高盛再次改口：上海深圳今年底率先触底，三年累计上涨15%

近期房地产市场的预期，出现了明显的转变。

外国投资者对中国的房地产市场一直持谨慎态度，但是现在他们也开始改变看法了。高盛最新的判断完全改变了之前悲观的看法，并为核心城市的楼市提供了恢复的道路。

高盛认为上海和深圳会在2026年年底之前先触底回升，在此之后到2028年之间，核心区域房价将会累计上涨15%左右。

而且这次的回暖并不是简单的以价换量，而是被核心城区的高端改善需求所带动，量价一起恢复。

除了给出涨幅预测之外，高盛还画出了全国各大城市的触底时间表：沪深先涨，北京在2027年上半段加入行列，广州以及大多数新一线城市的加入时间会稍晚一些，但是大部分二线城市的调整周期还会继续下去。

外资机构为何会突然改变自己的观点呢？一线城市楼市回暖是暂时性的反弹还是趋势性的改变？

01、三年三度改口，高盛彻底完成预期反转

高盛近几年对于中国房地产市场的看法并不是一成不变的，在市场基本面发生变化的时候会做出相应的改变。每次改变说法的时候，也就意味着楼市周期的转换。

2021年第四季度，高盛预测了全国房价达到顶点，并且之后房地产市场也进入了下跌阶段，这说明高盛的预测非常准确。

2024年初的时候，市场的气氛已经很低落了，高盛给出比较悲观的看法，即房地产市场低迷的状态可能会持续到2035年，并且一线城市的房地产市场也不会例外。

到2024年底，第一轮政策的效果已经体现出来之后，高盛就将全国房地产市场见底的时间大大提前到了2027年，并且悲观的情绪也开始有所缓解。

而到了2026，该机构已经对市场进行了更详细的分析，并且认为上海和深圳将会首先走出调整。到2026年7月份时，由于真实的统计数据已经得到证实，所以高盛直接给出了具体的修复程度以及时间表，并且确认了主要一线城市结构上的复苏态势。

同时其他的外资银行也形成了统一的意见。

7月8日，摩根士丹利首席经济学家表示，本轮楼市加速下跌的趋势已经接近尾声。7月13日该声明被市场广泛传播开来，从而进一步证明了核心城市的房地产市场已经见底。

顶级机构集体转向，并不是一时的情绪所造成的，而是在对大量的数据进行分析之后得出的一个理性的结论。

02、一线成交持续走强，结构性回暖已是事实

现在已经不是全国一个标准了，各个地方都有自己的特点。城市与城市之间、板块和板块之间的差异越来越大，一线城市的市场抗压能力很强。

高档改善型产品的行情已经独立出来。

到六月底的时候，北京海淀区保利熙瑞项目开盘了，均价为12.5万元每平方米，核心改善型户型当天基本上就被销售一空了，大户型、高端房源的去化速度也远远超过整个市场的平均水平，高净值人群的入市意愿也得到了明显的提升。

大约在同一时间段内，深圳湾安缇雅苑的新盘以18.58万元每平方米的价格开盘就全部卖完了。

之前深圳光明中心区也出现了新的楼盘，在短时间内就被抢购一空的现象，优质的、位于市中心的房子也越来越少。

二手房市场的情况，可以反映真实的居住需求。

到2026年中旬的时候，深圳市二手房交易量已经达到了3.6万套以上，并且还在不断上升之中。

北京的情况更甚，上半年二手房成交了9.35万套，创下了过去五年的最高纪录，在六月份单月网签量相比去年同期增长了10%，市场的活跃程度也有所提高。

上海二手房成交数量已经连续4个月同比增长了，并且还在继续恢复当中。

交易方式也有所改变。以前主要是依靠刚性需求来支撑的局面发生了变化，三四百万到五六百万之间的改善型住房销售比例明显增加，刚需与改善需求同时出现，并且成为了房地产市场稳定发展的主要因素。

一线城市的稳定，主要是由于供需关系得到改善而形成的。

据易居研究院的数据，在2026年6月底的时候，八大重点城市的二手房挂牌数量达到了123万套，相比于去年底减少了28万套，下降幅度大约在20%左右。核心城市挂牌量继续减少，抛售压力减小，供求关系趋于平稳，有利于房价恢复。

土地市场的表现，也可以作为判断经济形势的一个参考依据。

到2026年上半年底，全国TOP20大城市的土地出让金总额将会达到全国总量的62%，相比去年全年增加了10个百分点。上海、杭州领先，北京、上海、广州、深圳的土地热度依然很高。资金、产业以及人口都开始向一线城市聚集，城市之间的差距越来越大。

58安居客研究院的总结也很到位：核心城市的二手房市场稳定信号已经出现，但是大部分中小城市的房价仍然处于底部调整阶段，楼市分化的局面将会成为一种长期的状态。

03、四大核心支撑，筑牢一线楼市修复基础

高盛可以大张旗鼓地改变自己的观点，并不是因为盲目乐观，而是因为人口、产业、政策和供求这四个因素一起作用，使得一线城市的房地产市场具有很强的韧性和抗风险能力。

第一，人口持续净流入，稳固楼市基本面。

房地产市场的前景取决于人口的发展趋势。上海、深圳等地不断优化落户政策，大力引进高校毕业生以及高层次人才，常住人口实现正增长。

新增的人口就形成了一个比较稳定的刚性需求基础。另外，本地居民改善置换的需求也一直在增加当中，一起推动着一线城市的成交量。

但是大部分三四线城市的居民仍然处于净流出的状态中，年轻的购房者人数也在不断下降，购房需求的基础在不断缩小，楼市自然也就没有了复苏的动力。

第二，高端产业集聚，提供真实购买力。

最后决定房价高低的是产业以及居民收入。沪深汇聚了金融、高端制造业、数字经济等高附加值产业，高收入人群集聚，可支配收入一直居于前列。

这部分人的收入比较固定，抗风险能力很强，即便经济出现波动，购房和换房的需求也不会大幅度减少。

相比而言，中小城市的产业结构比较单一，居民收入增长速度较慢，没有持续的高消费能力来支撑房价上涨。

第三，重磅政策持续托底，激活市场活力。

到2026年7月份的时候，新的政策就会出台，并且从供给和需求两个方面进行调控。

3000亿保障房专项再贷款全部落实到位，各地国资平台收集存量房源，主要解决核心区优质住宅问题，从而减轻库存压力。

并且，卖旧换新退税政策延长、个税退还、首付比例下降、存量房贷利率降低、带押过户全部实行，大大降低了置换的成本，有效的刺激了改善的需求。

上述政策针对一线城市的实际情况而制定，并且是本轮修复的主要推手。

第四，新房供给收缩，告别高库存时代。

近几年来，上海和深圳都主动放缓了土地供应的速度，新房供应也变得更合理了。

目前一线城市的商品房供应量只占到整个市场的三成五到四成之间，并没有出现明显的库存积压情况，供求关系比较正常。

而许多三四线城市的土地供应量过大，新盘和二手房库存居高不下，去化周期达到5-10年之久，长期处于供过于求的状态下，很难看到趋势性的复苏。

04、看清两大长期趋势，把握真实楼市逻辑

本轮一线城市复苏，并不代表全国房价上涨的时代到来。房地产市场已经形成了新的运行规律，要把握好两个主要界限。

首先，房产去金融化已成为长期趋势，全民炒房时代彻底结束。

数据显示，在2021年的楼市高峰时期，房产占到了居民总资产的67%，但是到了2026年第一季度已经下降到了52%。到2035年的时候，该数值将会降低到42%。

居民的资产配置正由房地产转向各种金融产品。未来的房地产市场已经不是全民投机的对象了，只有优质的房产才能够实现保值增值的功能，而普通的房子则会继续出现价值上的分层现象。

其次，楼市内部极致分化，房源价值差距继续拉大。

虽然都是在一线城市的范围内，但是不同的地段和不同的质量的房子的表现也是不一样的。

主城核心、配套完善、品质优良的次新楼盘流动性好，价格已经先于其他区域企稳；而远郊、配套设施不足的老小区，成交量仍然很低，房价的压力依然存在。

以后的房地产市场已经不是随便买就可以赚到钱的时代了。地段、配套以及品质将会成为影响房屋价值的主要因素。

写在最后：

高盛对房地产市场的预期出现大的转变，并不意味着中国房地产市场已经过热了，而是表示中国的房地产市场已经到了一个结构上的转折点。

经过多年的调整之后，全国房地产市场已经完全脱离了普涨的时代，进入了以“核心城市恢复、非核心城市调整”为特征的新分化阶段。