事务所，在梅田的一栋办公楼里，他们的店长和课长接待了我们，把那套公寓的详细报价单给我们算了一下，报价含税中介费等一切费用一共2880万，税是不能少了，最后只能从中介费手续费下手，一口价2800万全包干不干？日本的中介费是按照房屋成交价的3%+6万日元收取的，比如1000万日元的房子，收取买家的中介费应该是1000*0.03+6=36万元有没有很黑！不光手收买家，还会向卖家手续中介费。但是这些中介费是可以谈的，因为日本的房源是共享的，所有的中介都可以通过一个业内平台去搜索房源，这个中介贵或者态度差或者种种原因不喜欢，立马可以换个中介，所有中介的竞争比较激烈，但是大家还是遵守游戏规则，表面上都是3%+6万的标准，然而实际是可以谈的，有的中介号称不要中介费，那么可能和卖家商量好，比如卖家低价1000万，中介卖出1200万，那么200万就是中介佣金这样，无论如何都是要让中介挣点钱，毕竟人家吃这碗饭的，但是房子的总价在自己心理承受范围内就ok。最后店长拍板2800万成交，贷款1200万

总报价表

根据上面的报价，选个周末去签合同，需要交50万日元定金，然而在签约前还要经过银行贷款部门的“面试”就是去工作所在地去和我面谈10几分钟，看看我提供的信息是不是有误，顺便再填写个贷款银行还款账户

到了不动产公司在真正的签约前，中介小哥会带着一位“宅地建物取引士”说白了就是取得国家资格的房地产经纪，先做自我介绍，然后把他的“宅地建物取引主任者”资格证书拿出来，想我门展示后放在我们面前

宅地建物取引士須通過日本國家考試、受訓登記取得合法資格，才可取得「宅地建物取引士証」，不但需熟記宅建業法令，還必須通曉民法、建築法規等，以保護消費者權益及執行房地產買賣與租賃的安全。宅建士考試在每年10月舉行，平均合格率約僅15%。

根據日本法令規定，只有宅建士才能從事下列行為：（各种准备在在日本投资的朋友请在签约前注意，是否是取引士在签约前给您做了详细的说明，从说明开始至说明结束，取引士会把他的证件一直放在桌子上以便客户检查）

在買賣合約簽立前做「重要事項說明」：簽約前宅建士必須針對購買的不動產做詳細的解說，如土地建物的標示、相關法令的種類和限制、付款約定及違約罰則等重要資訊。重要事項說明書、買賣契約書需經宅地建物取引士簽章後始具法律效益，契約書在買賣雙方簽名後盡速交付雙方，這也是宅建士的義務。

这位取引士给我们详细介绍了要买的公寓的具体信息，以及重要事项等等，重要事项说明书大概10几页，每一条都给我念了一遍，有理解困难的地方详细说明，契约书也10几页，也每一条逐一解释说明，让我了解

重要事项说明书

就是叫角上的这哥们儿给我们做的说明，只有有了他的签章，我们和不动产签的合约才具有法律效益重要事项报告书

房屋设备表

契约书

取引士把重要事项说明书和契约书各项条款解读完，大概用了快2个小时的时间 接下来就是在合约上签字和盖章的时间，签字画押感觉半辈子就卖给银行了，50万日元也给了房东当做定金，还有1万日元的印花税，就这样，买房的第一步，签约，就算完成了，接下来就是去银行办理贷款手续，我会在下一篇文章里给大家介绍。

写这篇文章断断续续写了一个礼拜没有功劳也有苦劳，没有苦劳也有疲劳，请各位看官不要吝啬手中的金银，想我砸过来吧~你们的支持才是我继续写下去的动力~