可遇不可求的事：找个有树的院子，建个Dream House，与爱人过一辈子（建造篇）

可遇不可求的事

——冯唐

后海有树的院子

夏代有工的玉

此时此刻的云

二十来岁的你

前言：

非常喜欢这首诗，特别是年近四十，有共鸣。

二十来岁的你，留不住，只能陪你好好过一辈子。

此时此刻的云，留不住，只能好好享受每一瞬间。

我说，找个有树的院子，建个Dream House，与爱人过一辈子。

東哥有树的院子将近结束。 希望分享给值友们。

🔻 1.此时此刻的云，岁月静好

度量衡：

按照加拿大的习惯，除特别标注，本文的面积单位是 平方英呎，简称平尺 （Sq. Ft, 1平米 = 10.7平方英尺）， 长度单位 是 英呎 （Ft， 1米=3.28英尺），货币单位是 加元 （1加元=5.15 人民币左右）

动机：

如 《移民加拿大 & 加拿大生活》文中所说，東哥東嫂以及许多人选择移民是为了追求更美好的生活。

生命不息，折腾不止，让家人有更好的生活，这是主要原因。

次要原因是09年在温哥华买的房子虽然面积不小， 不算车库 3620平尺，有5个房间； 但因为房龄有20多年了；也不是我们按照自己的需求造的，格局不是很合理。 儿子喜欢Lego，二楼走廊里，房间里堆满了他的Lego。 随着妹妹长大，我们家需要更多的活动空间，妹妹除了需要自己的房间，还需要一个放琴的地方。想来想去，只有换个更大，布局更合理的房子了。买造好的新房，不是按照我们的需求，总有这样那样的缺憾。所以决定买地建房。标准就是冯唐诗里的第一句。

🔻 2.儿子的一部分心血，他自己的睡房，书房，客房里 都有这样的一摊。

🔻3.和儿子一起废物利用，用纸板箱做的YVR跑道

🔻4.妹妹是小捣蛋，每当哥哥没空陪她玩，就开启小恶魔模式，故意踢坏哥哥的乐高

🔻 5.走廊也经常被他们占据，说是盘点库存。

🔻 6.走不动道了，不搬不行了。答应儿子一个Lego Room，答应女儿一个Princess Room

🔻 7.终于，找到了有树的院子，这在温哥华也是可遇不可求的。一个50多年的旧房子。

🔻 8.除了后院有树，坐北朝南，后面还有一个公园。家里一抬头就能看到儿子女儿的小学，

背景和要求：

和米国，凸凹 一样； 加拿大的大多数土地是私有的。如业主拥有该土地全部的权利 (许多公寓和Town House 虽然是私有土地，但土地为所有产权人共有), 就可以在By Law（市一级的立法）允许的范围内，向市政府申请重建该土地上的建筑。业主需要按照法律规定找建筑师和工程师设计新房，经过市政府的审批，业主就可以在自己的土地上新建房屋。

法律法规 (括弧中的是以東哥的新房举例)

1. 容积率: 在土地上允许建造的使用面积。 ( 东哥家的地块 Zoning：Zoning就是规划，玩过SimCity的应该都知道Zoning, 就是这个区域里都是这一类房子。RS1, 也就是 Residential Single-Detatched， 意思是 独栋居民区第一类，属于低密度住宅区，容积率为土地面积前5000平尺可建55%的使用面积 + 剩余面积 可建30%；东哥的这块地是8200平方英呎，可建套内使用面积为 3710平尺，此面积不含550平尺的车库面积，露台面积以及飘窗的面积)

2. 建筑覆盖率 (土地面积的45%或以下)

3. 绿化覆盖率 (土地面积的30%或以上)

4. 建筑距离市政道路的距离 (最少3米)

5. 建筑距离侧面红线最小距离 (最少2米)

6. 最大高度 （2层半，并对最大层高有规定）

7. 建筑师出平面图，结构图

8. 土木工程师出承重图

9. 电器工程师出强电图

10. 几十年前的旧房用了许多像石棉等有毒的材料；所以市政府要求对旧房验毒，请专业公司来拆毒

11. 对旧房可回收材料强制回收

12. 对土地上较大的树木进行保护

13. 每一个建造步骤完成，必须由市政府的土木工程师验收合格后，才能进行下面一个步骤的施工

14. 我所在的City没有要求，但有些城市有 防水试验，密闭实验；需要找实验室来做测试; 测试通过工程师会出报告给City，才能进行下面一个步骤的施工

15. 房子建成后，市政府的土木工程师进行 Final Inspection，通过后取得入住许可。（其实没有入住许可也可以入住，只是不能出售）
    

16. 还有几百条对房屋建造的细则要求，也叫Building Codes；这个我就不详述了，我知道的也不全，一定要找专业，敬业的Builder， 他们会把关。

    
    

    
    

    
    

耗时：

16年4月开始设计报批，5月下旬开始拆除旧房和打地基，6月开始建造。 17年1月房子竣工，17年2月搬家。 前后共花了10个月时间。 因为今年温哥华下了许多雪（据说50年一遇），开春至今又是 Raincouver 模式，至今还有园艺未完成。

最重要的因素：

我觉得最重要的是找一个靠谱的建商（Builder）。有经验，有性欲，不，是信誉，且诚实的Builder 可以把工程项目管理的井井有条，很好的管理进度，管理施工队伍，把控质量。 这么大一个工程，感觉比国内装修都省心。我魔都的房子没这个大，花了7个月装修，我和太座俩人都瘦了几斤； 与各路人马各种斗智斗勇，各种讨价还价，各种吵架，心累。 我身边有朋友，也有邻居 找了不好的建商，多花钱，受气不说，质量和工期都大打折扣。 我家邻居 比我早整整一年开工，还需3-5个月才能完工， 我花10个月建房，他家花了至少2年1个月。 质量还不敢恭维。

Builder在项目中起到的作用

1. 好的建商应该在建筑师画图时 就介入，以他们的实际经验提醒 图纸和设计有哪些可以改进的地方。

2. 既是总包又是监理。Builder 需要按照图纸和时间节点，按时让建筑材料进场，安排各分包商（Sub-Contractors）进场施工；同时，对分包商的施工质量进行监理。建商朋友把关，还有一个重就是 City Hall

3. 安排市政府的验收

4. 全部完工后，由建商提供 2-5-10年的保修。 “2-5-10年保修” 一般指的是 2年内 房子的 材料和施工质保，5年 建筑外壳（围护结构）质保， 10年建筑结构质保。 交给建商的 Manegement Fee 里，一部分是给他们项目管理和监理的费用；一部分是类似维修经费。当然，指的是小毛小病； 不应该有大问题； 如果建商严格按照规范和材料要求施工的话。

建房另一个很重要的角色 --- 市政府：

1. 市政府按照颁布的城市规划和城市建筑法例 对建造申请进行审批。

2. 根据图纸以及 Building Code，每个步骤完成后 上门验收，验收合格 方可进行下一步骤的施工； 验收不合格，则勒令整改。所以，市政府充当了质监部门的角色。市政府有好多个验收的土木工程师，随机上门。质量不合格，是不能进行下一个工序的。

3. 当然，屋主需要缴纳 报建费； 费用涵盖了 市政府聘请 工程师 审图，监理验收的费用。 我的房子 市政府收 了1万多将近2万加元的报建费。

4. 最后的 Final Inspection 合格后，市政府会在 城市房屋系统 以及 住房系统里注明 Final Inspection passed。 否则房子不能交易过户. 所以，业主也住的放心。

   
   

美加澳的独栋为什么是木头的？

1. 加拿大林木资源丰富，木头便宜

2. 木结构抗震

3. 木结构有伸缩性，可以一定程度缓解沉降

4. 木头做保温层更容易
   

5. 也有钢混结构的，宫殿级的豪宅
   

简单过程（图文流水账）：

🔻 9.图纸有结构图，承重图，地基图，强电图，弱电图 等等。 上一张首层的图纸 举个栗子

🔻 10.拆房 （各种工程机械都是分包商的，每个分包商只做他们最专业的那个领域）

11.

🔻12.土地平整

🔻 13. 平整后再测量，设计前已经做过一次测量，土地上有的树木都标出来进行保护。 那棵松树在我的院子里。 后院外面是公园 以及 儿子女儿的学校。隔壁比我造半年开工，现在还没开始装修。

🔻14.做地基，用混凝土泵车浇筑；当时全家都在魔都，Builder帮我们拍的照

15.

🔻 16.从魔都回到加拿大， 已经到2楼了

🔻 17.正门和车库

🔻 18.主卧。我问老婆, 这房连顶都没有，真正的“头上无瓦天作被”，你还嫁我吗？ 她说，不嫁。我说，饭已成炊，由不得你了。

🔻 19. 楼下客厅，顶上这块板是施工面，后来就没有了。正对的是壁炉，大家脑补。

🔻 20.楼梯，正对的窗户 朝后院和公园，以后放餐桌的地方。

🔻 21.后院的树和公园

🔻22. 正门 和 车库

🔻23. 有房顶了，窗户包的是 杜邦的防水纸，这是好东西，防水透气

🔻24. 后院有公园，那个网是棒球场，以后儿子比赛，我们在家吃着喝着观赛

🔻25. 房子的地基比后面的公园高出1米，所以需要做导墙，Reinforcement Wall。后面那个蓝色屋顶的建筑就是小学，每天走路5分钟上学。

🔻26. 屋顶是预制结构。隔壁女儿房间，那时去女儿房间还可以使用穿墙术,现在武功已废。

🔻27. 我前面说到的施工面。 这个是挑高的客厅和演奏厅。 层高 16尺4

🔻28.换个角度看

🔻29. 有电表了。为我的Tesla Model X 申请了 200A 大电表。有值友说电表不可能用A来标，加拿大就是用A标；申请也是 120A， 200A这么分。 加拿大是120V电压，3线入户，单相（分相）240V（A-B 120V, A-C 240V)。大电流的如烤箱，干衣机，Tesla充电口 都是用的240V。Model X的首晒。

🔻30.电力公司进户电缆用的铝线。 加拿大的输电网络和进户线用铝线。但室内禁止用铝线。因为铝线氧化后会发热或产生火星，火灾隐患。

🔻31. 进户电箱是电力公司安装，西门子的。

🔻32.张大妈装修贴流行晒配电箱，我也入乡随俗。2个配电箱，一个在车库，一个在中厨。

33.

🔻34. 没几天就安装地暖管道了

🔻35. 浇完水泥

🔻36.空调和新风的回风， 筒灯的固定。材料和安装，都有规范。承包商有从业执照。

🔻37.管路，长条的这个是冷气和新风出口

🔻38. HRV （Heat Recovery Ventilator)放在2楼天花板上, 冬天不开窗，靠带热交换的新风系统换气。不带HEPA, 温哥华常年PM个位数。

🔻39. 一个开利的换热器 管整个房子。从这里将冷气 通过管道吹到整个房子。这个在主卧的天花上，开始担心会吵。Builder让我放心。用了隔音保温材料包裹所有的器材和管道，真的一点声音都没有。

🔻40.外立面，里面是 Dupont的 Tyvek 神纸，给房子穿的Gore Tex，防潮透气

🔻41. 所有的 冲淋下面都要用防水布 并做防水测试，需要验收

🔻42. 浴缸也要做防水测试。温哥华的水是雪山水，硬度 0.3，水是蓝色。净水软水都省了。

🔻43.窗户安装好，Low-E，为了下面那扇窗户能开，只能做五格，否则太重。窗总高3米7.

🔻44. 一部分龙头用大奔拉回来的，大奔拉货，回本利器

🔻45.弱电走线，几百条网线。网络，背景音乐，监控，防盗，温控都走网线

🔻46. 入墙坐厕的水箱，木结构可以做到真正入墙

🔻47.所有的线都要有FT4字样才能入墙，我查了一下，FT4指在火里4分钟不燃

🔻48.做完保温层。很节能，我魔都的房子300平，不做饭冬天每月3000-4000天然气，没有保温，热量不断流失。 这个房子天天做饭，恒温21摄氏度，一个月200多加元天然气。

49.

🔻50.墙体保温材料

🔻51.上完石膏板，像房子了

52.

🔻53.家里有孩子，用的 0 VOC 涂料，温哥华的医院都用这一款。装修完测了一下，很低。

🔻54. 大理石，Made in Greece， Trump Tower 同款，现在也称总统同款。需要8个木箱。

55.

🔻56. 铺砖

57.

🔻58. 壁炉的烟道，需要做防火，防水，放倒烟处理。 铁丝网外面挂水泥。

🔻59. 锅炉房利用了楼梯下面没有用的空间。锅炉用德国Viessmann

🔻60.右边是老房子25年的Viessmann锅炉；左边是储水罐。说可以用100年的锅炉。尺寸是现在的6倍。

🔻61.生活热水储水罐，生活热水用的铜管

🔻62.地暖管道

🔻63.灯具到了。 不会做望远镜的水晶厂，不是好灯厂。

🔻突然发现，我还没贴过购物链接，贴个他家的望远镜。10X50 $3800

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🔻我还是用用我那红圈 IS L头的 佳能10X42 吧。 非常明亮，光学防抖。

Canon 10x42 L IS WP Image Stabilized Binocular 0155B002 B&Hwww.bhphotovideo.com去看看

🔻64. 外立面安装

🔻65 后院是公园和小学

🔻66.剧透一张，送老婆的大厨房

🔻67.最后用 此时此刻的云 结束这一篇。下午学校的Playground拍的。

结束语:

建房是系统工程，这篇是个开头，新房東哥会写一个系列。喜欢或对加拿大生活感兴趣的请从页面右上方 关注東哥。

图片很多，每张图片都标了号，方便值友们问问题。 我会一如既往的尽量回答。

这个系列大概会有这么几篇：

《可遇不可求的事：找个有树的院子，建个Dream House，与爱人过一辈子（室内篇）》

《除了爱马仕，还可以送爱人一个专业大厨房》

《聊聊新房的智能家居》

《说说 Sub-Zero 冰箱 和 酒柜》

《说说北美的*级炉灶 - Wolf 和 Brigade》

《教你挑一个会歌唱的钢琴，施坦威和儿子们Model O》

写完上面这些，会写写飞行，打靶；写写東嫂的美食。任重道远啊。 移民那篇很多朋友问我要微信，张大妈只支持 公众号，我帮東嫂注册了一个；我们俩都会更新，但首发我们还是会放在张大妈。欢迎大家关注，交流。

小编注：本文作者@阿東哥 是什么值得买生活家，他的个人自媒体信息为：

微信公众号：Branny的美味生活，微信搜索“branny_vancouver”。

扶持推广个人品牌是生活家新增福利，更多详细内容请看生活家公告（https://news.smzdm.com/p/26967/）。欢迎大家踊跃申请生活家，生活家中表现优异的用户还将有机会成为『首席生活家』，欢迎有着特别生活经验的值友们踊跃加入生活家大家庭！

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