大烂臭秒变高富帅，逆袭成功没

最近三天地产板块暴涨了近12%，大烂臭秒变高富帅，牛逼。

其实一季度和二季度前段房企的数据是很惨淡的，但二季度后半段开始发力，销量远超市场预期，市场看房子卖的那么火爆，加上房地产历史最低估值，于是一波用脚投票把地产给拱上去了。

TOP100房企月度销售金额同环比，图来源于华西证券

如下图是整个6月头部房企的数据，甚至有个别房企销量直接翻倍，说明大水终究还是涌入了楼市。

克而瑞每月销售数据汇总，图来源于华西证券

地产板块作为成长+低估的代表，说实话表现已经很给力了，中证800地产指数PE仅8.1倍，近五年年均15%的利润增长，这哪里像夕阳板块，活生生一台赚钱机器。

可就是这么一个赚钱的行业，却一直不受市场待见，近五年中证800地产的收益是-17%，市场一路杀估值，赚的钱还没估值跌得多。

问题出在哪？

我估摸着市场不待见房地产，第一个问题是现在内房股杠杆都偏高，以前楼市行情好，开发商为了利润玩高杠杆，保持了很高的杠杆和存货。现在房价处在高位，要是房价大跌是随时可能爆仓的，这就好比A股银行的潜在坏账，外资很介意，所以港股内房股估值更低。

二是开发商一直拼命造房子，等老龄化时代很可能供大于求，接下来怎么办？万科高喊活下去，就是知道这口饭以后不好吃。

但这个行业会不会没饭吃呢？倒不用太担心，中国80年代造的一批房子现在很多都等待翻新，未来旧城改造依然有空间，另外一二线城市人口还保持着净流入，新房同样存在需求敞口。即便造房子没有增量了，房地产企业还可以向健康养老，生态社区转型。

再说说房地产业的特点。

买过房的都知道，头部房地产企业不管是毛利率，还是去化速度都远非小房企能比，而且头部地产拿融资更简单利率更低，所以前几年去杠杆背景下头部都扛住了。未来是存量市场，这个趋势还会继续强化，没有定价权的小开发商大多会死掉，地产行业马太效应是会一直持续的。

从趋势来看也就是这样，近五年沪深300地产上涨31.0%，而800地产反而跌了15.6%，小房企走势严重拖后腿。

再看中证800地产和沪深300地产的ROE走势就明白，300地产ROE长期压制800地产，头部地产股的赚钱能力远非二线地产股能比。

鉴于地产行业强者恒强的特性，因此我还是更喜欢沪深300地产指数的权重，万科（32%）+保利（19%）+招商蛇口（9%）+其他。

我心中的房地产&你给的房地产

可惜沪深300地产没有跟踪基金（等权重指数有），但中证800地产有基金，这就很纠结了，我买保时捷，还非得带上一堆奥拓众泰，捆绑销售啊~

聊了这么多，房地产指数的跟踪基金我最后归结了一下：

一个是沪深300地产等权指数，指数相当于同时等比例买入了A股沪深300指数里的房地产企业（目前是14只地产龙头），跟踪的有招商（161721）；

一个是中证800地产指数，指数持有了39只个股，万科和保利的权重比较高，但也包含了一些盘子偏小的地产股，跟踪的有鹏华（160628）；

一个是中证全指房地产，指数持有了94只成分股，持仓最分散，跟踪的有南方（004642）和华夏（008089）。

五年历史业绩对比

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1、字节跳动旗下应用已在印度应用商店全部下架。据说投入10亿美金，现在一搞预计要损失60亿美金，虽然印度不遵守游戏规则，但去了别人的地盘，还是得有心理准备。

2、券商7月1日给予买入评级的个股共有50只，按预期最高涨幅计算，正邦科技(+65.99%)，万科A(+60.20%)，傲农生物(+41.96%)排名前三位，其中两个畜牧股，中证畜牧指数过去两年翻了一倍多，接下来国泰很快要出一个畜牧ETF，可以期待一下。

3、券商上半年佣金同比增长43.31%，已达去年的77.84%。金融板块暴涨，久违的成交量破万亿，牛市味道越来越浓了。有小伙伴问：终于解套了，要不要清仓。答：他刚挪了下身子你就让他滚，未免太急了点？

4、应小伙伴要求，这次把低估止盈定投基数修改成3000元，以后统一按照3000*定投指数来发车，比如今天定投指数是1.1倍就发车3300元，但如果之前你是按照1000元定投那么还是按照1100元，所以这次不是加仓，之前怎么投还是怎么投。

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今天的行情概括为这张图，屌丝逆袭

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