第四代住宅火爆背后，藏着6个致命缺点！销售绝不会告诉你

近几年来，楼市里有一种产品特别吸引眼球——第四代住宅。

什么叫第四代住宅？简单来说，就是把传统的高层建筑中阳台、露台甚至是空中花园做大，并且有些户型还会做错层设计，使得每一户人家都有一个属于自己的“半空中庭院”。

在售楼处看着沙盘模型，就会很容易被吸引。阳台上种着绿植，露台边摆着桌椅，推开窗就是一片绿意。

销售也会顺势介绍：户户都有花园，得房率很高，住高层也能够享受到别墅的生活。

听起来很美，但是房子并不是只看沙盘的效果。真正的居住之后，采光、维修、费用以及转手等问题就会出现。

尤其是第四代住宅的这6个致命缺点，销售绝对不会轻易告诉你。

01、采光通风，未必像想象中那么好

四代房最吸引人的地方就是每一层都有一个大阳台。

一些户型为了扩大露台的空间，就会用到错层、退台的设计方式。这样下来，楼上的露台就正好处在你的窗户上面，并且有一部分会被挡住。

买房时，样板间灯光明亮，白天看起来没有任何问题。但是到了实际居住之后，低层或者朝向不佳的房子就有可能会存在室内光线不足的问题。

尤其是冬天的时候，因为太阳的高度角小，所以楼上露台、隔板和周围的楼房都会对阳光照射的时间产生影响。

通风也是一样。

露台结构越是复杂，空气流通就受到的影响也就越大。有的房间虽然有大的窗户，但是打开之后风并不好吹。

所以购买这样的房子时，并不是只有有无阳台一个标准，还要考虑窗户的方向、楼间距、楼层的高度和冬季正午时分的实际光照状况等。

02、空中花园，不是摆几盆花那么简单

销售介绍露台时，常常会说：“以后这里可以种花、种菜、喝茶，生活特别有情调。”但是露台的大小，与维护的时间成正比。

花草要给它们浇水、施肥、修剪，并且要防治病虫害。

在下雨的时候要检查下水道是否堵塞，在天气炎热的时候要注意不要让植物被太阳晒伤，在冬天来临之前要做好防寒措施。

如果是种植小盆栽的话，也可以自己照顾。

但是做成了真正的花园之后，涉及到覆土、浇水、修剪以及定时更换植物等事项，工作量将会大大增加。

自己打理，考验时间和精力；请园艺人员上门，又是一笔长期支出。

很多人刚买房时热情很高，住了半年之后，花园慢慢变成了堆杂物、晒衣服的地方。不是大家不喜欢花园，而是理想中的生活，往往需要持续投入才能维持。

03、蚊虫、灰尘和隐私，容易被忽略

有花有草的地方，一般都会有蚊子。

尤其是露台上积水、花盆托盘以及密密麻麻的植物存在的情况下，在夏天就会变成蚊子和苍蝇的滋生地，虽然经常打扫，但是也不能完全避免。

除了以上问题之外，露台还会有灰尘、树叶以及鸟类排泄物等其他的问题。在刮大风的时候，花盆、遮阳伞和室外的家具都必须被固定好，不然就会有安全隐患。

隐私也是一个现实问题。

错层住宅的露台高低不一，上面的住户有时候可以看见下面的露台。你在里面吃饭、晾衣服或者坐下来休息的时候，都有可能会被别人看到。

如果邻里之间距离较近，露台并不一定是私密空间，反而可能增加互相打扰的情况。

04、承重和防水，不能只听销售一句“没问题”

普通阳台和空中花园之间最大的不同之处，在于空中花园可能会受到更大的压力。

土壤、花盆、树木、景观石以及浇灌之后的重量，都会对楼板和结构产生压力。特别是大的植物，根系会一直生长下去，后期的维护工作也会变得更加困难。

这并不是说露台不能种树，而是不能随意加重，更不能自己大规模改造。

防水同样关键。

露台长时间处于雨淋日晒的状态之下，防水层就会出现热胀冷缩的情况。如果排水坡度、地漏的设计或者施工的质量不好，时间久了就会出现积水、渗水的问题。

一有漏水的情况出现，修理工作就不单只涉及自家的地砖了，还会波及到楼下的住户。到时候谁来负责、费用如何分配就会成为问题。

因此，在购买之前要了解清楚露台的承重能力、防水保修期、排水系统和后续维护的责任，并把这些内容写入合同中。

05、住进去以后，成本可能比普通住宅高

很多人买第四代住宅，是被“高得房率”和“赠送面积”吸引。

但是要注意的是，在宣传中提到的赠送空间，并不等于产权面积。以后办理贷款、评估房价以及二手房交易的时候，仍然会以登记面积为依据。

入住后的成本也不能忽略。

除了正常的物业管理费之外，还会产生公共绿化养护、露台排水检查、外墙清洗以及防水修复等方面的费用。

如果小区实行统一的园林管理的话，那么上述的各项费用就会反映到物业费或者公共维修费当中去。

并且，露台越多，小区公共区域的维护难度就越大。树木修剪、灌溉系统、排水管道等都必须有专人进行长期管理。

买房的时候计算的是首付和月供，但是住了进去之后才发现，真正会长期产生的开支还有物业费、装修费、维修费以及改造费用等。

06、二手转手，未必像新房销售那么容易

第四代住宅属于比较特殊的产品，喜欢的人会很喜欢，不喜欢的人也可能非常坚决。

刚需购房者会担心维修麻烦、物业费高；改善型的人群则比较重视采光、私密性以及居住舒适度；而投资者更加关心的是以后是否有稳定的接盘者。

如果某个小区的户型非常特别的话，那么它的目标客户群就会变小。房子挂出之后，并不是降价就可以很快卖掉的。

特别是露台面积、赠送空间以及实际产权不完全相符的情况下，在贷款、评估以及交易的过程中，购房者会更加小心谨慎。

所以，房子能不能转手，不只看面积大不大、花园美不美，还要看所在城市的人口、产业、配套，以及小区本身的物业管理水平。

写在最后：

第四代住宅不是不能买，它确实能提供更大的户外空间，也适合喜欢园艺、愿意维护、预算相对充足的人。

但它绝不是“每家都有花园，就等于住进别墅”。

如果你喜欢露台，并且有时间、精力去打理的话，那么它就是一种生活方式。

而仅仅因为“高得房率”、“空中花园”的诱惑没有考虑到后期的成本的话，入住以后就会发现，所谓的诗意生活，也需要一笔不小的耐心和金钱来支撑。