房价吃人，才刚刚开始

全指股债利差：1.13%（-2%-1.5%），定投倍数1.1倍（0.6-1.5），仓位8成

大家都知道，我这几年一直在劝大家别买房。

事后看这个决策太正确了。

现在回头看各城市的房价，确实是验证了当时的判断。

以安居客统计，宁波从高位的2.76万/平，跌到了1.91，下跌30%。

杭州从3.75跌到了3.14，下跌17%。

北京从5.7降到了4.6，下跌19.3%。

武汉则从1.7降到了1.3，下跌24%。

如果我们看历史房价数据，会发现这波下来，大多数城市已经多年没有涨过，

16年北京的均价是5.76，现在是4.52；

16年上海的均价是5.21，现在是5.2；

16年厦门的均价是3.88，现在是3.83。

16-20是缓慢爬升，而21-24则是加速下行，经历超级倒V，

我们再看同期的一些其他资产，16年末至今，涨幅大多十分可观：

不单是国内的房产，我们单独看欧美的房产，表现也是远胜国内房产。

美国房价指数16-24同比：+72%；

德国房价指数16-24同比：+32%；

法国房价指数 16-24同比：+10%；

这还没算上巨大的租金收入差距，美日欧的房租收入基本每年在房价4%以上，而内地算1.5%的话，8年就有20%的租金收益差。

为什么会出现这种情况？

我觉得核心原因在于，居民端的收入出现了大问题。

收入增长👉租金上涨👉房价上涨

由于居民收入常年没有增长，住房租金自然没有提升，

房价=①租金回报率✖②租金

①租金回报率本就远低于全球平均水平，没有上行空间。

所以②租金涨不动了，自然也就无法推动房价继续新高。

而别人的房价是红利的估值，你的房价是创业板的估值。

结果你既没增长，又没租金，怎么跑赢人家？

早几年也有听进话的，现在都来感谢我了。

那如果不买房，具体去配置哪些资产呢？

其实没有指定的要求，我不是说哪个资产短期一定比房产好，

但单单卖出房产这个动作，本身就是平衡资产配置的一环，

毕竟中国还是那个居民7成资产都配置房产的时代，结构明显是有问题的。

我觉得合理的配置比例，房产极限不应该超过2.5成。

比如以永久策略配置的结构为例，是：

25%黄金+25%股票+25%长债+25%短债，

在永久配置基础上，我们再去增配一些其他的资产，

蓝线是1988年以来不同经济周期下美国房产指数的表现（黄是标普，绿是黄金）

大多时间房价和美股股市齐头并进，但也不总是步调一致。

最高光的是2000年互联网泡沫破裂，股票暴跌40%+，黄金企稳，而老美房价依旧是企稳上涨的。

另外，买房地产，不一定就非得买国内外的实体房产。

也可以通过配置VNQ这种不动产信托ETF，来间接布局美国房价，反而会方便省心得多。

最后既然我们也聊了资产配置，在家庭资产结构里，中产以上的家庭，也建议分散配置些美元资产👉海外保险

把钱交给海外顶级资管来操持，长期6%-7%也是不错的选择，好比香港养老金强积金，瑞士最大养老金，都是通过海外的保险资管来投资。

而美元保单的港险作为兜底资产，也属于隐性资产之一，可以比较好的隔离自身的债务风险，税务风险，解决财富传承、养老金、教育金的难题。

这是我之前自己配置的思路：润了150万

因此如果把这些配置均衡化，那么合理的财富配置结构自然也就出来了：

股票（16.7%）+黄金（16.7%）+长债（16.7%）+短债（16.7%）+房地产（16.7%）+储蓄险（16.7%）

这个结构包，长期测算下来基本也可以年化7%-8%左右，

可以解决中产的绝大部分问题。

兼具了增长性，防守性，抗通胀，兜底性，隔离性等等。

配置上也不麻烦，有一个离岸账户就可以搞定。

我自己的配置，除了股票部分多点，黄金少点，总体也是这么个配置的结构。

反观不少中产，还在70%配置内地房产，我只能说是往自杀的路上越走越近了。

至于具体的模拟收益曲线，后续大家有兴趣，可以点个赞，我也可以去测绘一遍。

今天的分享实战意义可能比较强，但我觉得适合大多数中产以上参考借鉴，

后续有机会再拓展去聊聊，大概就分享这些~

在资产荒和暴雷潮的背景下，关于你现在的资产配置是否合理，我帮大家做了一份“家庭资产配置自查表”，

里面可以自动测算出当前我们的配置结构是否合理，以及提出改进的意见，

这个表格我费了大量时间迭代更新，想领取的可以来我的公众号：思哲与创富，回复“模板”即可~

......

小编注：为了丰富原创内容，值得买社区与优质媒体号进行合作，引入更多优质原创内容，同时也为这些优秀的自媒体号提供展示平台。此篇文章来自于微信公众号“思哲与创富”