应该怎么理解公摊面积？

创作立场声明：本文个人理解成分较多，也算是个人工作的一个小总结，肯定有纰漏和错误的地方，希望各位读者手下留情，有批评请友善提出，本人虚心接受，谢谢。

追加修改(2019-09-29 07:34:43):
经评论区值友@Amy1020提醒，在《房产测量规范》GB/T17986-2000中，关于阳台面积的计算，是按照是否封闭来界定的，故文中所说，无“阳台封闭按全面积计算，无规范依据”错误，向各位读者致歉，特此更正。 由此可看出，同样是国家规范，建筑设计阶段与房产测量阶段对阳台这一部位的面积计算方法，有着完全不同的界定，最终必然会得到不同的建筑面积，延伸开讲，按照建筑设计阶段提供的建筑面积交的建安费，最终测量却用另一套计算方法得出的面积来收契税。一个归规划相关部门或者住建局管理，一个归房管局管理，“神仙打架”？

导言

我们都知道，买房子会有公摊面积，那么究竟什么是公摊面积？真的是你以为的那些地方吗？

这是我们习惯认为的公摊范围，但真的是这样吗？

作为一个工作几年的建筑设计画图狗，这个问题一直想简单的科普一下，因为我发现很多人对这个问题都存在误解。

首先声明一些情况，我的这篇文章所讲的各种面积数据等等仅仅指我在建筑设计画图情况下的计算，具体到房屋买卖时的情况可能千差万别，还有一个情况时，房管局在房屋测量时似乎有他们自己的一套标准，而且与我们建筑设计专业的好像还不一样，这个矛盾一直存在。请各位读者务必认识清楚以上情况，勿将本文作为唯一依据，我只是想简单的给大家科普一下。

好，进入正题。

第一部分，概念

首先我们上国家规范，关于住宅建筑面积的计算规则，在我国现行的《住宅设计规范》GB50096-2011中有很明确的规定。原谅我习惯性的在规范后面带上编号，接触这行业的人应该都懂。

这是有关住宅建筑面积应如何计算的相关规定

通过以上规范，我们可以了解到，其实根本就没有公摊面积这个概念。但是这个东西又是大家都很在乎的，谈房必谈公摊，那究竟什么是公摊，要怎么理解公摊呢？我来给大家简单科普一下。

为方便各位理解，我们先顺着国家规范的规定结合我的图片来理一下思路。（注意以下图中户型很垃圾，刚好在身边就拿来用了，这个户型真的很垃圾，需要改良优化的地方太多了）

1、使用面积，有两个，功能空间使用面积和套内使用面积，看下图。

绿色阴影部分就是功能空间使用面积，注意，不包含墙体面积

绿色斜线部分就分别是卧室、厨房、卫生间的使用面积，这个就叫功能空间使用面积，而这个面积是墙体内表面所围合的面积。划重点，这个面积不包含家里所有墙体的面积，完完全全的使用空间面积。而套内使用面积就很好理解了，一户内的所有功能空间使用面积加起来就是套内使用面积了。

2、套型阳台面积，当然就是阳台的面积了，这个的重点是，阳台这个东西是单列的，下面我们进行的所有计算都要把它甩出去，最后再把它加回来，记住这一点。

关于阳台多说几句，阳台有意思的地方在于，在这个规范上，明确规定了“阳台的面积均应按其结构底板投影净面积的一半计算”，但是在最新的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013上有这样的规定，“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”这句话很有歧义，实际操作中问题百出，看下图就会明白我这句话了。但这个规范比较新，2013年的，我们还是得听它的。关于阳台还有一点是，很大一部分北方地区都是需要做封闭阳台的，而封闭阳台很多很多地区的相关部门要求按照全面积计算，实际上没有相关规范依据。

有些阳台真不知道该怎么算面积，同一个阳台拆成两部分分别计算是不是太傻了？

3、套型总建筑面积，这个是我们的目标，我们就是为了计算它，这个也是我们在相亲时常被问到的“你房子多大”里面的那个“多大”。

4、住宅楼总建筑面积，一栋住宅楼的总建筑面积。但是这个面积有个猫腻，第4.0.4条中说“应按全楼各层外墙结构外表面及柱外沿所围合的水平投影面积之和求出住宅楼建筑面积，当外墙设外保温层时，应按保温层外表面计算”，这个面积应该是含保温层的，但是，它的意思是仅含保温层，外立面装饰都不含，懂了吗？这又是个坑，实际上谁会这么算啊。而且保温层的具体厚度应该在对整栋建筑进行节能计算后才可以确定，节能计算通常是在绘制建筑施工图阶段，而规划审批，上报这栋建筑的建筑面积却是在绘制施工图之前，这怎么办？前后矛盾啊！！！所以一般会有以下情况发生，没有经验的设计人员，直接不加保温层厚度，按建筑的结构外围直接计算这栋楼的建筑面积。这样导致的结果是，后期建筑竣工时，建筑面积大了，极端情况下，有些小区会直接超容积率，然后开发商不想交罚款，甚至有些地方连交罚款的机会都不给你，直接不给发房产证。嘿嘿，刺激吧。当然，我就不一样了，在经历过几次惨痛的教训后，我现在都是直接绕着建筑的结构外围将围合的面积扩大一部分，以前是扩大50毫米，现在直接扩大100毫米。这样做可以避免很多问题。

保温层的算法

建筑外围合范围的确定

第二部分，计算

按照规范上的第4.0.4条规定我们开始如下计算：

先假设前提条件，此住宅楼为26层。

1、我们计算出此住宅楼建筑面积为13244.48平米，注意，此面积为不含阳台！不含阳台！不含阳台！但是此面积含建筑外保温层，含此住宅楼一层入户大堂的建筑面积，含屋顶上的消防水箱间、电梯机房、楼梯间出屋面等等各种面积。对，你没有看错，本栋楼上的所有建筑面积都会公摊给你，一滴也不剩。另外听有些人说过小区里面的物业楼啊门房啊什么之类的都会公摊给住户，这个我真不清楚。你可以询问房产方面的专业人士。

2、我们计算出全楼总套内使用面积，以我列举的户型为例，A-1户型套内使用面积为86.50平米，B-1户型的套内使用面积为85.21平米，则一层的套内使用面积为（86.50+85.21）*2=343.42平米，假设这栋住宅楼为26层，则这栋住宅楼的总是用面积为343.42*26=8928.92平米。

3、以全楼的总套内使用除以住宅楼建筑面积得出计算比值，8928.92/13244.48=0.67，一般保留两位小数。以前这个比值还有个名字叫标准层使用面积系数，是的，以前只需要计算标准层的，现在是全楼计算，实际上更科学了，但是不知道为什么却没有名字了。

4、有了这个比值，我们用各个户型的套内使用面积除以这个比值所得的面积就是套型建筑面积，（注意不是套型总建筑面积，因为还没有加阳台面积）A-1户型为86.50/0.67=129.10平米，B-1户型为85.21/0.67=127.18平米。

5、最后我们计算套型总建筑面积，套型建筑面积加上套型阳台面积，A-1户型为129.10+3.37=132.47平米，B-1户型为127.18+3.13=130.31平米。

第三部分，公摊在哪里？

我么们来计算公摊。我们以A-1户型为例，通过上面的计算我们知道A-1的套型建筑面积是129.10平米（不含阳台。）我们计算出A-1户型的“围合建筑面积”为100.71平米，我不知道该怎么称呼这个面积，这个面积没有概念，我就给它起个奇怪的名字吧。

阴影部分就叫他“围合建筑面积”吧

那么我们得出A-1户型的公摊面积为129.10-100.71=28.39平米。这个公摊面积算大还是算小呢？

这一部分内容，是我个人从建筑设计的角度及对规范的理解对公摊面积计算方法的个人理解，与房产测量部门实际操作没有任何的联系，所以这个公摊到底是不是这么算的存疑。但是我个人觉得这个应该是比较科学的计算方法。按照使用面积的比例来全楼公摊，家里使用面积大自然公摊的也就多。

其实我觉得对于公摊还可以有这样一种理解，即不进行这一步的计算，只需要知道自己的套内使用面积，套型建筑面积，其他的全都是公摊面积，这个公摊面积含套内的墙体的面积，所以会极度偏大，比如A-1户型，可达到129.10-86.50=42.60平米那么大，很难让人接受。但我认为这样才是比较科学的理解住宅建筑面积的角度。

第四部分，总结

1、从建筑设计角度出发，根本就没有所谓的公摊面积这一个概念。

2、我们买房更应该注意使用面积。

3、阳台面积是单列的，计算面积的时候要注意把它刨出去。

最后，买房是刚需的话，再大的公摊也得买啊。

声明，本文个人理解成分较多，也算是个人工作的一个小总结，肯定有纰漏和错误的地方，希望各位读者手下留情，有批评请友善提出，本人虚心接受，谢谢。