物业究竟为什么自带带招黑体质？

写这篇文章的原因在于值友之前的一篇文章《气死！入住1年，全小区人人被坑3000块竟然是这？》。社会上关于物业的抱怨很多，作为一个接受群众投诉工作的工作人员。想通过这篇文章让值友们了解一些关于物业工作争议的原委，处理方法等。

一、物业是服务还是管理？

物业究竟是服务者还是管理者。物业实际上既有管理者，也是服务者。任何一个地方都需要次序和规矩。毕竟无规矩不成方圆。物业的主要工作是保障小区的正常的运行和次序的维护。保证小区的水，电，煤气，电梯等其他公共设施的正常使用才是根本。再好的服务，没水用、没电用、没煤气、没暖气、电梯不能座，你能表示满意吗？小区大门随便进、楼道随便进，休假日想睡个懒觉，却很早被楼下的叫卖声吵醒。停在楼下的电瓶车电瓶又被人偷了。晚上回家小区一个路灯都没有，楼道内一个走道灯都没有，这样的小区你敢住吗？个人利益需要服从公共的利益，进小区要刷卡，有人嫌麻烦。但是对于大多数业主来讲，这样更加安全。

二、物业公司的性质

这里讲的只是居住物业。物业公司的公司性质主要是国有物业-主要是国资为主。很多是原有房管所转制。类似北京首华、上海新黄浦、新长宁等及国有开发商下属企业。合资及独资物业-类似仲量行、戴德梁行等。民营-主要是开发商旗下物业，类似万科物业、碧桂园物业。私人-主要是个体人开设的。也是问题最多的。物业是一个行业，肯定不是黑社会。

三、物业为什么招黑？

不了解物业的权属和服务范围。

举几个例子，解释一下。

比如：为什么停汽车需要缴纳停车费？首先要明确停车位的性质、除非是产权车位。其余的车位都是全体小区业主共有的。（人防车位除外）。比如：小区只有三个业主，甲、乙、丙。但是只有一个车位，而且只有甲有机动车。那甲将机动车停在车位上，实际上侵犯了乙和丙的合法权利。这是里收的所谓“停车费”，其实是占用面积的费用。这笔费用并不是物业独享的。是依照物业服务合同的相关规定，和业委会依照比例分成或者补贴物业费不足。具体是由业主大会表决决定的。新建小区没有业委会的前期物业，各地法规不同。但是基本都是报房管部门核决的。所以停车付费是正常的。而且这费用并不包含对于车辆的保管。所以车停在小区内被划、被撞。物业几乎没有法律上的责任。因为小区内的停车并没有明确的法规，要求必须配备相应的设备。（社会停车场有相关规定）。而且法律实践上也不会判决物业公司负有主要以上责任的，因为停车费的定价是市场机制，是由业委会或者房管部门决定的。车辆的价值差距巨大，花5块钱停辆劳斯莱斯。出了事要赔几万这也是不对等的。在实际中，曾经接到市民投诉。具体内容是物业公司不让居民的摩托车停放在非机动车棚。而后了解到实际情况是这样的。居民购买了一辆大排量的宝马摩托车，价值十八万。加之居民的摩托车牌照是黄色的沪A的。上海的朋友知道这样适用于大排量摩托车的牌照，市场上价值在二十五万到三十五万之间。也就是说居民这辆摩托车加上牌照的价值在五十万左右。物业明确告知居民可以停放在室内非机动车棚并收取和摩托轻骑一样的费用（15元/月），但是不提供保管服务。所以居民投诉。

楼上漏水，物业有责任吗？

没有责任。楼上的房子是有产权的，这个责任是楼上产权人的。（除非公共管道破损，物业责任轻微）物业有联系楼上业主和安排协商的义务。

买了万科的新房-顶楼，不到半年就漏水。万科物业不管？

新房是有保修期的，半年漏水肯定在保质期内。责任在于开发商。并不在物业。即使开发商委托了物业处理。法律上的责任也在开发商。哪怕开发商是万科，物业也是万科。因为法律上他们不是同一个主体。总不能你被老子打了，去法院起诉儿子吧。过了保修期，维修的责任在物业。但是维修的费用需要所在楼所有居民投票，并且面积和户数都要过半，才能动用维修基金。或者向上级管理部门提出走快速流程，使用维修基金。所以，最后的决定权并不在物业。

小区探头不足，物业不装，还好意识收物业费？

探头等技防设备不是由物业负责安装的。经费是由小区公共基金中支取。是否支取和是否安装的决定权都在业主手中。由业委会召开业主大会表决或者居委会召开居民代表会或者征询决定的。这就像你家请一个阿姨帮你做饭，你不能要求人家自带设备，用完还要留给你。

我家被偷了，物业要不要负责？

要，但是责任很小。因为你家的被盗和物业没有必然的因果关系。而且物业负全责的话。派出所就没有理由存在了。要看物业是否尽到了服务相关的义务。如果门卫室在被盗期间没有值班人员，则物业有部分责任。

实际工作中还遇到过更加奇葩的投诉。家里的空调坏了，物业不修。家里有老鼠，物业不处理。楼上浇花，水落到我晒的衣服上，物业不处理。有人冬至在小区内烧东西，物业不管。等等。只有想不到，没有遇不到。

实际上城市管理重在社区的管理。社区的管理主要依靠业委会（某些地方有物管会）、居委会、物业这三驾马车。但是问题的关键在于这三驾马车都没有执法权。劝说解决不了一些问题。所以物业和业主的矛盾突出。其实在很多问题上，物业只是一个背锅侠。有点像几年前的城管。

物业和业主就是相爱相杀。物业的管理水平对于业主的居住环境甚至房价都会有明显的影响。物业和业主的关系绝对不是敌人，而应该是相辅相成。遇到问题有情绪，是正常的。但是用情绪去处理问题，就不是一个成熟的人。

就如值友在文章中提到的电梯问题。电梯属于特种设备，电梯的维修保养是由专业的公司负责的，物业没有能力处理电梯问题。如果电梯的维修的费用比较高，需要从公共的维修基金中支取。这部分的支取不是物业公司为所欲为的。一般的城市管理办法中都需要“三审”制度。有一定的流程。如果业委会或者房管部门不同意动用维修基金。你骂死物业都没用！先要了解具体的情况，不要以讹传讹。问居委会会得到比较详细正确的信息。必要的时候还要协助物业，获取维修的资金。

物业也是一个新生的事务，但是随着城市化的建设，从原先的村为单位改为小区为单位。城市管理需求的变化，尤其是后疫情时代。社区管理水平也被迫要求快速的提升。物业的管理水平随之急需提高，职责也在不断的扩展（垃圾分类、养狗管理、高空抛物等）。在这个过程中出现了很多的问题。所以物业自带招黑体质。

但是遇到问题。发泄完情绪后，需要冷静的解决问题。物业的主管单位各地不同。但是主要是街道或者房管局。投诉也是一门学问。简单来讲找对医院，挂对科。首先，找对医院是指找对权责部门。如果，你的隔壁邻居违建。你让物业处理，还不如直接找城管处理。因为你去物业投诉，物业能做的也只是找违建的业主进行告知和劝阻，基本效果不大。最后物业还是要向城管报备，因为物业没有执法权。最终还是要有执法权的城管处理。法治社会，不能不教而诛。物业有个流程，城管也有流程。如果直接向城管投诉，能减少一个流程。有利于减少时间。而且城管是公务员，泄露投诉人信息有党纪国法。物业人员只有企业规定。孰轻孰重，一目了颜。

其次是挂对科，街道是一个综合部门。你去计生办投诉物业，人家也解决不了啊。这就像同样是医院，你不能男性病去妇科医院看吧。一般街道有房管科或者是综管中心，反正名称各异，职责类同。在实际工作中还遇到过，投诉物业不提供维修服务。结果一查居民向隔壁小区的物业报修。还理直气壮的抱怨都是物业，为什么不能修。

简单来讲就是先要明确是不是物业的责任。如果不是物业的责任，即使投诉也解决不了问题。另外就是物也可以管，但是权责部门也可以管的事。就要向正确的权责单位投诉。有些问题物业可以管，但是时间长，没有执法权效果不佳。反而向权责部门投诉，效果更好。如同生病可以去综合医院看，也可以去专科医院看。条条大路通罗马。有时换个方向，效果更好。比如邻居的空调外机声音大，你逼死物业效果也不好。一个环境监察电话。如果一测超过国家标准，直接就限时整改，不整改？接下去直接处罚。省时又省力。比如国资的物业公司，可以向区县国资委投诉。但是小事不要大投诉。遇到过家中老是有蚂蚁爬进来，直接投诉市长信箱的。这事市长也解决不了啊！小事大投诉并不利于问题的解决。遇到过商家的空调离居民过近。本来做商家工作，商家已经同意将空调外机移位到完全不可能影响到居民的地方。结果居民喊来了媒体曝光。商家一气之下就将外机放到法律规定的距离外10公分。居民还是有轻微的影响。可是即使去法院，也赢不了。

物业本身也有客观的原因。房子也和人一样，新建小区配套设施齐全，故障率低。容易管理。利润丰厚。非国有物业喜欢管理。有些开发商甚至贴钱给物业，提高服务水平。但是都是一时之计，利益驱使，非长久之道。市场经济时代，不会出现免费的午餐。而老旧小区本身配套设施不足，设计建设不规范，房龄长故障率高。多为国企背景的物业托底。上海市老旧小区依照原有的标准，从2015年起至今是执行的0.8元/平方的标准。一套50平方的老旧小区的房子，物业费0.8*50*12=480元/年。如果一个小区是1000户，则一年物业总收入是480元*1000户=48万。上海2021年最低工资标准是2480元/月，2020年上海的人均收入是7万多。1000户的小区至少二个门，开一个门，另一个用自动门禁不走车。一个门岗走车一班2个人，每天12小时。做二休二。至少8个保安。另一个门一班一个保安，至少4个。12个保安不考虑加班费。12人*2480元*12个月=357120元。这还不算保洁、维修人员、管理人员。上海要求物业尽量提供24*7*365白天值班服务，7*24*365天的全天维修服务。所以没有国企背景的物业企业托底，都是亏钱的。遇到一小区业委会听信网上的一些说法，炒了国资的物业。结果人家跑得飞快。新的物业进场价格上去了，服务还不如原来的物业。接着炒。换自治，结果自治的成本比后一家物业还高，而且没有业主愿意承担类似消防等责任（比如发生火灾，消防通道被堵，正常是处罚物业公司。自治处罚业委会吗？钱哪里出？每户业主肯平摊吗？关键是出现重大伤亡事件追责的话，业委会谁愿意承担刑事责任？一分钱不赚，还要负责。谁肯当业委会主任啊？)。搞得一塌糊涂。三年换了二个物业三届业委会。好好的商品房小区，搞得乱七八糟，业主相互敌视，拉帮结派。房价接近周边的老旧小区。到现在上访不断。但是如何解决呢？不可能业主们种的恶果让政府买单吧？

疫情期间，小区封闭管理。物业出了很大的力。保安和保洁真的是拿着卖白菜的钱，冒着卖白粉的险。居家隔离人员家里下水道堵了，维修人员上门维修。出来被隔离。

所以遇事冷静、依法依规的反应情况。相互体谅、相互尊重、收集证据、有理有据才是解决问题的捷径。牢骚、骂街等等不利于问题的解决。

如何选择物业？

如果房龄超过了10年。首选，国企背景的物业。因为政府部门管的住。合资物业对商业物业和居住商业混合物业更有兴趣，因为利润过高。最不能选的就是私人物业，猫腻太多。不要老是想着物业黑钱。尤其国资的物业都需要审计的。多一块钱和少一块钱，都过不了关。而且国资的物业的领导二个一票否决，廉正和安全。

物业费该不该交？

一定要交。因为这受法律保护。而且你不交物业费，你也理亏。这就像你被人打了，你还手打他。这叫互殴，不叫被打。其实物业公司最怕你不欠费。因为你是完全的受害者，一句“我不欠你钱吧？！”不但说的理直气壮，而且处理时有优势。不然你三年不交物业费，下水道堵了。物业要你交费后处理。你投诉。权责部门能帮你一次也不能次次帮你解决吧？这于理不合。反过来你不欠钱，来投诉。至少如果是我接访，我能骂的的物业公司老总狗血喷头！而且即使略有一些不合理之处，物业也愿意配合处理。

最后，有人问街道和居委为什么不能取代物业？当你的对手兼裁判，你会遇到什么？房管所时代，不交租金都能把你家门和窗户拆了。而后向老子投诉儿子。你觉得会有什么结果？

本身物业这个事就不能一点带面，也是一家之言。就我所遇到的事就事论事。毕竟在一些山高皇帝远的地方确实存在带有黑恶性质的物业。但是也不能一棍子都打死。随着后疫情时代和城市化的进程。物业的作用只会越来越重要。这其中因为发展带来的新问题法规的不健全产生的问题一定不少。问题一定是有，看你如何去面对。

PS：有人在小区内养马，可是翻遍所有的法规，没有禁止养马这一条。因为制定法规的人也没有遇见到有人在小区内养马。