败家小夫妻希腊买房记 篇八:干货!希腊购房避坑指北(上)
吐嘞个槽
有粉丝跟我说看到我的文章被移民中介盗用了,我一搜还真是如此。还请某些中介不要拿着我的攻略去骗人。这次只是在平台举报,以后再发现,那咱就法庭见了。败家干了十多年编辑、运营,知识产权维权的案子也算是驾轻就熟。说下哈,我的文章欢迎转发,只要满足两点就行:1.标明出处;2.不许用来骗人。
喂!那啥中介!是不是该把稿费结算下!这篇文章想解决什么问题
希腊购房移民中,最核心的问题:如何用当地市场价格买到符合自己需求的房产
为什么想写这个话题呢?基于两点吧:1.很多粉丝留言或者加我微信,问的最多的就是怎么避免被黑中介赚房产差价、如何评估房产价值;2.有人觉得败家是移民中介,写文章也是为了骗人。正好,我把这几年总结的经验给大家分享下。掌握了这些技巧,不敢说能够100%的去评估房产价格,但是做个七七八八应该是可以的。至少,遇到无良中介想加价很多骗你的时候,不至于无能为力。我相信,不论别人说的再天花乱坠,只有自己清楚该怎么分辨,才能不被骗!
Step1 需求和预算
败家做了十多年的互联网运营,思考问题都会基于两点:1.做这个事的目的是什么(需求);2.我愿意为此付出什么成本(预算)。
做这个事的目的是什么(需求)
船票?资产配置?子女教育?享受生活?通过这些目的,基本可以确定是否是买来出租还是会过来住,大概会买个多大的,区域大概在哪里。
为此付出什么成本(预算)
明确了目的,就需要考虑预算。也就是为了达成这个目的,愿意付出什么样的成本。这个成本,最重要的就是金钱成本。其它还包括时间成本和机会成本等。
举个栗子
比如败家这种。主要目的是船票,次要目的是资产配置。短期内(五年起步)没有过去住的打算。所以成本是在满足需求的前提下越低越好。基于以上目的,找房的需求就比较明确了:房产相对保值、容易出租,有较好的租售比、装修要新,省的再投入成本去维护、楼龄尽量新,但如果位置很好的话,可以放宽对楼龄的要求。而预算,就是25~27万的房产。整体费用控制在30万欧元左右。
明确了找房的需求和预算,剩下的,就是照单抓药了。
提供两个思路
现在雅典的房产价格普遍虚高,基于现状,提供两个思路供大家参考:
1.用最低的成本,办理身份。这个思路适合在目前的25w区域挑选房产。如果以后过去住,可以考虑先在意向区域租房一段时间。深入的去了解下当地的行情,再去购买新的房产。届时也不会受到办理身份房产价格要求的限制。如果再次涨价或者干脆政策关停,那还会让房价回归价值。这个思路是我目前最建议的,因为是最灵活成本最低的。当然,最低的成本不意味着被人坑哈。
2.一步到位,选择50w以上的房产。这个思路适合的区域是目前的50w区域。这些区域因为涨价,房价已经趋于回归价值,水分没有那么大。未来如果政策关停,优质房产的抗跌性也会好。这种房子,以后想出手,就是奔着欧美投资客或者希腊本地有钱人了。所以买的时候一定要注意考虑目标人群的喜好。
Step2 从哪里能找到房源
小黄猫官网首页小黄猫是希腊最大的房产交易和租赁平台,平台上的房子都是来自各个房产中介。优点是房子多,有中介联系方式,UI设计不错,想要的信息基本都有。缺点也很明显。小黄猫类似国内的58同城,假房源、钓鱼房源和过期房源很多。需要仔细甄别。
goldenhome官网首页goldenhome是雅典比较大的一家中介,房源比小黄猫的要靠谱一些,就是房源数量没小黄猫那么多。
其它还有一些可以参考的平台(这几个平台都不需要翻墙,直接可以访问),网址如下:
Step3 如何使用房产平台去评估房产价值
通过房产买卖价格
通过对不同房产平台、同一区域、条件类似的房产进行大量比较,可以得出一个大致的参考价。比如,在三个或以上不同的平台,选取alimos这个区域,设置相同的筛选条件如:建筑面积1990年以后、楼层2楼以上、两个卧室、一个洗手间、房产上线时间一个月内,等。浏览几十甚至上百个房源信息。然后基本能给出一个参考价格区间。
小黄猫筛选条件在浏览的同时,也可以根据房产价格来反映一些希腊房产价值的信息。比如,楼层越高的,通常价格越贵。有景观的(比如海景或卫城景观),会比一般的贵。有停车位和储藏间的,会比没有的价格要贵。通过这些信息,能让我们更容易选到符合自己需求的房产。
通过房产租售价格
希腊的房产租售比税前一般在3.5%左右,现在由于房产价格上涨较多,会稍微低一些。上文中提及的小黄猫等网站,也可以看到房产租赁价格。通过对某个区域,某类房产的租金,去反推房产价格,也是一种有效的辅助手段。
一点小技巧
通过以上两种方法,可以有效的对房产价值有相对客观的判断。在补充几个小的点,作为参考:
1.中文楼盘名。如果受众是当地群体,为啥搞个中文楼盘名?如果受众就是中国人,那...哈;
2.把阳台算到总面积内。希腊房产的面积,是以建筑外墙来计算的。阳台、储藏室,都不算在内,也没有公摊;
3.全是效果图,没有任何实际图片(这点不敢说全对,只是作为参考);
4.随便给个国内账户就号称是房产定金的;
5.不敢给房产尽调报告的。
基本上,以上几点,符合的越多,越不靠谱。尤其是前两点!
欲知后事如何,且听下回分解
这次想说的有点多,为了让大家有更好的阅读体验,分成了上下篇。在下篇中,我会分享一些选房中用得上的工具、对目前区域的一些推荐、以及对目前希腊房产价格的粗浅看法。多谢大家支持!敬请期待——希腊购房避坑指北(下)。
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