也说大羊腿—司法拍卖房 篇一：#原创新人# 为啥值得买和前期准备

淘宝上我买过最贵的东西是什么？147万，一套房子。

司法拍卖房，在我看来，最大的优点，不是价格便宜，不是无佣金，而是不限购。现在房产界最稀缺的是什么——购房资格，任他楼盘再多，限购在身也是空。所以，年轻人，珍惜你的购房资格，首套房二三十的首付，还能贷款打折，这是国家给你最好的福利。对于拍卖房是否在限购范围内，建议咨询各地的房管部门，各地的政策不同，对法律的理解也不同。法院只负责拍卖，不负责办理过户，无法过户责任均由拍卖人承担。我那是去年9月才开始的限购政策，在买拍卖房前咨询过房产中介，跟我说拍卖房也限购，咨询过律师，跟我说不限购，后来亲自跑了趟房产交易中心，转了N个弯后得到了一个小科长的回答是不限购。这样，才敢放心买拍卖房。

而它最大的缺点，就是过程繁琐，耗精力，耗时间。我是去年11月份在淘宝上成功拍下一套本市小高层商品房，到今年6月，产证才拿到手，一切搞定，其中跑了法院、银行、不动产交易中心、房产中介、水厂、供电所、物业等无数部门，踏破草鞋，最终抱得房子归。你急着需要入住的就不适合拍卖房，债权人、老赖、租客等各各不是省油的灯，他们发现你越是急着入住越是会拖着你。另外，大多数拍卖房需要一次性付清全款，你要在短时间内筹集好资金，算好相关税费，这也不是一笔小钱，当心中招。

前期准备：

1、法律学习。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》、《关于人民法院强制执行中拍卖、变卖财产的规定》一定要看。看完后你能对拍卖、保证金、流拍等拍卖的名词你就懂了，以及今年来的新变化，一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。别傻乎乎的一拍、二拍时看到只有一个人出价以为会流拍，今年变了，直接成交！

2、产权调查。其实就是初步的信息收集归纳过程，以衡量该拍卖房是否可以买，有没有雷。通过法院所公开的不动产竞价标的调查情况表（拍卖网页上）可以对房屋有个初步筛选，如表格中权证情况没有列出房屋所有权证号和土地使用权证号很有可能该房产权证尚未办理，过户时可能会涉及巨额税费。租赁情况往往能显示该房目前租住状态。这里有坑，因为买卖不破租赁。如果被执行人跟亲朋好友签订20年的租房合同，租金很低，然后去备案。这种房子，就算你买下来，你也住不了。权利限制情况很重要，债权人只有银行则借贷关系比较简单往往是房贷还不起被银行起诉，如果没有其他乱七八糟的债权人，这样的房子相对省心多，我就是买的这种拍卖房。

不动产竞价标的调查情况表

3、实地看房。当你筛选下来后一定要实地看房，往往法院组织统一看房的是被执行人配合，加分。有的是自行看房，往往自住不配合、群租，这时候你要斗智斗勇了。下面这位大哥你自行PK得过么？

这大哥你自信PK得过么？

我那房子是群租，于是伪装成抄水表的混进去，把房子里里外外仔细看了一遍。关于群租房能不能买，我觉得不是大问题，主要看二房东与原房东的租房合同有无备案、还剩多久时间。这一点我下一次详说。

4、费用拖欠情况。小区物业也是必须要跑的，嘴巴要甜香烟不停，一般都会客气地告诉你房子租住情况，顺便了解下物业费、维修基金缴纳情况。一问，我那房子欠了两万元的物业费，这以后都是要我交哪。还有，水电煤气宽带费拖欠情况，打电话查即可。

4、户口情况。原户主户口未迁出的话会影响学区房使用，法院一般也不会告诉你（真懒），自己或者委托律师去派出所户籍窗口调查。

5、资金筹备。参加拍卖需要交保证金，大概10万到20万，拍卖开始前存淘宝账户上，拍卖结束后余款在成交后10天内缴入法院指定账户。注意，买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。司法拍卖可不是普通的淘宝买卖，你要退货，是要付出代价的，而且是很大的代价。这个司法拍卖的过程也是合同的履行过程，可不是儿戏，所以你决定拍之前，一定要慎之又慎。法院对于拍卖房能否贷款一般网站上都会写清楚，如果能，那恭喜你又捡了一个便宜，加分。

6、人脉准备。很多人对司法拍卖房的态度是这里面很黑，法院房管所没认识的人就没必要拍了，这里面太黑，这是典型的穷人思维。穷人做事是有多大能力做多大事。而富人是先想好做多大事然后找资源。既然房子挂淘宝，就是公开透明，我房管所法院都没认识人但是最终也办下来，可能来回多跑几趟而已，有认识的人，自然锦上添花。

通过了以上层层筛选后你还是毅然选择参加拍卖，那么先祝你抱得豪宅归。中拍后，我们再扯。