踩了几十个楼盘之后，辣辣教你选户型

辣 辣 理 想 家

买套房子穷三代

选错户型毁一生

疫情之后，股市、楼市齐火爆。

这不，最近大家都在热聊A股牛市，不但证券圈内的人在聊，圈外的人也都聊的好不热闹。

辣辣去微信指数搜了一下关键词：牛市

4~5月份“牛市”的热度是10-20万，而本周的热度飙升到了2600+万，话题热度暴涨近200倍。

楼市同样热火朝天。

前几天东莞、杭州、宁波纷纷出台房地产约束性调控政策。然而老百姓最买政府约束调控的帐，这意味着楼市的又一波行情来了……

就拿南京来说吧。

疫情过后，江北核新区开盘一直优秀的维持在10%以内的中签率。更别说像扬子江金茂悦这样的核心神盘，虽然规定首付七成，验资190万，176套房源仍吸引了14000+组人参与摇号。仅有1.26%的中签率，也就是平均100人抢1.26套房子。

正所谓“买套房子穷三代，选错户型悔一生。”

近期因为某些原因，辣辣几乎踩遍了南京的所有热盘，略有心得。今天就和各位胖友分享一些户型挑选的技巧。

户型图标识小科普

先来一张普通的户型图，看看你能看懂几成？

辣辣知道，几室几厅几卫，电视、床、椅子放哪儿这些你都能看懂。

然而这都不是重点。

重点是你要能看懂像空调、油烟管道、窗户、结构墙这些图标。

很多户型是需要先天不足后天补的，所以了解户型的可变结构很重要。

A、图标大扫盲

放在户型图中，再来复习一遍。

ps:看户型图时，我们要会做减法，所有可移动的软装要剔除出去，至于后期软装如何摆放，完全不要受制于户型图限制。

坐北朝南、南北通透

买房子，我们最看重的即是老祖宗的至理名言：坐北朝南，南北通透。

所谓的南朝向，一般是指房屋的最佳采光朝向，主要以客厅和主卧朝向为准。

那是否正南朝向就一定是最佳朝向呢？

不是！

房屋的朝向要结合当地光照和风向来做决定。

喏，我们来看砖家的总结。

图自安居客

总而言之，南朝向基本不会出错，但正南朝向未必是最佳选择。

综合考虑日照和风向等因素，住宅南朝向偏西或偏东一些角度皆是上乘。

如果按照夏季吹东南风的走向，南北通透的房屋最佳朝向是南偏东一点，这样房屋的朝向正好180°全方位迎合风吹方向，进风量最大，也就是所谓的南北通透。

得 房 率

得房率=钱

按照100㎡的建筑面积计算，75%和90%的得房率，实际使用面积相差15㎡，按照5万/㎡的房价计算，75万的差价妥妥甩脸上了。

当然，得房率的高低并不是任由开发商的心情随意发挥，而是和住宅本身的定位有关。

通常，小高层花园洋房得房率较高，可达83~90%左右，且户型越大得房率越高；

而高层的得房率普遍较低，得房率普遍在75~82%左右。

所以综合来讲，小高层洋房较高层来讲更为宜居。不仅容积率较低居住较为舒适，且得房率妥妥的甩高层几条街。

另外，有两类住房面积是不计入房本的。

1、按国家有关规定，阳台、露台、飘窗等区域本身只能算一半面积或不算面积，不算面积的部分不计入房本，应属购房人所有。

2、赠送面积不属于产权面积，同样不会写入合同内。

开间和进深

说到开间和进深，我们首先要能看懂户型图的尺寸标注。通过户型图尺寸测量出各个功能区的面积。

可能有胖友会说，我去样板间转一圈，或者看一下户型图，对每个房间有多大不就心中有数了吗？

为了营造出房间的宽敞感，很多开发商不仅会在样板间将家具缩小，还会在户型图上适当地将家居尺寸画小（比如主卧的床是1.5宽、1.9米长等），这已经是开发商惯用的伎俩。

所以，大家一定要警惕“不可信”的样板间和户型图（仅指尺寸），要按照实际的尺寸图来计算每个房间的面积大小。

那么好，接下来我们就说一说开间和进深到底是什么鬼？有什么作用？

开间即房间的主采光面，也称面宽，与之垂直的则称为进深。

开间大小主要和户型的采光条件有关，而进深则与户型的保温效果有关。

如果开间过窄、进深过宽，则不利于靠里房间的采光和通风；

如果开间过宽、进深偏小，则不利于房间的保温（因为门窗保温效果<墙壁）。

所以开间和进深的比例要适当才行，而所谓的户型方正是指开间/进深≈1.5/1。这样才能达到“采光通风”和“保温”之间的最佳平衡。

除此之外，开间和进深的大小还直接影响到房间的基础功能。

如客厅开间过窄，坐在沙发上看电视则距离电视过近，对眼睛不友好；

对卧室而言，开间或进深过窄则会导致活动困难。

有关开间和进深的建议，辣辣列了个表格。

1、客厅开间宜>=3.6米；

2、主卧开间与进深宜>=3.3×3.6，最低不小于3*3.3；

3、次卧一般采用3.0×3.3；

4、书房无严格要求；

5、厨房宜随着户型面积的增大而增大，适宜>=4㎡，开间进深无严格要求；

6、卫生间一般以长方形为最佳，可将洗漱与浴厕隔开，方便多人同时使用。

再说一下客厅的开间和进深，如客厅进深小于开间，多为横厅设计，客厅进深大于开间，则多为竖厅设计。

竖厅设计

横厅设计

就目前的新盘户型而言，大横厅设计较受欢迎。

宽阔的大阳台不仅让整个客厅采光及通风条件达到最佳效果，且横厅设计减少了过道空间的浪费，大大地增加了空间的利用率。

我们看一下横厅竖厅的过道浪费空间，辣辣已经用红线圈出来了。

竖厅设计，过道空间浪费严重

横厅设计，空间利用率极大增加

可能有人要犯嘀咕了：辣辣你不是刚说过开间过宽房屋保温效果较差，转眼就忘了是吗

不不不。

首先，横厅设计完全属于户型方正的开间进深比例范围内；

其次由于现在的房源大都精装交付，地暖、新风、中央空调三大件均是标配，所以保温这个问题是用现代科学手段完全可以轻松解决的。

而得天独厚的采光和通风条件才是年轻人的追求。

动静分离

所谓动静分离即是：

让动的区域集于一处，如厨房、客厅、玄关等；让静的区域自成一体，如卧室。

正所谓互不打扰，各自安好，便是晴天。

举栗子说明。

如下图户型，主卧次卧居于一处，与客厅餐厅彻底分离，动静区域互不打扰。

而下图则是动静混搭，并没有做到完全意义上的分离。

其实，辣辣认为动静分离并非十分必要，主要看个人意愿。

比如：

有宝宝的三口之家， 宝宝经常在客厅玩耍比较吵闹，比较适合动静分离的户型，不会打扰到需要休息的父母。

而如果你是和公婆同住的三代同堂之家，动静分离的重要性就次之了，反而是两个卧室分开较为方便，嗯，你们懂的。

户型需要动线合理

何为动线？

其实就是你在家里的所有活动，串连起来就形成了动线。

比如你下班回家之后的动线，通常是玄关（换鞋放包）-洗手台（洗手）-卫生间（方便）-卧室（换家居服）-客厅（休息）

而涉及到户型，辣辣着重强调这几处动线。

A、入户玄关至厨房

买菜回家大包小包在手，到家之后恨不得立马全部甩在地上，如果此刻你还需要穿过一个long long 的客厅，真的很让人抓狂。

所以，入户玄关当然是最好紧靠厨房门口，实现到家一秒卸菜梦。

B、卧室到卫生间

世界上最遥远的距离不是我站在你面前，你却不知道我爱你，而是睡的迷迷糊糊起夜上厕所，中间却隔了个客厅。

一不小心碰到个桌子角凳子腿，疼的龇牙咧嘴飙脏话也是有的。

所以，卧室距离卫生间一定要近！人生已经如此的艰难，就不能轻松的上个厕所吗

C、厨房到餐厅

你看，一日三餐，每顿饭从做好到收拾完都要从厨房到餐桌来来回回无数个动线，而厨房门口正对餐厅绝逼是鸡智无比的感人设计。

D、洗衣机到晾衣绳

emmmm，这个问题辣辣倒认为不太重要，毕竟一个烘干机就可以解决所有的晾衣矛盾。

好啦，下期辣辣打算就两个户型案例，给大家具体做优劣对比分析，让你真正会挑好户型。

Good luck

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