看房购房经验

感谢值友们点赞打赏 ，干货分享上一篇：二手房购买经验受到的关注程度出乎意料。那么接着篇一，继续把我看房、买房的经验心得整理成干货分享给大家。篇二主要分享看房细节&注意点，帮助大家运筹帷幄、决胜千里 。值友们大力支持是我深夜码字的源源动力！

郑重提示：本篇记叙我从看房到过户的经历和总结出来的经验，参杂是我个人看法和建议，可能不够系统客观，因此自身情况不同的值友需在参考时注意思考和甄别。

〇没看过前篇的请补上应知应会知识点：

干货分享：二手房的购买经验本原创普遍适用于生活工作在一线城市、刚需住房、无看房购房经验、以实用主义为主的准房奴值友们借鉴。土豪可围观；炒房、行业低素质批评家...3806554507 四两拨两斤

纯干货，不添水！ 废话不说，且看篇二目录：

一、二手房看房经验

1.房区目标的选定

（1）刚需

（2）投资

2.网络看房

3.实地看房

二、购房细节补充

三、新房看房经验

四、篇一评论补充&答疑

—————————以下纯干货—————————

一、二手房看房经验

篇一粗略讲了看房大致流程，一般来说明确自己买房的目标后，先通过线上中介了解契合自己目标的房区，然后联系中介进行房源带看。根据值友们评论反馈，觉得这一部分经验需要更加细致的分享。看房的每一步都是买房的铺垫，买前留意房屋各种细节，预防收房后各种懊悔。图片如涉及版权，请联系小编删除（下同）

1.房区目标的选定（新房同样适用）

你为什么买房？这是所有买房问题中最本源的问题。不系统统计主要原因有两个：

（1）刚需

为了提升家庭生活幸福指数，为了上班可以多睡十分钟，为了购物不用跑那么远…。这类刚需目的是提升生活品质，根据自身情况斟酌挑选房区即可。比如值友@zyz8825选择了佛山。

如果为了孩子教育而买房，涉及到了学区学位，那就需要花功夫研究：

一般来说广州学区选择的优先度小学>初中。高中、大学暂可不考虑，进怎样的高中和大学主要取决于智商与房子无关。

（2014年）广州各区的小升初政策：越秀区小升初的政策是每一组小学对应一组中学，越秀区好的中学比较多，通常每一组中学的搭配是是5好+1差或者4好+2差的方式，运气好，可能会被派位到省实这样的名校，运气不好，也有可能派位到东环中学这些一般中学，当然，后一种派位概率要高一些。但在越秀区特别是原先的东山区，即使最差的中学都是市一级以上的，比其他区强大很多。同样采取越秀区政策的有白云区、海珠区、以及荔湾的原荔湾片区。天河区小升初的政策是小学直升初中，你在哪间小学读书，也就确定了你毕业后就读的初中。直升减少了不确定性，便得那些能对口比较好中学的小学大为抢手。黄埔、荔湾的芳村片区也是采用这种政策。

▼具体情况还需自己网上查询，联系学校确认，不建议听任中介忽悠。

（2）投资需要

即便刚需，投资也是买房要考虑的重要一环。考虑投资就是想着未来某天把房子套现，能套高价。

▼除了07和14年，21世纪以来买房都是投资最好的选择之一

我知道你们买不起配套成熟生活便利的学区房。那么如何用智慧找潜在价值高的低价房源呢？

给大家两个指标：

一是交通。要致富先通路。尽可参考广佛地铁远期规划图：原图地址

城市内最便捷的交通方式是地铁和轻轨。选在一处尚未开通地铁，但终将开通地铁的地块是单车博摩托相对靠谱的方式。

二是区块规划。城市的发展方向其实就浓缩在国土规划局的文件里，何不利用官方姿势武装自己呢？

例如：南沙地区发展规划

官方规划加持，比起瞎看瞎蒙瞎猜，不觉得眼光更准了？

最后感谢限购，让广州年轻一代还能抱有买房的梦想。

2.网络看房

确定房区后，你能做的最快一件事就是网络看房。以房天下为例，界面简洁清晰。

筛选出符合刚性条件的房源，剩下要做的就是在里面挑自己喜欢的。

需注意的是并没有哪个网站能保证100%真实的房源。多数中介的套路都是用低价质优的虚假房源吸引你上钩，然后告诉你这房已经卖了，他们手上有其它房源给你推荐。至此宣告你联系用的电话号进入中介黑色交易链条。

真实性方面链家做的稍好，但也难保会出现业主联系不上无法看房等等情形。

线上中介套路还有很多

比如朝向。房屋朝向只要有一丢丢偏向了南边，房屋介绍都会写朝（东/西）南。而朝南通透的房源通常称作稀缺房源、少有放盘、买到赚到…

比如图片。大概下半年网络中介突然发现了图片的魅力，房屋图片突然拍得美如画。看着是赏心悦目，但真实情况并不如意。

比如年代。网络中介标注的年代往往是建房年代或者售房年代。房屋剩多久产权，要等业主掏出房产证才知道。

练就过滤信息的眼力，可加速遇见喜欢的房子。

▼不得不说链家的图片拍的是越来越诱惑 ，据住这小区的胖同事说，楼西向的房间下午晒起来简直了

然后讲讲篇一没有细说的户型注意。

在寸土寸金的城市里，优质的房源应保证每一方花过钱的空间都能被充分利用。如不接受畸形、不方正的户型应在这一阶段留意，避免实地看房时才发现，费时费力。

▼值友@sorrytony因卫生间过小，洗手间设计占用了过道和主卧空间。

相对而言，2000年后建成的商品楼户型就比较中规中矩。并且房屋年纪轻意味经历摧残少，杂七杂八出问题的概率小。

网上选好几套满意的房源，接下来是预约中介实地看房

3.实地看房

回想起实地看房的那段日子，跑得那叫个累 中介也就这个时候陪你看房辛苦一些。

素养高的中介从业人员带起来事半功倍。会详细介绍这一带交通、配套、环境等，同时能给你中肯的建议。

分享些实诚的看房经验。

〇询问业主（或中介）卖房原因，房屋产权年限，房屋缺点…等，这些是用来压价的谈资。

〇了解房屋居住情况，是否/多久前翻新过。如果是业主一手住房保养会相对较好。

房屋是否刚刚装修，这种粉刷往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。

〇墙壁、屋顶的裂痕和水渍告诉你房子曾经历过什么。

检查房屋有无裂缝，首先仔细察看房屋的地面和墙上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。如果与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋有可能存在结构性质量问题。其次，看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房屋存在安全隐患。对这类存在严重隐患的房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。

渗水漏水的问题通称“五漏一渗”，是指屋面漏水、水箱偏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水，这类问题约占质量问题总数的70%以上。
在看房时要特别注意：屋面天沟积水、阳台和卫生间地坪倒泛水、以及阳台雨后积水等都会造成楼地面渗偏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。不小心买到这类房子后，居住麻烦就大了，装修改造也要费大功夫。最简单的检查方法是在卫生间和阳台等处作一个排水试验，即在此处浇上一些水，看其是否能畅通无阻地排向出水口。

〇墙皮起泡&青苔霉斑说明长期潮湿。

〇特别留意厨房、卫生间等需要用水和排水的地方，注意细节。

〇感受房屋采光效果，通风情况，楼距，噪音，周边环境。以上判断是否宜居。

差不多有底了。就习惯性拿出笔记本，记下感受和房屋特点，字丑也没关系。

多对比，直到确定有套房你很喜欢，克制你想买的冲动--------

还有必要继续做这些后续了解：

百度搜索楼盘名，你可能会找到它性价比高的原因，比如▼

谈到这有必要讲一下二手房忌讳的凶宅。不贪图便宜，我认为买到的可能较小，平常有个病痛都会上医院住。若出现非正常死亡的案件即使网络搜素不到，问同小区邻居总能了解到。

向朋友、同事打听楼盘及周边的情况，听取本地人的看法；也可在本地论坛发帖询问网友。

楼盘周边走走，去你可能以后会常去的地方，比如逛逛超市便利店，看看附近的菜市场。

和小区跳广场舞的大妈们搭讪，夸赞她们跳得真好，然后打听某套房有无花边绯闻。

如果以上渠道获得的信息都能接受，那么房子应该是不错的好选择了

二、购房细节补充

看到好房只说明你对商品本身满意，下一步要做的是和业主沟通，看双方开出的交易条件是否都接受。为保障交易双方的权益，将谈判内容拟成购房合同是最靠谱的方式。

▼论坛上盗来三方购房合同贴出来给大家参考条款

合同事大，填写的每一项都要谨慎。

办理贷款需要的资料参考▼

注意收入证明、银行流水、公积金明细、公积金代缴证明、无房产证明都有有效期，无房产证明有效期仅一个月！

需注意各地贷款要求不一定相同！贷款方面的要求以当地银行、公积金中心官方说法为准！

买房至少要准备比首付款多10%左右的预算。

有心的话，和业主、中介、按揭的每一次对话都建议录音。

三、新房看房经验

新房也曾经是我的向往，看破销售的种种套路后，最终发现自己还是太穷买不起

但自认为也有一点心得分享。

以今年4月30日小蛮腰盛大开盘的碧桂园印象花城为例，谈谈我看透的那些新房套路。

从被广告忽悠去看房，被销售忽悠下筹金，都离不开一个词叫地铁房。开盘那天小蛮腰人山人海，一切行云流水让我都以为就要买了。

▼图片的盛况真实，但都是不是房托水军或我这样被忽悠来的买家？我不知道

直到我排了2个小时的号，走进选房区，看着那一排排整齐的售罄，剩零碎的底楼、顶楼房。我忽然意识到我似乎完成了一位房托水军的本职工作，却没有盒饭。

如果不是后来我多嘴了一句，我还真会相信“碧桂园印象花城开盘1100套售罄 3小时揽金12亿!”， 被自己蠢到了。

“印象花城还有房源吗？”。销售回复▼ 均价：一万四 。不是说好售罄吗，好尴尬 开盘才10天而已，这年头很时兴退货嘛。

何止捂盘惜售。还记得我怎样做了一回合格的房托水军？

“地铁房”

当时售楼中心的沙盘（盗图，如实）▼ 销售：“楼盘门口会开一条通道直达石洲地铁站，地铁2018年开通”

地铁上盖！？冲动下我甚至信了沙盘这种开发商做出来的鬼东西，傻乎乎就下筹金了。后来找出真相的我简直不信自己的智商。

▼ 网友对楼盘的评论

▼ 查阅规划局对佛山地铁2号线的规划文件

关于《佛山市城市轨道交通2号线重点站控制性详细规划》的批前公示

▼ 后来地图更新了佛山2号线站点

且不说地铁2018年能否开通，销售居然就让我信了规划一公里开外的地铁站在楼盘下

所以看楼盘一定冷静。销售浑水摸鱼的本事配合奢华的售楼处样板房装修，很容易让你沉醉在开放商营造的蓝图里无法自拔。

新房谈价也有门道。

切记脸皮要厚，手段要黑，气势要足。保利万科恒大又咋地， 没我们房奴养看你不垮

先谈总价。大型开发商一般不让步，销售会无耻地说这是公司统一定价。但据说小开发商可谈。

然后着手谈折扣。一般都会有的是电商折扣（如预付一万抵三万）、按时签约折扣（点满口才技能即使未按时也可享受折扣）等，全收。满足某些条件才有的如节日折扣、现场折扣、团购折扣、商贷折扣（非公积金贷款）、全款折扣…等等，通通要求打折。记住：房款不是给销售，他能争取到的优惠都会给你！

接着继续谈优惠。1.直接问销售：我找你领导还能优惠多少？答：最多也就xxxx了。ok，把xxxx从房款里扣掉。2.开放商为让客户推荐客户，会给出类似推荐1人购房可免1年物业费等优惠。要个十年八年，给不给他们会充分考虑。3.充分发挥你们的智慧，能想到的都问一遍，省下来的都是血汗钱！

每一笔折扣&优惠需自己亲手计算，同一套房找了不同销售算出的折后总价居然不同▼

心里有底了，直找你能找到的该开发商最高级别领导。深呼吸调整节奏，嘴角微笑，狮子开口。

祝值友都买到心仪的房子

四、篇一评论补充&答疑

感谢值友对买房干货系列的支持，很惊喜篇一受到这么多值友的点赞打赏。码字不易，但能帮到需要的值友，真的很欣慰▼

这部分补充篇一值友们的干货评论，供加强学习

并不是说除了朝南其它朝向就不能住了。看房下来会发现真正好朝向，好户型的房源真的很少，很多业主宁租也不卖。朝南只是一般情况下最优选择，也是最烧钱的选择，量力而行。

做笔记很重要，我只说到这，做不做随你

见仁见智，说起来容易做起来难。我认为约谈业主不就是因为中意房子嘛

中介费很必要谈，可以省下好几年的买菜钱。

新房注意，上文有说

这位值友是大牛，拍卖确实是不错的渠道，如果心理那道坎能过去

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本期干货分享结束，看大家还有哪些方面的疑问，如果能力所及再开新帖~

最后新年将至， 祝大家鸡年大吉吧