房产政策下猛药，会一改房市的趋势吗？

图片

上周房地产市场下了一系列猛药操作。

下调存量房贷，按揭压力大幅度减少；首付降成，大量二线城市首付2成。还有一线城市的认房不认贷，无疑是一枚大的重磅炸弹。

本身一线城市就有很多潜在的改善需求，再来个认房不认贷降低首付比例+贷款利率，变相就是，差不多的首付+月供，但可以买到更贵的房子了。

因此，北京上海政策出来之后，也激起了购置房子的热情，周末带看暴增，连夜提价的也不少。很多置换需求是一直存在的，政策解绑之后，压抑的需求被快熟释放。不过这是房产需求最为坚固的一线，在很多二三线城市，泡也没冒几个。

这次的政策不可谓不密集，也不可谓不强，效果是必然有的，但关心的问题是：能持续到多久？房价能否就此见底？

一般来讲，政策底之后还有市场底，这是市场规律使然。条件先给够，但促使真正价格触底上涨的，还是供求关系。

买房积极，卖方惜售，撮合的价格自然就节节上涨。

那什么又影响到供求关系呢？说到底还是大家对未来的预期。

但是无论是股市还是房市，显然大家相比之前更为理性和佛系。

三年疫情也给大家烙下了难以破灭的思想钢印：原来日子不可能一直好，收入是可以中断的；房子也不会一直涨，还可能降价亏钱都卖不出去的。

因此，我们可以看到：一边是利率狂降，另一边却是居民疯狂降杠杆，提前还款，购买储蓄的越来越多。

要知道，房贷很多城市不到4%，一些消费贷可以做到3.5%，一些企业经营贷甚至到3.2%。比好多保险的利率还低，简直不可思议。

而当这种悲观的预期形成之后，短期转变是非常困难的。所以即便有强政策刺激，市场也还需要时间去沉淀底部。也许会有一线的局部小阳春，但去讲全国的房产见底，为时过早。

房地产也是周期行业，不会一直涨，也不会一直跌，而下一个地产周期的牛市，大概率也是分化的牛市。城市间的分化，地段的分化，产品的分化。这一点可以参考邻国日本。

当城市化到一阶段，人口流入减少，更多的地产需求是置换改善。而很多改善又来自于先卖后买，因此之前存量占比较大的入门级小户，年限较大的老房子会挂出来卖的越来越多，也就越来越难卖。

其次，新生儿大幅减少之后，学区的概念会相对弱化，学区溢价也会减少，纯靠学区资源撑起来的那些老破小，老破大会有更大的下行压力。

因此当下或者未来买房，决策难度会远高于过去。

如果纯自住，无所谓涨跌，当消费，买自己喜欢的就行。如果想考虑增值，不管是纯投，还是考虑未来可能要向上置换，亦或是考虑家庭资产等等，那么一定要三思且做好调研，有魄力，但又不要轻易拍板。

此外，一定要留足“余地”，谨慎超高杠杆，留足储蓄的“安全垫”。

过去几年看倒下的大企业，大部分都因为杠杆打得太高，遇到大环境的哪怕一个小波折就完蛋了，何况未来可能有“风高浪急甚至惊涛骇浪的重大考验”呢。

End.