新政后，魔都购房简记

创作立场声明：本文只介绍在上海购买刚需住房的相关信息，不对房价涨跌趋势、购买时机是否恰当进行讨论。

确认自己的购房资格

这是重点，2021年1月21日晚上，上海出台了限购的新政策。比较有杀伤力的就是普通住宅不满5年交易也要被收取全额增值税。还要就是针对假离婚而提出的追溯3年结婚史。针对假离婚这个政策，说实在的，误伤了我一位刚刚真离婚的童鞋，真是可怜。

正常的限购这里不多说了，简单来说户籍单身一套房，双方户籍家庭两套房，非户籍我没有仔细研究过，印象里要5年社保缴纳，且只能购买一套。

这里单独说下来自中介对于这次新政实施之后，关于离婚人士限购的解读，仅供参考。关于这个政策里，2010年前小孩名字在父母产证中的情况是否属于限购有待咨询。

找心意的房子

首先我觉着需要明确自己的经济承受能力，在经济能力下圈定自己的看房方向，是面积要大还是地段要好。300万你可以买个靠近外环的两房甚至三房，但是内环附近可能就只能买三四十平的一室一厅。

搞清自己的需求以后，我只建议在贝壳上找，其他的APP不是价格虚假房源虚假，就是房源太少。上海的二手房绝大部分都在链家手里。前期可以在贝壳上大致了解下区域内哪些小区满足你的要求，单价大概是多少，这样即使你后期找了其他中介，心里也有个数，不是来忽悠你的。过低的单价可能是虚假的房源，也可能房子有啥问题，也不排除是捡漏，但是自己一定要调查清楚。

2020年上海房价涨的过于离谱了，所以才导致新政推出，但是说实在的，新政并不能解决供需矛盾，上海这一波，可能还未涨到位。

现在依然是你有钱，不限购但是没房给你选的状况。新政出来之后，甚至房源更加少了。魔都如果不解决房源问题，难啊。

谈价格、签订合同

看中之后，就是约卖家谈判。政策的节奏是买家先和中介沟通买家的心里价位，顺便谈下中介费，据我所知链家现在中介费2%基本没得谈。中介会去了解卖家的情况和卖家谈判，如果谈到最后没谈成就各回各家。但是魔都最近的行情是，别说砍价了，卖家没有跳价肯签字就不错了。定价随你，如果卖家违约就是双倍定价还给买家，买家违约就是定金没有了，这里特别提醒买家搞清自己是否限购，我就看到过买家搞不清自己是否限购，中介也没仔细问，最后网签失败，买家定金没收的例子。

另外就是说说大房鸭，如果你能自己找到房东，自己也调查清楚这房子没有问题，可以和房东聊聊走大房鸭，这样中介费可以省很多。但是产权比较复杂，有抵押的建议还是找大中介，甚至坚持一下走存量房资金监管。

有几个事情大家注意一下，一般中介都会做的。一是拉产调，现在可以在随身办上直接让房东拉了，确认地址，建筑面积，是否有抵押（有抵押的房现在说是可以过户了，但是怎么操作不清楚）。二是约定付款方式日期等，有定金，首付款贷款，尾款，中介费、税费明细。三是确认户口情况约定户口迁出时间。

网签过户纳税

如果首付到位了就可以约房东去网签了，当天把首付款打到房东卡里，中介会让房东写收据的。如果有贷款中介当天也会约银行老师过来一起办理的。贷款审批大概2到3周，只要审批下来了就可以过户了，不需要等银行打款到账。

这里建议大家房价上涨的时候尽快网签，一是防止卖家违约，二是防止政策变动。一般政策的分割点就是网签时间。

过户后5个工作日要缴纳税费，一般上家的税费都是下家在缴纳，税费各付的很少。

图片来自链家，大家参考一下。

交房

最后约定时间交房，一般拿到的房子里面肯定乱七八糟，清理费数目也不少啊。中介会帮忙操作水电煤付清。水电煤过户也可以在随身办上操作。然后恭喜你成为房奴了。