帝都二手房的中介费能谈到几个点？能分期付款么？

写的前面：

本文献给初次准备购买二手房的帝都青年！由于是二手房交易经验的科普文，为了展示真实及普遍适用性，故引用了多方的案例，且因为涉及交易流程所以文字陈述较多，漂亮图片较少，可能显得较为枯燥，恳请各位看官老爷们手下留情轻拍！

本号可能是干货最多的安全购买二手房宝典，帝都青年初次购房必备！用实际案例解读二手房交易的方方面面！阅读本号的系列文章也许只需要半天就能初步搞清楚二手房交易的大概流程，也许半天就能学会如何躲避交易流程中的各种陷坑，也许半天就能知道如何节省几十万的中介费；本号希望能帮助帝青们摆脱二手房交易中的茫然和焦虑，祝愿帝青们的生活更加幸福和美满！

插句题外话，土豪群体买房是不屑于砍中介费的，所以本文不适用于土豪群体阅读，求土豪们轻拍！求土豪们放过！

重要的事情说三遍：

二手房从来都是可以自行成交的，而且一般情况下自行成交的安全性更好，买过多套房的老司机应该更有感受！

二手房从来都是可以自行成交的，而且一般情况下自行成交的安全性更好，买过多套房的老司机应该更有感受！

二手房从来都是可以自行成交的，而且一般情况下自行成交的安全性更好，买过多套房的老司机应该更有感受！

中介费都是能砍价的！如果砍不下来要多从自己身上找原因！

中介费都是能砍价的！如果砍不下来要多从自己身上找原因！

中介费都是能砍价的！如果砍不下来要多从自己身上找原因！

一，北京二手房的中介费一般能谈到几个点？

自打北京有二手房交易，这么多年来有关中介费的话题，就反反复复隔三差五地被讨论起，希望本文能彻底终结这个话题！

大家都知道目前北京二手房中介费的市场行情，各家中介机构对外报的都是2.7%；当然早几年的时候，房价都是200万-300万量级的，中介费大概是5万-8万就能罩得住了；自打2015年以来，房价翻倍涨了很多，现在500万的房子都是刚入门级的，800万-1000万的房子更加比比皆是啊，中介费随房价成比例（姑且先不讨论中介费按房价比例收是否合理），自然也是水涨船高，动辄现在一套二手房的中介费就是奔着30万去了，不知道北京的普通工薪家庭一年能积攒多少钱啊？

在一些知名论坛的房地产讨论板块上，搜索中介费的话题，一堆一堆的，是太多太多了，

有关中介费的话题年年问，月月问；每隔几天就有初次准备够买二手房的网友在问这些重复的话题：

绿家的中介费最低能到几个点啊？黄中介能到几个点啊？麦田能砍到多少啊？搜房的中介靠谱么？

中介费这么高，住建委为啥不管管呢？中介费为什么要按照比例收取，难道不应该有封顶么？

签合同的时候就必须交全额中介费么？中介费可以分期么？等等等等，

很显然普通老百姓对高额的中介费都有很多的抱怨，但是吐槽了之后呢？大家依然还是一如既往的无奈！

虽然北京二手房市场上的中介数以千计，但其实典型的中介机构就那么几家；其中绿家中介处于垄断地位，中介费也是最难砍的；黄中介（我爱我家）以前是很容易砍价的，动不动就能砍到1%~1.5%，但是自打去年委身下嫁昆百大A曲线上市之后，毕竟成了上市公司了就貌似矜持了一些，现在黄中介动不动就说上市公司有规定，不让打折太多之类的，当然其实这也都是扯淡罢了，这也只不过是拿公司已上市这个理由当挡箭牌而已；而麦田一直自诩为主做高端房产，当然也仅仅是自以为而已，所以也动不动坚持中介费2.7%，其实呢砍价也不难；搜房（房天下）刚出道的时候，是以中介费0.5%为卖点的，且一直以跳单为生，据说在其他中介机构的网站上挂出的房源，搜房都能找到，搜房都能带看，现在逐渐走加盟店的模式，一般可以轻松谈到1个点；其他的小中介就不谈了，当然还有一些可以帮助走交易流程的小中介，如果买卖双方已经谈妥了，但是对流程不熟悉或者没空自己跑流程，可以就找个这样跑流程的中介，只需要花3000~5000~8000或者一万元左右就行了；由此可见中介机构收20-30万的服务费，其实主要是因为中介机构垄断了房源的信息，本质上中介卖的是房源的信息费，而真正的跑流程的费用其实是寥寥无几的啊！

当然也有朋友可能会想到，惯常所说的中介费2.7%，那么2.7这个数字是从何而来的呢？这里先埋个伏笔，等以后的文章会讲到；当然中介费也是随着市场的冷热变化而波动的，市场火热的时候，各家中介机构都是牛气冲天一般，只要买家一提及期望中介费打折就是各种套路各种推诿各种鄙夷脸色；而当市场冷淡的时候，中介们就像换了个面孔一样，好像一切都能好商量的样子；在2017年的317新政之后，二手房市场瞬间急转而下，当时各家中介机构的服务费都是很容易砍价的，有很多的网友在绿家中介都能拿到一些还比较满意的折扣，比如随便问一句能不能中介费打折啊就是2.4%，多费一些口舌呢就是2.3%~2.2%，用心砍价的呢也能拿到2.0%；当然啊，也有一些朋友是经验丰富的老司机更厉害呀，可以砍到更低的折扣；转眼到了2018年，市场似乎从冰冻中缓缓复苏，各家中介机构就又按耐不住了，绿家中介在4月又统一口径说不打折了，要死守2.7%了；其实呢，这只不过是中介机构自己的说辞而已，而作为买家，钱在你自己的手里面，无论中介再怎么**，你都是随时可以砍价的，早市上买一把青菜还要货比三家还价下呢，中介机构也是一样可以货比三家比比价的！

下面我们来看一些源自水木社区论坛上的经典案例，毕竟真实的案例更加生动更有说服力；

现在绿家中介的中介费最低有谈到多少的？（1.5个点实例）

16年谈的2，过户前一天付。这次买房谈的1.5，不同意就换中介

由此可见绿家中介不但能谈到1.5%，而且还有即将过户的时候才付款的先例呦；很多有过买房经验的老司机们砍起中介费来那是手起刀落干净利索，然而第一次买房的新手们却总是唯唯诺诺，各种担忧害怕，于是很容易就被中介牵着鼻子走，不但中介费砍不下而且房价也往往谈不下；

1.7，小户型，**就去爱屋及屋

小户型，这并不是面积很大总价很多的豪宅呦，中介费依然是可以砍到1.7个点，同样是砍中介费干净利落，敢**就换中介，现在住建委不允许中介机构代理独家房源，所以换起中介来是毫无压力的；

再来一个案例：2017年312行情最火时候绿家中介谈到1.5%

只要不是独家房源，我会让绿家中介麦田都带我看一遍，某天真看中一套了，就和绿家中介继续砍中介费，砍到2.2，绿家中介不再让步，这时候我通知麦田我正在绿家中介考虑签约，于是麦田疯狂来电话，我当着绿家中介的面免提接听，麦田说只要你过来（两个门店相距不远）我给你1.9做，我说1.7我才考虑过去，麦田3分钟内联系了上级给我回话说1.7没问题，于是我对绿家中介作势要走（当时是真的要走，因为觉得1.7已经可以了），这时绿家中介急了，直接跟我说1.5。。。

正是今年312，行情最火爆的时候。虽然中介费打了个漂亮战，但是妥妥站在了房价顶峰，说多了都是泪啊

这个案例可是2017年3月12，市场行情最为火爆的时候，绿家中介谈到了1.5%，因为那时候市场太火爆了，所以才会出现317新政紧急刹车；在2017年3月17日出新政之前的那段时间内北京的二手房市场是异常的疯癫，确实是只能用疯癫来形容了，因为房价动不动是每天都会30万~50万的往上跳涨，当时各家中介机构牛逼的都是鼻孔只朝天上看，中介跟买家说的每句话都是在极端地贩卖焦虑，但即便是在这个时候中介机构之间为了争夺客户依然可以争相杀价，绿家中介说可以2.2，麦田就说可以1.9；麦田说1.7没问题，绿家中介则直接说1.5，求求你赶紧落锤成交吧，这砍价是如此的痛快舒畅是如此的简洁高效是如此的干净利索啊！

去年最火的时候，找的房天下才0.8个点，400万的单，给了3w，不差钱的怎么都行，差钱的，找个认识的人，现在都是走的资金监管，不负责的谁都不负责

搜房（房天下）的中介费一直都很便宜一直都很容易打折，况且现在北京住建委明确要求中介机构不允许存在独家房源，况且多家银行一直都有提供免费的资金托管，这跟支付宝类似，等房子过户了才会放款很安全的，所以一般情况下二手房交易流程是清晰的，是安全的；另外更要注意这句话“不负责的谁都不负责”，这个意思是说如果真遇到了什么意外的情况，比如房主坐地起价或者临时毁约不卖了，其实各家中介都没招都是一个德行，各家中介都会推卸责任，并不是收了30万服务费的中介机构就比3万的更能承担责任，也并不是多付钱就更有保障更有安全的，很多买家以为2.7%的中介机构就更有保障，这其实只是美好的梦想而已啊，很容易就梦碎的！

绿家中介成交怎么就有保障了呢，你合同里写了出了问题绿家中介赔偿吗？没写不就是忽悠你吗

帝青们在通过中介成交的时候，一定要认真地看中介提供的标准合同，里面到底有没有各种美好的承诺？合同里面到底有没有白纸黑字地写明了各种赔偿措施呢？而这些赔偿措施到底有没有各种先决条件呢？要思考下这些先决条件到底是否容易达到呢？如果很多美好的承诺都只是落在了口头上，而正式的合同中根本没有写，那口头的承诺可不就是忽悠么！

这有什么需要砍价的，在中介面前还做包子？直接给中介说1个点不做拜拜，然后联系买家，换个小中介，降下来的费用一人分一半。

绿家中介洗脑太成功了，还真有人以为该付几十万去买绿家中介所谓的服务？真是开了眼界。还不如你让板上买卖过5套房以上的经验丰富大鳄帮你自行成交，给几万服务费，绝对比中介强。

再次强调下，二手房买卖完全是可以自行成交的，只要你买过一次二手房，你就会知道这交易流程根本不像中介忽悠的那样复杂，所以曾经有个使用中介买了二手房的网友发过肺腑之言，当然也成了经典的吐槽了：据说交了2.7%的中介费之后能显著地提高智商！

另外啊，就算买家自己没空跑流程，也完全可以找个便宜的小中介啊，把降下来的中介费跟房主平分一人一半，给房主分享利益了自然房主也有配合的动力了；所以买家在中介面前还做什么包子呀？直接给中介说1个点做不做？不做就拜拜；

所以中介只能靠垄断房源才活到现在，否则早完了~~问题在于没觉得绿家中介就额外靠谱，呵呵了~~本来就是啊！自行成交没啥难度，魔都

中介最主要的作用就是介绍房源加跑腿，至于合同风险，他们不增加就不错了，就没见过不撒谎的中介。

臣有一事不明，既然卖家也想跳，为啥不自行成交呢？你真觉得中介能给你保障什么吗？

中介最主要的作用就是介绍房源加跑腿，至于合同风险，他们不增加就不错了！网友的这句话说的很到位，在许多的案例中，中介机构为了自身利益的最大化，反而充当了搅浑水的角色，不但欺压买家也会误导房主，中介会损害买卖双方的利益，会增加交易和合同的风险，完全起到了负面的效果，其实就是买家花了冤枉钱反而找来了麻烦；

实际上大中介机构主要是靠房源垄断，而并不是大中介机构就一定服务更好，也并不是大中介就一定比小中介更加靠谱，所以网友会说“问题在于没觉得绿家中介就额外靠谱”，所以二手房买家必须要学会如何识别哪个中介是比较靠谱一些？必须要明白应该选靠谱的中介这个人而不是图名气选中介公司，必须要明白选一个相对可信的中介比盲目选大中介公司要更有用处。

网友说：自行成交没啥难度，魔都；确实在上海，自行成交的氛围要比北京明显普遍的很多，在上海大家也并没有感觉到自行成交有什么难度呀；而且上海的中介费率要比北京低一截，所以中介机构在北京收2.7%的费率完全是被惯出来的。

网友说：你真觉得中介能给你保障什么吗？这确实是经验之谈，中介这行业总是套路满满的，很多的中介口头上承诺都是无限美好，而一旦真出问题了就找各种理由推脱搪塞了，这种案例比比皆是；买二手房千万不能指望中介给你什么保障，其实真正能给你保障的只有你自己；只有你自己熟悉二手房的交易流程，才能督促和指挥中介给你干活；不然的话，你两眼一抹黑什么都不懂，就盲目去买二手房，那不就是任由中介摆布的么！那纯粹就是赌运气了！

国管组合贷两个半月完成交易(16年12月绿家中介1.5%)

我的第一反应是——他们在演戏！到底有没有这个出T+8万的客户，很值得怀疑......所以，也就考虑了两分钟，我们就打算放弃了。

他这一拦，更印证了我们的猜测——中介在演戏，不过是在套我的底价。

很多老司机都知道中介都是戏精，最善于演戏，而且是表演群体戏，都是整个团队配合着一起出演，彼此之间分工明确配合默契，中介演戏是经常发生的事情，中介们不是正在戏中就是在准备演戏的路上，有些中介入戏太深以至于始终活在戏里面说出的话让人分不清是真言还是戏文；中介演戏的通常套路呢都是虚构出一个或多个竞争对手，目的就是制造焦虑制造恐慌，让买家在匆忙慌乱中做出让步或者做出决定，从而不断地挤压买家最大的极限，压榨出买家最后的一点油水；这也就是部分中介群体令广大人民群众深恶痛绝的地方，因为部分中介总是满嘴的谎言，十句话中能有一两句是真的就不错了，可信度极差！

中介做个好人。让我跟卖家报T+9万，比那个T+8万的客户还多一万，卖家铁定成交。但是比我的底价高出来的这7万从中介服务费里出。相当于中介替我出了这个差价。

按T+9万的房价计算，中介费还不到1.5%。这大概就是所谓的房价和中介费一起谈吧。

这可是2016年12月的案例，那时候市场行情可是从已经很高潮即将奔向最高潮的时候，要比现在的市场行情火爆多了；当买家明确了自己底线的时候“亮了最后的底牌——T+2万”，中介就让步了，中介主动提了一个方案“比我的底价高出来的这7万从中介服务费里出，相当于中介替买家出了这个差价。按T+9万的房价计算，中介费还不到1.5%，这大概就是所谓的房价和中介费一起谈吧”；

这个中介既然可以为了促成交易而主动负担部分中介费，那么其他中介如果再拿什么公司的规定来搪塞啊，如果再拿什么领导不同意降中介费率来搪塞啊，很显然其实全都是扯淡的了，大不了你中介都可以学学这个案例自己主动替买家负担部分服务费么；所以只要买家坚持自己的态度坚持自己的底线，就完全有可能砍下中介费的；

中介居然会退还部分服务费？

是的，他们在系统里只能报2个点的服务费，双方协商的不到1.5，所以约定过户后返还我多给它们的0.5

这个案例很有趣，展示了绿家中介以1.5%的费率在内部系统中的实操情况（当然不知道中介说系统里只能报2个点的服务费是真是假）；以往有很多买过二手房的朋友都被绿家中介忽悠过：什么中介费率太低了公司不允许啊！内部系统中不让通过啊！流程走不下去啊之类的！从这个案例来看这些都不过是借口罢了，以后就拿这个案例来堵住绿家中介的嘴就行了。

从上面的几个实例中，很明确的都展示了即便是中介机构中对服务费咬的最死的绿家中介都是完全可以砍到1.5%的，更值得注意的是在2017年3月行情最火爆的时候依然还能砍到1.5%；所以说其他的中介，比如麦田，我爱我家等，都应该朝着1.5%以下，朝着1%去砍价才是目标的方向；而搜房呢，就照着0.8%，0.5%的目标去努力吧！

说白了，就不存在不能砍价的中介！而当你唯唯诺诺的口舌了半天，中介连一个子儿都不愿意降的时候，请不要去哀叹什么行情太火怕好房子抢不到，也不要自欺欺人地安慰自己说人家中介的服务好就值这个高价，你应该做的事情是一定要认真地反思自己是不是存在哪些疏漏啊？一定要认真地反思自己是不是没有做好准备功课啊？一定要认真地反思自己是不是在浪费血汗钱了啊？是不是自己拿钱不当钱啊？是不是拿钱打水漂了啊？你如果节省下一些中介费能不能拿来放在装修上啊？能不能拿来孝敬自家老人啊？能不能拿来给孩子买玩具啊？能不能拿来给全家豪华旅游啊？可为什么非要白白送给中介呢？

通常情况下，中介都是拿公司的政策来搪塞，都是说公司有规定有标准啊，都是说公司不允许降中介费啊，等等；但是说句地道的话，既然网上都是说中介行业已经是金领了，都是宣扬某某小姑娘才入行没几年就可以月收入十几~几十万的，都是宣扬某某小组长小店长不用啥辛苦就能每年动不动就是几百万的收入；所以就算是中介公司不允许降低费率，那既然中介自身有那么高的收入，比买家都阔气多了，那买家干脆就理直气壮地要求中介自己掏钱弥补中介费的缺口就行了，其实很多买家都是借钱一圈子才能凑的首付，中介费太高了就付不起了，那干脆正好让中介也帮忙出点血，共同达到公司的费率标准，从而促成了整个交易，这是多么皆大欢喜的事情啊，多么完美啊！在上面的案例中，中介说在系统里报2个点的服务费，然后约定过户后返还0.5，也许就很有可能是中介拿到提成后，自己掏腰包返还给买家的，这样的安排挺好啊，大家都很满意，确实很值得广泛的推广呀！

二，中介费能不能分期支付呢？

目前的情况下，买家如果是选择通过中介进行二手房交易，各家中介机构都要求在买卖双方签订购房合同的时候，就要全额支付中介费；这种霸道的要求很显然在买家看来是相当过分的，毕竟刚签订购房合同只是整个交易流程的开端啊，这才是万里长征的第一步啊，这时候就要索取全额的中介费，凭什么啊？况且交齐了中介费之后，中介的态度往往就大变脸，翻脸不认人的案例是太多太多了，而买家的感受从上帝骤然变成了孙子，这种巨大的反差经常让很多的买家开始怀疑人生，仿佛对眼前的世界才开始有了真正的认识！

下面我们来讲一些经典的案例，来科普一下中介费到底能不能分期支付？以及如何才能争取到分期的权益呢？

惨痛的教训：千万别签完合同就一次性交清了，这样后续他们办事不利，完全不上心，很恼火的。最好跟他们协商分几次交，不然有你后悔的哦。最不济也要分两次交，可以以网签为界

先来看看上面这句话，这是有过惨痛教训的网友现身说法！一直以来很多买家没有中介费分期的意识，所以总是被中介机构忽悠，总被中介牵着鼻子走，所以很多买家刚签完购房合同就交齐了中介费的。在看房的时候，在交中介费之前，买家总是被一堆的中介们哥啊姐啊叫的亲热着呢，而等到交齐了中介费之后呢才发现人家中介也都忙着呢，也都忙着其他的事情呢，也就没什么空闲多搭理你了，因为钱都交齐了所以人家的心思也就不在你这了；毕竟大家都是在国内混了几十年的人了，也都是能深刻地感受到当前国内服务行业的风气，更何况中介群体整体的素质更差，交钱前后的反差更甚；于是这种交完中介费之后，中介就不再上心，推诿搪塞拖拖拉拉办事不利的情况，是太多太多了，都无法计数了；

大部分店面能忍你到当月月底结算前，很小部分的能到过户~~~签合同当月月底

按照惯例，中介公司一般都是月底核算当月的业绩，所以签了合同之后，中介费至少能拖到月底；这完全不需要费什么力气，只要随随便便跟中介聊几句表明我懂行别忽悠我，就能很简单地拖到月底再付中介费；当然如果进一步深谈，期望中介费能分几批，比如签合同时候支付一批，过户后再支付一批；或者是干脆之前都不付，等过户后再一次性地支付全部中介费，也完全是存在可能性的；

我们分了三次，签约时、网签后、过户后。你要把所有条件都谈好之后再签合同，为了成交他们会让步的。

网友的实际案例：中介费分了三次，签约时、网签后、过户后；这三个阶段非常合理，完全可以有效地监控和督促中介积极干活，有了胡萝卜在前面吊着，才能让中介有动力积极快速地推动流程；把胡萝卜一下子全都给了中介，那中介自然就懒散了；

“把所有条件都谈好之后再签合同，为了成交中介会让步的”，这跟前文提及的砍中介费是一样的方法，只有买家思路清晰，熟悉二手房交易流程，才能胸有成竹，才能给中介压力，大胆地要求中介费分批，要求中介让步，也没啥困难的；

往后拖，至少网签以后，提前交了就不认人了

这个网友也提醒了：提前交钱，中介就不认人了；这说明通过中介买房的人民群众有很多都遭遇过中介态度前后反差巨大，提前交了钱就不认人的情况，可见这并非个例，而是很普遍的现象，要值得大家提高警惕呦；

16年买房时过户前一天交的

也有临近过户的时候才交中介费的实例呦，这一般是买过多套房经验丰富的老鸟们的风格；

就说经济紧张，先交一部分。我是等自己房子卖出去，拿到定金再交剩下的。

想要中介费分期，其实可以有很多种的说辞，关键是你要理直气壮的去跟中介大胆的去说；中介都是看人下菜碟，你越胆小胆怯，中介就越欺负你；

绿家中介签约的时候说最晚月底，不过最近经济紧张，想问最晚什么时候交呢？

这个案例中，绿家中介可是主动地说可以推迟到月底才支付中介费的呦，所以刚签合同就索取全额的中介费很显然是鬼扯的；

最好分阶段付款，要不给完钱都是大爷。

网友再次提醒中介费最好分阶段付款，不然给完钱中介就变成大爷了，当你给完钱之后再想去领略中介们热情洋溢的服务态度，那可是很有难度的呦！

我是合同当天交了一部分，剩下的过户前一天交的

中介费分两期实例，可见其实是有不少的案例都展示中介费是可以分期的，这并非是多么罕见多么不可能的事情！中介费分期这已经算是很合理很常见的情况了，每位买家都可以去这么要求分期!

本人分了4次交。最后一份，是全部手续办完。

绿家中介。大胆地谈条件。不给分期，就拍桌子走人。一般绿家中介旁边都有黄中介。眼看的成交的单子，好几万，他们会不要？钱在你手上，你才是大爷。

都说绿家中介的服务费难砍，其实最关键的问题是你要有办法要有对策，这位大神就能分成了4次才交。首先是你要去大胆地谈条件，千万别唯唯诺诺，害害羞羞地不敢说话，中介不给分期，就拍桌子走人，天底下有那么多的中介，现在房源也不存在独家代理了，基本上随便找个中介都能熟悉本区域内的在售房源；要时刻认识到钱在你手上，你才是大爷，千万别掏了钱，还甘当孙子，那何必呢！千万别被中介忽悠的团团转了，还觉得中介的口才真好，还觉得中介贩卖的焦虑真有道理，千万别被中介卖了还帮中介数钱呢！

中介不同意中介费分期付款，但是中介说可以自己借钱给我们

这个案例中介不同意分期付款，但是中介愿意主动借钱给买家，其实这也算是中介自己掏钱先把中介费给付了，这样的安排也是挺好的啊，实际上也一样达到了中介费分期的效果；以后买家如果再遇到中介啰啰嗦嗦不愿意分期的情况，就直接说你们中介自己先掏钱垫上，等过户手续之后我再给钱，提这样的要求也算是合情合理，无懈可击的啊！

三，通过实例来学习中介费的砍价技巧

通过前文的一些案例，我们都知道了中介费不但完全是可以砍价的，而且还可以分期，即便就算是最难砍价的绿家中介，也都能砍到1.5%左右，那其他的中介就更不在话下了；那么很自然的许多准备买二手房的帝青们就会想问：我们当然很希望中介费能打折啊，毕竟工薪阶层赚钱也是很不容易的啊，但是如何才能砍价中介费呢？有什么普遍的可以借鉴的技巧么？下面我们来多看一些案例，希望能从案例中学习到一些经验，希望能提升帝青们砍价中介费的底气和自信！

上上周（2018年初），10分钟谈到2，北苑绿家中介，不要问怎么谈的，正常人都可以谈到。 你坐在那里一副这个房子我今天肯定要买、你给我降点中介费吧， 这样子，傻子才给你降价。

毫无疑问的，大部分中介群体都是唯利是图的，都是要敲骨吸髓的，根本不会在乎买家到底是借了多少钱？不会在乎买家到底是资金链多么的紧张？买家到底是不是把所有的六个钱包都掏空了？所以中介不会因为你穷，不会因为你家底都已经掏空了，不会因为你都已经砸锅卖铁了，就能给你降中介费的；因此买家必须要有杀手锏，买家必须要有谈判的筹码！

中介都是集体培训过心理学的，中介每天都是要对客户进行察言观色的，中介每天都是在琢磨买家的心理状态的；说实在的，如果买家明显表露出这个房子我很喜欢，我必须买，我肯定买，我死活都要买，那谁还会给你降低中介费啊，傻子也不给你降啊！

所以打算买个房子就应该平平和和的心态，多看几套房子，多有几个选择，多联系几个中介，至少心态上不要钻牛角尖，至少心态上不要被动！要有独立自主独立思考的状态，不要把心里的好恶状态都统统写在脸上，千万不要把中介当亲人，中介不是你们家的亲人，很多买家因为从小到大生活的过于优越所以没有基本的防备心，一旦禁不住中介初期的热情洋溢的上帝般的服务就放松了提防和警惕，从而过分的信赖和依赖中介，会把自己一切的心思表露给中介，这是有一定危险性的；所以买家一定要时刻提醒自己：中介实际上是你的对手，虽然中介拿了你的钱但是未必会跟你站在同一个战壕的呦，中介未必会为你考虑的呦，买家指望中介帮你砍房价帮你走流程，而房主呢还指望中介帮助抬价呢！买家要考虑到房价越高中介费越多，你觉得中介会站在哪个角度上呢？当然也有可能中介机构干脆是店大欺客了，中介只为了自己的利益而损害买卖双方的权益也是有可能的！

所以说如果真的遇上了特别满意的房子，也没有必要太明显的表露出来，多一些深沉没有什么坏处，多一些淡定兴许能省好几万的中介费呢！

最低1.5%，我谈到了，最后1.5%我也没给，后来找的小中介走的

又一个在绿家中介谈到1.5%的案例，这说明1.5这个数字其实是具有普遍性的，大家都可以朝1.5去努力；

威胁绿家中介啊，就说我爱我家1.5给我签，你行不行，不行我找我爱我家了，然后转头就走 ，后来我买完联系我了，我说我没钱，你们不降中介费还不准我跳单？

买家要有杀手锏啊，得有几个备选的中介啊，没有必要非得死盯在一个中介身上啊，只有存在竞争了才能有降价的动力啊，所以需要给绿家中介施加压力呀，凭什么中介费那么贵啊？凭什么要按照房价的比例收取啊？这完全是因为中介机构对房源信息垄断的缘故，而并不是绿家中介的服务真正值得这个钱；

现在住建委等官方部门很明确不允许中介机构对房源的独家代理，所以跳单是完全合情合理合法的；到菜市场买一把蔬菜还需要货比三家，问问价砍砍价呢，买个房子这么大的数额，凭什么不能找个便宜点的中介呢？所以要很理直气壮的说买卖自由，所以这个案例中网友很理直气壮地说：“我没钱，你们不降中介费还不准我跳单么？”这句话说的太有道理，太接地气了！

你知道房子地址不就得了，中介还不好找？街上抓一个让他去给你谈

可能有很多的买家会担心小中介没有这个房源，所以不得不从绿家中介走，其实这个担心完全是多余的，作为中介来说，对本区域在售的房源应该是一清二楚的，这是作为在中介行业混日子的基本功，如果连这个都搞不清楚，那还不如回家去卖白薯吧。另外啊，大家都是在中介行业内混的，谁没有几个狐朋狗友啊，谁没有几个同学同事啊，谁没有几个互相安插的间谍啊，即便是BAT这种大型的互联网巨头内部管理应当说算是非常严格的，可要说互相之间打听个内部的消息也没有什么困难的，更何况中介这个行业人员流动量更是巨大，说去打听某个在售的房源信息那还不是简单容易的事情啊，基本上可以说这个区域内所有的房源信息对于各家中介来说都几乎算是透明的；再说句地道的话吧，买家都已经看过房子了，都已经知道了房源的地址了，买家自己都能去找找物业问问房东的信息，或者自己都能再去房子门口蹲守着等房东，买家自己都能有多种办法直接联系上房东并且尝试自行交易。连买家自己都能做到的事情，更别说去让中介找房东了，那就更容易了！

“你知道房子地址不就得了，中介还不好找？街上抓一个让他去给你谈 ”，网友的这句话说的太对了，真的就是随便抓个中介基本上都能做到的；如果买家自己没时间没精力，那只需要花点小钱，就能省点事，而中介有时间有精力有自身的渠道更容易找到房东罢了；当然如果买家能拉下这个脸，也有时间和精力自己去找房东沟通，那连这点小钱都能省了！

请问中介费到底可以谈到多少（绿家中介是可以谈到1.5个点）

你不要还没跟中介深入沟通就问中介费，这样随口问肯定是2.5个点。你一直找她带看咨询，到快签约的时候才问中介费，而且说只能接受一个点，沟通很久后，中介说跟领导申请，最终1.5个点成交。这是指绿家中介哦。如果其他小中介，就是1个点，这些都需要诚心去谈，但最后都能谈到。

绿家中介1.5个点的案例再次出现！1.5这个数字已经出现过好多次了！

最近很多买家有共识，可能快签约的时候，谈中介费相对容易一些；如果还没有看房就问中介费能不能打折，确实中介也很有可能就随口敷衍你一下而已！

而在快签约的时候，由于中介很想促成交易从而获取佣金，所以是很有可能为了促交易而降低中介费的，这时候可砍价的概率和空间都会比较大！

现在lj的中介费能谈到多少？（神奇的1.3）

我是1.3~~~~看好房，合同都签完了，我死活就不给中介费，要有不行就不买的决心

签合同时候谈，让中介感觉到不签就找别人，或者干脆不签了

这位大神好厉害，绿家中介也能谈到神奇的1.3，所以没有什么不可能的！这个案例也是快签合同的时候谈的中介费，需要给中介施加压力，要让中介感觉到不降服务费就可能丢单就可能换其他的中介了！这样砍价成功的概率会比较大！

两次绿家中介谈到2以内，都是一切谈妥了再谈的中介费

只要自己有智商，跳过中介毫无问题。另，中介什么学历，你还不如他们？

网友的这句话说的很实在，大家都是读书这么多年出来的，更何况二手房交易流程的每个环节都有官方的指引的，并没有什么难度，并没有什么自己不能做而必须是中介才能做到的，只要自己花个几天的时间研究下，然后去操作自行成交是完全可行的！

两次绿家中介谈到2以内，都是一切谈妥了再谈的中介费。每次谈判时间不到20分钟。反正我就一招，那就是说完心理价位出门就走。因为什么都谈妥就欠签合同了，这时候中介比你更着急签单，努力了几个月就差临门一脚了，你觉得是你急还是中介更急？

“两次绿家中介谈到2以内，都是一切谈妥了再谈的中介费”，这个案例中买家曾经两次把中介费都砍到2以内，这其实说明砍到2以内是具有普遍性的，这个案例依然说明了在谈妥了其他，在快签合同的时候是比较容易砍价；

“每次谈判时间不到20分钟。反正我就一招，那就是说完心理价位出门就走”，这个办法真是简单易学没啥难度，准备买二手房的帝青们都能轻易地去模仿试试下！

关于二手房交易如何砍中介费这个话题，我们已经看到了以上这么多的案例，总结起来可能有这么几点经验：一是应该保持着平和淡定的心态，没有必要过分显露出对某个房子的喜好；二是通常在快签合同临门一脚的时候砍中介费相对容易一些；三是不要放弃“跳单”这个杀手锏，该用的时候就要拿出来起到震慑的效果；当然如果中介费依然还谈的不甚满意，那就完全可以尝试启动“跳单”这个选项了！

当然在二手房交易中，到底应该是先谈房价呢？还是先谈中介费呢？这个问题的答案是众说纷纭，每个经验丰富的老鸟都有自己的成功经验和一套理论。实际上，其实问题的关键并不在于砍价的先后顺序，每种方式都有实战效果很好的案例；而真正的核心问题是在于你是否做了足够的功课？是否能够识破中介的忽悠套路？是否能够了解当下的市场行情？是否能对二手房交易流程了然于心？

因为二手房买卖是一种频次很低的消费行为，人一辈子买不了几套房子，而很多的黑中介往往是坑蒙拐骗毫无底线的，黑中介就是能坑一个就算一个，能坑一波就是一波，压根都无所谓回头客的，因为新手小白太多了，骗子都不够用的了；所以各位帝青们，当准备第一次买二手房的时候，一定要认真做好功课，应该多读读前人的经验攻略，多看看房子多了解当下的市场行情，你只有懂行才能躲避各种陷坑才能省钱；而如果脑子一片空白就冒然购买二手房，那就很容易被中介牵着鼻子，那就必然成了中介眼中的钱多人傻，砧板上嗷嗷待宰的肥羊了！

四，高额的中介费真的值得么？真的更有保障么？

看到上文中那么多的中介费砍价的案例，这一般都是多次购买二手房的老司机们的行为；然而现实的情况是，北京绝大多数的初次购买二手房的新手们，都在忍受着2.7%高额的中介费。那么他们会有抱怨么？当然啊，帝青们对高额的中介费都有很大的抱怨的；他们会有不甘心么？显然啊，帝青们大多也是曾经尝试砍价但是没有效果的啊；帝青们往往是有很多的吐槽有很多的不情愿但更多的是无可奈何，最后只能是自己安慰自己，自己麻痹自己，自己给自己找借口找理由，通常的想法就是已经花了大几百万去买房子了，这点中介费跟房子比起来都是零头了，花点中介费心里面能踏实一点吧！当然中介机构也就是以这样的说辞来忽悠洗脑大家的！

然而关键是通过中介机构交易二手房真的是踏实靠谱安全么？这个问题很值得大家来认认真真琢磨下呦！下面先引用一段房产律师的微信号文章：

而在二手房买卖领域，中介已经成为了引发纠纷的重要原因之一。北京市第一中级人民法院统计，该院三年多审结的数千件二手房屋买卖合同纠纷里面，由于中介机构导致的案件约占全部二手房屋合同纠纷总数的87%（根据我们的观察和代理过的案件来看，实际比例其实更高）。

上面这段话的意思是，由于中介在二手房交易中瞎搅合而导致的官司，其实比买卖双方自身的原因而引起的纠纷，无论是在数量上还是在概率上其实都要高很多；这是因为中介机构逐渐做大，不再是仅仅甘心处于交易中间方的位置，为了攫取高额的垄断利润而逐渐想做交易的操控者，逐渐的店大欺客，不但欺压买家也会想去操控卖家，这便是有了中介机构的掺乎反而是增加了风险的原因；

还记得前文中有位网友曾经说过的话么：“中介最主要的作用就是介绍房源加跑腿，至于合同风险，他们不增加就不错了，就没见过不撒谎的中介”，就是同样的意思。

大家可以到北京法院审判信息网

去看看有关二手房交易纠纷打官司的判决书，其中由于中介故意的搅合或者是中介无谓的失误而导致的官司有许多，各种各样奇葩的案例都有！

另外现在多家中介机构都有类似的承诺：交易不成，退代理费！这个承诺口号是绿家中介大肆进行鼓吹和宣传的，广告铺天盖地以至于全国人民都被深度洗脑都信了，当然黄中介也有类似的口号；

这个口号承诺的内容是很简单明了，可惜的是，老百姓如果只按照字面意思的理解可能跟实际情况的操作有着天差地别的呦！所以建议大家在跟中介机构签订合同的时候，一定要认真地阅读合同中的内容。一贯以来中介们都是口头的承诺非常美好，但是正式的合同上有没有这样的文字落实承诺呢，大家可一定要睁大眼睛仔细看清楚呦！

中介口头承诺是18万中介费不管谁的原因导致交易不成，18万都退，依据就是照片中的广告承诺。但是制式的居间合同里写了如果是甲乙双方（买卖双方）谁的原因，丙方（中介方）不退。正规中介这点契约的一致性都没有

上面这个案例提醒大家一定要认真地看正式合同中的条款，虽然中介的口头承诺再美好可有什么用啊？你就是把中介的口头承诺当场录音了又能如何呢？中介是可以随时找理由找借口，是可以随时反悔随时改口的；

刚打完卖家违约的官司。合同条款约定一样。依合同要求卖家赔中介费，开庭时卖家说中介网站上有承诺中介退。中介法务说不同意退费，要求依合同判。最后法院判卖家赔偿中介费。

这个案例很值得买家和卖家都要注意的呦！中介提供的制式合同这是有很巧妙的文字游戏的呦，正式的合同中可写的不是中介机构退钱呦，中介机构一旦收了服务费再想让他把嘴里的肉吐出来，那可是比登天还难呦！中介行业可是有惯例的：收了服务费就没打算退的；如果房主违约，那么房主负担中介费；买家去向房主要钱，中介超然事外！大家要充分理解这个“退”字，这可不见得是中介退钱，而是买家找房主去讨要！而在一般情况下，房主已经撕破脸准备违约了，买家再向房主讨要中介费补偿，这可是难度很大的，一般都会陷入扯皮的官司中，一审二审会持续好几年的！

这也就是为什么在前文中反复要跟帝青们去强调，中介费尽量要争取分批支付啊！因为一旦在签合同的时候就交纳了全额中介费，如果发生房主坐地起价或者是违约不卖的情况，中介就会毫无压力而置身事外袖手旁观，中介已经收了钱也不会想退费的，而任由买家在崩溃吐血，那时候买家就会感觉到无比的绝望！

我们来看看下中介行业一贯的合同文本，下面是黄中介的合同范本，

3、甲、乙（买卖双方）任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方（中介方）不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。

从老百姓的正常逻辑去理解，买房顺利成交了，交中介费心甘情愿；假如不能成交，中介费应该退回。

但是黄中介的合同中是怎么约定的呢？ 简单分析一下：

1）假如买家不买房了，除损失定金外，中介费你也得全交了。没全交，我中介机构要向你追偿 ——谁叫你不买的。

2）假如卖家不卖了，中介费用不退 ——你买方找卖家要去。

如此一来，中介机构就把自己的责任摘的干干净净的，把自己要吃到嘴里面的肉捂的严严实实的，中介永远立于不败之地！

再来看看下绿家中介关于退服务费的规定，摘自绿家中介的官网：

应该说很佩服中介机构编纂合同的法务人员的水平，如此的高超和高明，把中介自己摘的干干净净，责任小小的，收益大大的！

我们来简单解读一下这个合同中的内容，一是：签署二手房买卖合同的时候就要缴纳中介费了，其实这时候中介就认为自身的工作已经完成了，除非另有文字约定、或者中介方有过错，否则即使买卖双方已经协商解除合同，也并不影响中介公司收取中介费的，简单来说吧，就是买卖双方只要签订了购房合同，中介的服务就算是已经圆满结束了，就要收取全额的中介费了，后续的贷款过户等流程都算是中介机构做雷锋免费赠送的；二是：买方过错中介费不退，卖方过错卖方赔偿而中介费不退，中介过错要退费但是俺们中介是几乎不会犯错的；所以说俺们中介机构收了服务费之后就基本上没有什么理由退钱了，除非是因为政策突变，类似于317新政这样的原因！

我们姑且不去讨论中介机构漫天打广告承诺“交易不成，退代理费”是否有虚假宣传的嫌疑，但是很明显这种做派是不算地道的呦！不知道买家走中介机构成交的时候，有没有认真地看过中介提供的合同范本呢？有没有注意到合同中约定的：中介机构有如此多的情况不用退中介费呢？

虽然近期北京市住建委发布的《北京市存量房屋出售经纪服务合同》和《北京市存量房屋承购经纪服务合同》这两个新合同文本，已经在4月15日开始启用了，新合同文本虽然对中介的行为有一定的约束，至少不再像以前那样只要买卖双方签完购房合同中介机构就自认为服务已经结束了就可以收全额的中介费了，现在住建委要求中介机构提供的经纪服务的完成标准，都必须是要完成了网签才行。但是根据中介行业一贯的风格，通常都会在建委的标准合同的基础上自己改来改去最终大变样，最终中介机构自己修订成的合同条款都是对中介自身最有利的，所以住建委新发布的合同模板也很难从根本上限制中介行业玩这种忽悠大众，玩这种文字游戏的行为。

因为中介机构提供的制式合同对买卖双方很不友好，所以多年以来，买家做为二手房交易中的弱势一方，曾经有过很多的悲催案例，以前有很多，以后还会有很多，毕竟整个二手房的交易流程并没有一个根本性的改观！所以说帝青们作为潜在的购房或者换房的需求方，为了自身的权益和安全，很应该了解下面的这些案例并引以为戒！

卖家准备不卖了，提出只能退定金，不答应的话定金也不退。

绿家中介不承诺退中介费，让我方去找卖方索要，因为这笔费用卖方违约相当于卖方支付，他们不管。

绿家中介的态度是让我们加钱了事

这个案例中房主已经准备违约说不卖了，这种情况在市场火爆房价跳涨的时候非常普遍，每个买家都有可能碰上这种倒霉的事情，大家不要存有侥幸的心理，没有任何的买家能绝对的幸免；

买家可是已经交了10万的中介费了，但是面对这个情况，中介有什么应对的办法么？

很让人伤心的是，中介没有什么好办法，中介的办法就是让我们加钱了事；而且如果交易不成，中介置身事外不承诺退中介费，让我方去找卖方索要中介费补偿，因为这笔费用卖方违约相当于卖方支付！

不知道帝青们觉得这个10万的中介费到底交的值不值？还觉得通过中介成交就真的更有保障了么？

上面这个案例也是二手房交易不成，买家很长时间也拿不回中介费；而来自绿家中介客服的官方回复：

我公司承诺交易不成退还全部中介费，需达到2个条件：1、签署三方解约协议；2、法院判决解除合同。

敢问各位买家，在跟中介机构签订合同的时候，是否都知道这个温暖贴心的退中介费承诺还有一些先决的条件呢？

很显然这些先决的条件并不是很容易达到的，因为官司打起来经历一审二审，基本上2-3年就过去了，在很多案例中，买家通常拿不回定金，拿不到房子，也拿不回中介费，这样的状态持续好几年，可想而知这是多么让人焦虑的事情啊！

借用网络大V的评论：很多人听说过绿家中介承诺的“交易不成退还全部中介费”，但应该没有多少人知道后面这2个条件吧。那些认为只要业主违约、自己起码可以先拿回中介费的，醒醒。

上面的这个案例就是近期的新闻，是人民网爆出来的消息：

房屋没买成中介费2年不退 我爱我家：将协商退还--房产--人民网人民网北京3月15日电（记者孙红丽）北京的王女士2016年通过中介公司我爱我家看中了顺义一套房产，与中介签订了买卖合同之后，由于房子产权有“瑕疵”，房子交易失败。但是至今两年过去，中介费也没有拿回来。house.people.com.cn去看看

虽然这只是黄中介的事情，但是其实是代表了整个中介行业的缩影，是中介行业的普遍情况和惯常作风，

连首付款都还没来得及交，只是签了一个买卖合同，中介公司却要收取全额的中介费用，太不公平了

基本上所有的中介都是一样的套路，签了合同就索取全额中介费，先把中介费弄到手中再说；

并且口头承诺中介费可以退，然后合同解约了，去退中介费的时候，我爱我家却“翻脸不认人”。

当时经纪人称中介费好说，我爱我家有退费的先例，也可以免费再带看买房。但目前，相关经纪人与店长均已经离职。

基本上中介行业大多都是在口头承诺中说的无比美好，口头承诺一贯都是说的天花乱坠，都是胸脯拍得啪啪响，让人不得不信的样子，哈哈！但是真的遇到问题的时候，“翻脸不认人”就是常态了，而且“相关经纪人与店长均已经离职”这也是常见的套路，当时对你承诺的人都离职找不到了，谁对你承诺你去找谁啊！俺们中介机构的其他人都不知情啊！这种推诿搪塞的套路都是千锤百炼出来的！

但凡遇到这种事情，老百姓作为个体是很无奈的，你跟中介好好讲道理吧，中介是“翻脸不认人”不跟你讲道理的；你跟中介打官司吧，中介机构根本不怕打官司的，中介机构养了一堆的法务人员专门打官司用的；这个案例也就是闹到了媒体上，媒体介入了，人民网的记者过问了，中介机构才有可能认真地回应；不然的话，再等几年这笔钱还是很难要回来的啊！

看了上面这么多的案例，这就是为什么买家必须应该要砍价中介费，必须要求中介费分期付款的原因了。因为一旦你签合同的时候一下子就把中介费全交了，万一之后的流程中遇上了什么突发的纠纷，你有任何的主动权么？

很显然即便是通过中介机构成交也没有更多的保障性，那么动辄交纳20-30万的中介费到底真的值得么？

既然买家有那么多的不情愿和那这么多的抱怨，那为什么不去找便宜点的中介呢？那为什么不认真地砍价中介费呢？那为什么不要求中介费分期呢？那为什么不要求中介自己先垫付呢？那为什么不跳单呢？难道二手房的交易流程真的那么很难么？难道真的有什么环节自己无法做到，而必须是中介才能做的么？难道是北京人民都是太有钱了，都不在乎这20-30万了么？简单猜测和总结了下，以上的问题可能有几个缘由的吧：

一是，很多准备买二手房的帝青们，对二手房的交易流程不懂不熟悉，买房之前做的功课不够充分！因为自己不懂，所以两眼一抹黑，就以为交易流程多么的困难，所以很容易就被中介忽悠了，很容易就依赖和信赖中介了，这种情况在中介看来，这就是很明显的钱多人傻么，这就是自己送上门来的羔羊么，这就是案板上的鱼肉么，可以任意由中介宰割的！中介不狠狠地宰你一刀自己都说不过去了！

二是，很多帝青们的道德底线太高了，很多人拉不下脸来跟中介砍价或者砍价浅尝辄止，你跟中介讲仁义道德，可惜中介跟你只讲生意，整个中介行业几乎没有诚实劳动提高服务质量从而获取财富这个传统，而总是把坑蒙拐骗，想方设法先把钱骗到手放在第一位，所以有部分中介是完全没有道德底线的，完全是出口就是谎言，总是把口头承诺吹的天花乱坠，然后可以随时否定自己所说过的所有承诺；在这种情况下，有道德底线的帝青们遇上毫无底线的黑中介，那结果必然就是帝青们完败，那受骗上当就不奇怪了！

曾经有被黑中介坑惨过的网友吐槽说：不存在靠谱或者不靠谱的中介，只存在不靠谱以及特别不靠谱的中介！

在现在这种整个二手房市场的环境都很糟糕，都很浮躁的氛围下，几乎没有什么诚信环境可言。在这种越是老实人越会吃亏的环境下，很显然，买个二手房不能全依靠中介，不能完全信赖中介，而唯一可以信赖的只能是你自己，必须要靠自己，必须要自己熟悉交易流程，必须自己要有主动性，准备买房之前自己必须要多多学习，都是大学毕业读了那么年的书出来的，二手房交易这个并不复杂的流程难道还搞不清楚么？

完备的北京二手房交易流程的科普教程，抽个半天的时间大概看一看，基本上就能了解整个二手房的交易流程，至少能比两眼一抹黑的状态要好了很多！

另外还要呼吁下，以后买二手房如果能有机会跟房主进行自行成交，如果需要房主的共同配合才能节省一些中介费，那么建议节省下来的费用最好能给房主分享一些，毕竟这能让房主配合的积极性大增啊！咱们帝都青年买二手房要计算一个总账，要计算“房价+中介费”总的开销，比如真的能跟房主自行成交能节省下20万的中介费，那么完全可以跟房主平分，可以在原来谈房价的基础上加10万，这样你的报价可就比其他有中介费的买家更有竞争力了呀！这样整体算下来，买家的总支出可以减少10万，而房主的收入能多得10万，这就是买家和房主皆大欢喜的局面了！所以倡导二手房自行成交，节省交易费用，买卖双方受益均沾，房主多卖钱，买家少花钱！

最后有个问题一直困惑着：为什么北京的中介费比上海要贵呢？为什么上海的二手房手拉手自行成交更成气候呢？这是一个很值得深思的问题，难道只是因为上海人都是比较精打细算，而北京人民却总是太有钱的缘故么？这个话题跟每位准备买房的帝青们都切身相关，很值得大家去琢磨琢磨！

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~且待下回分解~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~