税收相关 篇三:现行契税政策及《契税法》实施后可能带来的变化之一

2021-03-01 19:53:35 35点赞 168收藏 24评论

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现行契税政策及《契税法》实施后可能带来的变化之一

开篇语:目前关于税务机关征缴契税的最基本法律法规依据为《中华人民共和国契税暂行条例》(1997年7月7日国务院令第224号发布,根据2019年3月2日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订)。本文仅就个人缴纳契税进行探讨说明,企事业单位的资产划转、吸收合并、破产重组等不在本文讨论范围内。

一、现行契税政策

1、契税谁来交,别人可不可以代缴?

答:根据《中华人民共和国契税暂行条例》“第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为: (一)国有土地使用权出让; (二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换; (三)房屋买卖; (四)房屋赠与; (五)房屋交换。前款第二项土地使用权转让,不包括农村集体土地承包经营权的转移。”也就是说,谁是不动产权证的产权人,谁来交契税。关于第2个疑问,别人可不可以代缴呢,答案是可以的,因为现行税法没有规定别人不可以代为缴纳税款,但是即使别人代为缴纳,纳税义务人也仍然是房屋产权人,也是以产权人的名义缴纳,这种情况在司法拍卖中比较常见。

2、听说契税税率要上涨,是真的吗?

答:根据《中华人民共和国契税暂行条例》“第三条 契税税率为3%—5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。”也就是说,契税税率已经执行了24年的3%—5%的税率了,目前全国范围看,绝大部分省市是按照最低限度的3%执行的,个别省份执行的4%的税率。以山东省为例,根据《山东省财政厅 山东省地方税务局关于调整济南等市契税适用税率的通知》,“根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《山东省契税征收规定》(鲁财税〔2013〕19号),经省政府批准,自2013年6月1日起,济南、青岛、泰安、临沂、滨州等五市的国有土地使用权出让契税适用税率由3%调整为4%,土地使用权转让以及房屋买卖、赠与、交换等其他转移土地、房屋权属行为契税适用税率仍执行3%。”房屋及附属设施的契税税率为3%;土地契税税率为4%,2013年6月1日前的合同适用3%,那么问题来了,现在的1%、1.5%、2%的契税税率又是怎么回事呢,别着急慢慢解答。

3、为什么好多人说税率要上涨?

答:根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号),“(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。”(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策)这就是现在契税多种税率的由来,简单概括一下,就是90平米以下首套房1%,二套房1%;90平米以上首套房1.5%,二套房2%。同时也是各种中介大肆鼓吹9月1日以后税率要上涨的根本原因,因为这个税率是属于税收优惠政策,同样是针对“3%—5%”的现行税率的,中介通过混淆概念的方式,将优惠政策和法定税率进行对比,人为制造出税率要上涨的目的,促使消费者产生恐慌心理,达到自身不可告人的目的。实际上看,该通知并未规定执行期限,所以除非国家税务总局再次下文将该优惠政策废止,否则该优惠将一直存在,与条例还是法没有任何关系。

4、结婚以前我老公名下有一套房已经缴纳契税,我名下有套房还没交契税,结婚后我能不能按照首套房缴纳契税?

答:不可以,根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号),“纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。”简而言之,该优惠是针对一个家庭而言,不针对个人。当然年满18岁的单身也属于一个单独的家庭。

5、我在本市城南区有一套住房已办证,又在城北区买了一套住宅,我应该按照二套房优惠缴纳契税吗?

答:看当地政策。以山东省为例,根据《转发〈财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知〉的通知》(鲁财税〔2016〕4号)规定,“二、关于住房认定 (一)“家庭唯一住房”、“家庭第二套改善性住房”由购房所在地房地产主管部门查询纳税人家庭成员(范围包括购房人、配偶以及未成年子女)住房情况,出具书面查询结果,并将查询结果和相关住房情况信息及时传递给主管税务机关,纳税人持书面查询结果办理涉税事项。(二)住房情况查询范围为拟购住房所在县(市、区)行政区域。”按照该项规定,即使你在城南区买了三套房,城东区买了五套房,只要你在城北区买的这套房属于该区的首套房,一样可以按照首套房享受优惠。

6、为什么房子按照1.5%的税率交,地下室和车位要按照3%?

答:首先明确一个概念,不动产性质。目前不动产性质主要有几种,保障性住房、商品住房、房屋附属物、商业、办公等。简单来说,保障性住房一般指的房改那一批,现在99%的住宅都是商品住房(别问我为什么,都懂),房屋附属物一般就是地下室、车位等,门头房、公寓啥的一般属于商业(其中有种住宅式公寓属于住房),办公一般和个人关系不大。其次就是要看清《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》中明确指出优惠税率针对的是“住房”,所以附属物是不享受优惠政策的,一般适用于3%的税率。当然也有例外,《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税〔2004〕126号)中规定,“承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率”,简单解读下就是说,附属物和住房在同一个合同上,没有单独计价,和住房按照一个总的合计价格交钱,那么即使发票开了单独金额,一样可以按照缴纳住房的税率缴纳契税。

7、为什么有的车位要交契税,有的车位不用交契税?

答:根据《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》,“对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。”也就是说,有产权证的要交,人防车位、残疾人车位等没有产权的车位不需要缴纳契税。

8、我去年签的首套房购房合同还没交房没交契税,万一税率变成5%,我还能不能按照1.5%缴纳契税?

答:分为两种情况:第一种情况,财税〔2016〕23号文仍然有效,那就不用说了,肯定可以享受;第二种情况,财税〔2016〕23号文已经失效,无法享受契税优惠政策了,要按照当地政府规定的税率来缴纳。《契税法》本质是实体法,按照“实体从旧、程序从新”的原则,在当地政府按照暂行条例自行规定税率的有效期内签订的合同,按照当时的税率执行。也就是说,去年签合同的时候当地政府规定税率3%,那么明年即使改成5%,仍然按照3%的税率执行。

9、房产证是我的名字,但是我媳妇要改成她的名字,要交契税吗?

答:根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函〔1999〕391号)规定,“根据我国婚姻法的规定,夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。”因此婚内变更老婆名字,离婚财产分割都不需要缴纳契税,这一点直接写进了《契税法》第六条,“有下列情形之一的,免征契税:…… (四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;……” 未完待续,手敲字不容易,好多人问我怎么不继续红专栏了,扎心了,还被人在微信威胁了,再写就看心情吧

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