楼市暴跌42%！看完这组数据，有房的笑了，没房的慌了！

刚看到“深圳楼市暴跌42%”这个标题的时候，大家的第一反应就是心里一紧。

手中有房的人，害怕房价继续下跌；打算买房子的人，认为还可以再等等；几年前卖掉了房子的人则暗自庆幸自己出手快。

但是把数据分开来看的话，就会发现，这个“暴跌42%”，并不是在房价上下跌。

而是暴跌42%的，是新房供应量。

根据公开市场的信息，在深圳某个季度计划进入市场的住宅大约有5800套左右，但是去年同期却超过了两万套，相比之下减少了42%。

也就是说，市场上缺少的是买房的人，并不是开发商准备拿出来卖的新房子。

这两个概念，差别很大。

01、所谓“暴跌42%”，其实是新房正在缩量

过去几年，楼市最常见的画面是什么？

开发商抢着开盘、抢回款、抢客户。只要有销量，就要赶紧卖掉；如果顾客还在考虑中，就要想尽各种办法来吸引他们，比如送装修、送车位或者打折促销。

但是目前，核心城市的房地产市场已经出现了一些变化。

深圳、广州、北京、上海、杭州等地的住宅用地供应，都比较谨慎，没有前几年那么多了。全国住宅新开工面积已经下降到高峰的时候了。

土地变少、新开工减少、未来一年半之内可以推到市场的房子就会相应减少。

从拿地、设计、施工到拿到预售许可证、正式开盘，一个项目的整个过程一般都会比较长。今天的土地市场冷热不均，直接影响到明年和后年的新房供应情况。

因此，供应收缩不是一句话就可以概括的。

也就是房地产由过去“拼规模、拼速度”的状态，转变成了现在的“控总量、提品质、看去化”。

对打算买房的人而言，真正应该关心的是，并不是因为供应减少而急忙进场，而是要知道：核心地段、成熟的配套设施、有保障的交房时间表的房子，在将来可能会变得越来越稀少。

02、开发商为什么不急着低价卖？

有人会问：假如市场没有问题的话，开发商为什么不多推出一些房源呢？

这里面至少有四层原因。

第一，销售规则变了。

有的城市提高预售和资金监管的要求，有些项目的工程进度，要达到一定的程度才可以进行销售。

过去楼房可以很快地售出，而现在许多楼盘都必须等到主体封顶之后才能开始销售，并且有的楼盘已经非常接近现房了。

这会直接拉长开盘周期。

第二，开发商的构成变了。

前两年，很多民营房企为了回笼资金，只能降价销售。目前能够持续在核心城市拿地、开发的，主要是央国企以及财务状况比较好的民营企业。

该类公司没有短期内偿还债务的压力，手中的项目也比较少，所以也不会轻易把核心区域的房子打折出售。

第三，拿地门槛高了。

土地出让越来越重视企业的资金实力、开发能力和交付能力。

小房企想要通过高杠杆来扩大规模已经越来越困难了，而大企业拿到好地之后，则倾向于做改善型住宅，而不是继续沿用低价跑量的老路。

第四，供地本身就在收缩。

很多城市的做法是控制增量、减少库存、优化供给。

远郊以及库存压力大的地区，新增供应将会更加谨慎；而真正具有产业、人口以及公共资源支撑的地方，则土地将会变得更加紧缺。

这就是为什么同一个城市的某些房子在打折销售，而另外一些项目却不愁没有买家的原因。

03、需求不是没了，而是在挑房子

最大的错误就是把“成交下降”看作“没人需要房子”。其实需求一直都存在，只是大家不再睁眼去购买了。

年轻人进城了，家庭条件好了，有了孩子，老人需要照顾，学区要换，上下班方便了等等这些需求是不会消失的。

变化在于，买房人越来越理性。以前买房，看的是“以后会不会涨”。现在买房，先看“以后好不好卖”。

地铁有多远呢？附近有没有什么产业呢？学校的基础设施建设情况怎么样？物业服务好不好呢？房子的老化是否有维护的价值？同类型的房源很多吗？

这些问题，正在决定一套房的价格分化。

很多城市的二手房挂牌数量正在减少，业主的议价空间也变小了。特别是地铁口、成熟的片区、次新房和低密度改善型住宅，房东也不再如去年一样急于降价了。

并不是所有的房子都开始回暖了，只有好的房子才先稳住。

04、土地市场，比口号更早反映预期

楼市有没有信心，最先看哪里？

当核心区域有多轮竞价、高溢价成交的时候，开发商会拿出几十亿或者上百亿来竞拍土地，这其实就是在押注未来几年该地区还有购房需求。

他们当然不可能每次都能选中正确的那个，但是企业愿意把真金白银押在核心地段上，这也从侧面反映出了一个事实：市场的判断力仍然存在。

同样地，一些高端项目成交情况，也体现了高净值人群对于核心资产的偏好，并没有消退。

所购的是“所有房子都会涨”的故事，而不仅仅是故事本身，还包括城市的资源、地段稀缺性以及未来的变现能力。

这才是楼市下半场真正的逻辑。

05、普通家庭最重要的，不是追涨，而是避坑

还没有买房的朋友，不要被“暴跌42%”吓到，也不要因为几场土拍热火而冲动地去买房。

首套房主要看自住：通勤、配套、物业、户型、交付和月供压力一个都不能少。

核心区的现房或者准现房，如果价格与家庭现金流相符合的话，就可以仔细考虑了；而远郊的概念楼盘、文旅项目、缺少产业支撑的新区等，则要特别小心。

对于只有一套自住房的家庭，重点不是猜房价，而是改善居住质量。

从郊区搬到城市中心，从老小区搬进新小区，从小户型换到适合大家庭居住的房子，这些都是可以进行研究的方向。

但是置换的时候要先把钱算清楚，不要因为“看好后市”而给自己背上太大的月供。

对于持有多套房的人，现在更该做的是资产筛选。

流出的人口多的城市、配套设施不全的郊区、房龄过长且没有改善条件的房子，流动性的空间会越来越小。

与其抱有希望地等待着，倒不如重新考虑一下：这套房子在未来五年之内还会不会有人来接盘呢？

06、楼市不会普涨，只会越来越分化

这并不是2009年的时候，也不是以前那样的时代了。

未来的趋势将会是核心城市的中心区域和一些优质的住宅区会慢慢恢复，但是远郊、库存多、人口少、产品陈旧的房子仍然要面临调整的压力。

所以，“暴跌42%”并不可怕。

可怕的是一些人只关注到一个标题，并没有理解其中所包含的结构变化：新房供应在减少，购房需求在分层，资金正在向少数好城市、好板块、好产品集中。

房地产真正的价格，并不是因为多花了那么一点钱。

通常情况下，人们会犹豫不决，最终购买一套表面上价格较低但是越来越难以出售的房子。

楼市没有全面反转，也不会人人都赚钱，但好房子重新值钱的趋势，已经越来越清楚。