抓紧珍藏！2020二手房最全攻略，交易/税费/避坑指南在此！

稍微了解苏州城市格局的人都知道，苏州中心城区几乎没有新房，即便难得开出一个新房，价格也机会是普通老百姓难以承受得起的。所以，对于很多朋友们来说，买套二手房几乎是必然的选择。

然而，二手房和新房不同，涉及的不是开发商与客户之间的交易，而是个人与个人之间的交易；加之房产交易本身就是大宗交易，交易环节中的风险自然也会大不少。

我们曾见过一位以为捡漏了的朋友，可万万没想到房子本身有70%的民间抵押，最后房东坑走了首付的钱，消失不见。

二手法规交易中，最重要的或许并不是和房东杀价，而是避坑！避坑！避坑！（重要的事情说三遍）

今天就给大家科普下，二手房交易过程中需要注意的几个点。

还愣着干啥，赶紧收藏了，再读。

确定并确认房产是否允许交易

很多人可能觉得，二手房交易，不就是买进卖出的事情，随便一套房子，想买就都能买。

并不是这样哦！不是所有的房子都能交易。进入房产交易前，一定要确权！千万不要流程走了一大半，才发现，这房子原来是不能买卖的。（一般情况下，正规的中介不会允许这样的情况发生）

确权，即审核产权，确定房子是否可以出售。

一、出售的房屋需具备“三证”或不动产证：

（三证指的是《房屋产权证》 、《土地使用证》、 和《契税证》），且需满足交易年限。

（1）对于暂时没有取得不动产权证书的房屋，是因为流程、手续等原因而不是违法违规等原因暂时未能取得不动产权证的，是可以买卖的。

（2）对于卖方不能提供不动产权证书的，有证明资料证明不动产权证书能按照预定时间办理完毕，可认定为上市交易。

二、禁止交易的房屋有哪些：

（1）交易房屋为违章建筑的；

（2）交易房屋为公有住房（承租房、公租房、廉租房）的；

（3）交易房屋为集体产权房（乡产、军产、校产房）的；

（4）交易房屋签约前被查封的；

（5）经济适用住房不满5年的；

（6）交易房屋涉及诉讼，判决书未下发，法院未出具判决生效书的；

（7）买卖双方约定不办理权属转移登记，全程采用委托公证方式办理各项房屋买卖手续的。

三、其他情况

产权人单身（离异、丧偶不算）又不满35周岁且购房未满五年的房改房不能出售；产权人所持房产超出家庭享受面积的需补交市场价后才能出售。

四、如何审核产权人——是否为产权人

1.审核相关人员身份证信息，查看是否有权属证书上产权人或共有权人；

2.非产权人无处置房屋出售的权利；

3.共有产权人或产权人如果出售或出租房屋的，需要取得产权人的公正委托书。

五、非产权人本人来签订（买卖）意向，必须要求委托人提供的材料

1.房产三证原件；

2.产权人身份证件；

3.委托人身份证原件；

4.公正的授权委托书；

5.若授权委托书未经公证，原则上不能签订《购房意向合同》。特殊情况另行处理，但一律不得转定。

二手房买卖流程

二手房交易手续复杂，往往需要依靠中介进行居间运作，节省时间。

尽管交易一套二手房被赚去好几万，但如果没有中介小哥运作的话，卖家与买家私下手拉手交易，卖家与买家一般都是陌生人，根本不可能建立信任关系，尤其在行情好的时候，卖家坐地起价，买家防不胜防，连违约金都要不回来。还有卖家拿着违约金跑路的，这时候需要中介去做合同约束。

我给大家整理了二手房交易的大致流程，从签订合同开始，手续繁杂，各种交易流程步骤大致如下：

二手房交易过程存在着多次资金、证件往来的情况，如果不通过中介，私下交易可能让买家被骗了首付，也可能出现漏带资料、反复跑腿、合同不完善等问题，给交易安全埋下了隐患。

所以，千万别心疼这几万块钱中介费！

签订双方意向的注意事项

当你看完房子，和房东谈好价格时，那就差不多要签订双方意向了，签订双方意向，差不多这个房子就定下来了，这里有一些注意点需要留意。

校订买房双方资料：

卖方：出售房源的权属证明、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押、卖方身份证明等；若房源权利人只有1人，但为夫妻共有，还应查看卖方婚姻证明、配偶同意出售证明。

买方：买方身份证明、是否具备购房资格、征信情况、能否贷款、是否具备还款能力（收入证明至少是还款额的2倍）

明确中介费用：

意向金转定金：

一般买方付了意向金，在规定的日期内是不得退意向金的。如果在此期间卖方签字确认，并收取了意向金，则转变为定金。那么，此时如有变化，则要适用定金罚则双倍返还或违约金条款。

房款支付事项：

买卖过程中各期支付金额、期限等都要注意，一经确认，不按合约履行需要承担相应的责任。

二手房交易税费

当然，在找中介前，一定要把基础功课做好，例如需要缴纳什么税费，当下的房贷利率等等，借此去判断中介的服务质量，是否存在忽悠嫌疑。

那么，购买一套二手房，究竟需要缴纳多少税费？

以下为税率明细图：

注：计税依据为官方认可的成交价格，网签价格与过户指导价，二者孰高，即为计税价；契税条例规定的契税税率为1%-3%。苏州市的契税税率为3%；个人所得税的基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%。

需要注意房产是否满2年，不满2年，增值税较高！

此外，我们还会遇到各种税的免征情况：

一、契税免征常见情形：

1.法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承；

2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割。

二、增值税免征常见情形：

1.法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承；

2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割；

3.直系亲属间赠与；

4.住宅类房屋满2年且出卖方为个人。

三、个人所得税征收中有哪些特殊问题？

（一）免征的情形：

1.法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承；

2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割；

3.直系亲属间赠与；

4.住宅类房屋满5年、出卖方为个人且为家庭江苏省内唯一住宅。

（二）界定交易房屋满5年的标准：

1.商品房、保障性住房均以契税发票填发日期或房屋产权证登记日期孰先原则；

2.房改房：房屋产权证登记日期、原始购房合同签署日期，两者孰先原则，收据的章和购房合同的章一致方才有效（只要一个日期满5年即可）；

3.法定继承的房产可以按照继承前的日期界定是否5年；

4.直系亲属之间赠与的房产可以按照赠与前的日期界定是否满5年；

5.夫妻更名的房产可以按照更名前的日期界定是否满5年；

6.遗失补证、破损换证的房产可以按照原房屋产权证的时间界定是否满5年。

除了契税、增值税及附加，个税外，还需缴纳印花税和一些费用。

住宅免征印花税，非住宅和公司产权的房子需要缴纳的印花税=成交价格*0.05%。

一些费用是指产权证工本费、抵押产权登记费（一次性付款不需要）、不动产证工本费、地产交易手续费费等。

这样算下来，二手房交易税费并不便宜；在买二手房前，大家可以照着前面的算法，自己先算清楚，并且准备好全部的购房费用，走流程的时候绝对能剩下不少心力。

以上的二手房百科虽然不能涵盖全部的风险点，但基本上是够用了，更多的买房问题大家也可以留言哦！