高盛：更改对中国楼市的预测，2026年楼市或迎来新一轮“颠覆”！

近年来，随着宏观经济的持续调整和房地产行业的深度变革，不少人都在关注中国楼市的未来走向。

特别是在行业的“低谷期”和“困境”中，市场的各种信号像极了迷雾中微弱的灯光。一些国际巨头的预测逐步走向理性，也让我们不得不重新审视未来可能的变化。

高盛最近提出了一个令人震撼的观点：他们对中国房地产市场的预测将发生重要调整，预计到2026年市场或将迎来一轮“颠覆”。

这份新预测，是对之前观点的修正，也是基于持续的流动性压力、库存积压和市场需求变化的深度分析。

本期内容，我就带你细细梳理这份爆款报告，结合实际案例，一起厘清其中的逻辑脉络。

01、行业现状：压力山大，变局隐现

高盛看得很清楚，当前的房地产行业依然深陷“低迷”。房地产的流动性压力依然强劲，房企的现金流还在持续紧缩。大规模的库存，让整个市场像是被按下“暂停键”。

尤其在一线和热点二线城市，库存水平依旧偏高，销售节奏放缓。

从行业的“关键指标”来看，一个核心变量——房地产固定资产投资（简称“固定投资”）——依然在低迷。从历史经验看，房地产投资周期和销售周期紧密相连。

当投资占销售比重超过80%，代表市场热度较高，开发商积极拿地建房；反过来，低于80%，则意味着投资逐渐退潮，行业整体偏凉。

02、库存与价格：关系紧密，等待“黄金点”

简单点说，市场的“康复”需要库存的逐步消化。当开发商手里的房子还能持续“压库”时，意味着市场还没有达到“合理平衡”。

此时价格基本持稳甚至还会跌。

高盛提醒：目前，FAL（房企持有的已完工未售房屋库存比）仍旧偏高，意味着市场尚未到“低谷彻底消化”的时候。

理想状态下，FAL/销售额应稳定在80%左右，这是银行和投资者眼中的“健康线”。只有这个水平能确保房市逐步走出阴影，迎来光明。

没有快进不要紧，只要这个比值逐月改善，市场的复苏就指日可待。

然而，高盛警告：到2027年前，这一比值仍会维持在80%以上，即库存水平依然偏高，房价要等更久才能真正企稳。

03、二手房市场：价格调整尚未结束

在二手房方面，高盛调整了他们的预期——由于新冠和政策调控的叠加，二手房的平均售价（ASP）将继续面临下行压力，预计2026年同比下降约5%，而到2027年会逐渐趋于平稳。

这里的变化很关键：二手房的价格“调整周期”比预期的更长。这是因为二手房交易受到价格刚性、多方博弈以及库存因素的共同影响，改善需要时间。

相较之下，新房市场虽然也会有所波动，但整体依旧有较好的“竞争力”。

在城市核心区和新兴板块，配套更现代、更优质的房源，吸引刚需和改善需求。这也让新房价格的跌幅有限，甚至有望在2027年实现“微涨”。

04、供给端：新供应量在持续增加，市场压力未减

数据显示，未来几年新房供应仍会持续上升。

开发商为了应对库存压力，也依然在土地市场“加码”。不过，新增供应并不一定意味着价格会迅速回升——供大于求的情形依然存在。

高盛强调，二手房的市场“疲软”带来的压力，也会促使新房市场的“求生”欲望增强。

一线城市的房价表现出一定的韧性，主要得益于城市核心区持续的需求支撑，但外围城市还是会面临价格调整。

05、租金与租售比：市场的另一条“风向标”

在这场“非典型”市场调整中，租金的表现也极为重要。

数据显示，由于租金回报率（RRR）持续下降，尤其在一线城市，租金回报已低于房贷利率0.6个百分点。这意味着房东的租金收益“吃不饱饭”，租金还没有企稳。

租金的变化直接影响市场参与者的心理和行为：房东会选择继续持有等待，减少抛售；租客则会权衡租与买的利弊；而投资者，则会更加谨慎。

在国际范围内，合理的租售比（房价与年租金的比例）应在1:200到1:300之间，目前中国大部分城市（尤其是一线）还在1:500左右。

这一差距告诉我们，或许“房市泡沫”还未彻底爆裂，但也已出现“压力山大”的苗头。

06、未来展望：2026年或迎来的“颠覆性”变革

总结高盛的预判，到2026年，整个房地产行业或将迎来一轮“颠覆”。

一些观点值得关注：

多个信号显示，市场供需或将逐步走出低谷，价格有望企稳甚至微升。

“存量经济”格局逐步建立，开发商会调整策略，更加注重品质和“差异化”。

政策也会逐渐“松绑”，以激发市场活力，未来或会出现“制度层面”的创新。

最为关键的是，行业的资产质量会得到改善，“去库存”过程完成后，房地产资产可能进入“新一轮周期”。

当然，这个过程不可能一帆风顺。

有迹象表明，特别是在一线城市，由于土地成本高、需求依然坚挺，价格稳定或微涨的可能性较大。而二线、三线城市则可能还会面对价格调整压力。

（高盛新老预测对比）

写在最后：

高盛的这次“调整预言”，给行业释放了一个明确信号：未来两三年，将是变局和调整的关键期。经过“低迷期”的洗礼，行业结构将被重新洗牌，机会与风险并存。

对于普通消费者和投资者来说，这意味着：

购房要更理性，关注“性价比”与“资产质量”。

持有者要耐心等待，房价的“底部”或许不会太远。

政策和市场的博弈还在继续，耐心等待转折点的出现。

这一切的核心，是要在变革中找寻到自己的节奏。2026年，或许不再是“泡沫”爆破的恐慌，而是新格局的“颠覆”。