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北上广武新规落地，期房预售门槛升至封顶才能卖

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李蓓罕见预判：AI第二波下跌还在后头，地产机会却从“十年一遇”变“二十年一遇”，消费股“遍地是黄金”“地产的机会，我以前说是十年一遇，现在变成二十年一遇。”近日，半夏投资创始人李蓓在与腾讯财经对话时，抛出了一组颇具反共识的判断。她认为，现房销售新政短期对地产股价造成较大负面冲击，但地产机会的级别其实提高了，后续地产股牛市持续的时间会被拉长，高度也可以看得更高。在她看来，未来1—2年，地产行业将得到更彻底出清，更多企业继续退出；长期看，行业进入门槛抬高，企业之间差距拉大，少数同时具备产品力和融资优势的头部房企，反而可能成为新规则下的受益者，部分企业股价未来几年涨幅有望达到5—10倍。与此同时，她提示了AI泡沫风险：当前AI板块调整主要反映估值收缩，而非盈利预期立刻下修；真正的“第二波下跌”，可能要等资本开支真正见顶、利润下降时才会出现。她甚至判断，当AI热潮退去、美国经济下行、美债利率下行、美元贬值，中国的地产和消费反而可能成为全球资产的“沙漠绿洲”。一、地产机会升级：不是简单利空，而是“二十年一遇”现房销售新政，是李蓓判断地产行业格局变化的关键变量。过去，市场普遍认为现房销售会拉长开发商周转周期、提高财务费用、压低利润。但李蓓的看法相反。她认为，新政会进一步加剧行业洗牌：此前可能是90%的企业出局、剩下10%；现在可能是95%出局、只剩5%。从短期看，新政对地产股价确实造成负面冲击；但从长期看，行业门槛被大幅抬高，活下来的企业竞争格局反而更好。她因此将地产机会从“十年一遇”升级为“二十年一遇”。她强调，现在地产行业处于下行周期尾声、底部分化阶段。事实上，新房市场从2024年下半年就已好转，优质企业的新项目几乎都能做到10%的净利率。相比二手房，新房四代宅得房率更高、设计和品质更好，即使贵一些，购房者也愿意买，很多项目开盘即售罄。二手房方面，全国指数仍在阴跌，但跌幅比去年显著收窄。上海已开始上涨，还有十多个二线城市也在企稳回升。企业层面，90%的企业已经出局，新房供应大幅下降且还在下降。新开工仅为高点的四分之一左右，新推盘约为高点的五分之一，同比仍下降二三十个百分点。但活下来的一些产品力和融资能力强的企业，过去两年经营情况其实已经显著改善，只是报表层面滞后，还看不出来。一方面报表滞后销售两年，另一方面还有一些存量包袱在计提减值。二、现房销售不是利润杀手：房价可涨、地价可降、土地款可分期市场最担心的是，现房销售会大幅拉长开发商周转周期、提高财务费用率，从而大幅压低ROE。李蓓认为不会。理由是：一方面房价可以涨；另一方面土地价格会下降，土地款大概率可以分期付款。先看房价。如果买期房，现在就要付首付、还两年月供，两年后才交房；买现房，现在只需付5%定金，两年后再付首付、办贷款、还月供。同样的房子，大多数人会选后者。因此，现房即使贵4%到5%，按每年3%、两年6%的按揭成本计算，仍比期房划算，而且没有烂尾和交付不确定性。同等房源相对期房，现房有条件涨价3%到5%，消费者也愿意接受。再看地价。新政后的几宗土拍显示，同等条件下，若不允许分期付款，地价较新政前的可比地块低30%左右很常见；若允许分期，则相当于地方政府承担了部分资金周转压力。新政刚出台时，李蓓判断会有两个变化：一是房价可能上涨，二是土地分期付款大概率出现。现在均已应验：已有两个城市出台土地分期细则，全国也已有几十个楼盘取消折扣优惠，相当于变相提价。她认为，新政压力能转嫁给消费者和地方政府，根源是开发商议价能力增强，无论对买房的人还是卖地的人。对消费者而言，能做好房子、不担心烂尾、品质能得到认可的开发商越来越稀缺；对地方政府而言，能拿地的企业本就不多，未来还会更少。看一年后稳态的新财务模型，对于一家优势头部房企：假设土地款首付50%，剩余现房销售后支付，那么资金周转仅延长20%到30%，配合集团支持适度加一点杠杆，销售规模可以维持。房价上涨3%左右，土地价格下行10%—20%，而净利润率反而可能提高20%到30%。也就是说，即便只看中短期，企业盈利也不会下降，而是上升。三、长期三个结果：出清更彻底、门槛更高、融资为王从更长期看，李蓓预计行业集中度还将大幅提升，并给出三个结果。第一，出清更彻底。被洗掉的企业可能从90%升至95%，甚至98%。她判断，未来能在全国持续拿地、扩张的企业不会超过两位数。第二，新进入者门槛大幅提高。任何行业一旦高景气、高盈利，都会吸引新玩家，但新政要求开发商一次性缴纳土地款，或至少先缴一半；同时实行资金监管和主办银行制，项目竣工前，销售资金必须留在监管账户。即使土地款可以分期，资金仍会被长期占用。过去依靠少量自有资金拿地，再通过贷款抵押滚动的模式，基本走不通了。部分地方细则虽留有口子，但主要利好背靠大集团的国企。比如武汉细则允许土地款最低首付10%，监管资金超出项目所需时，也可凭集团担保提取。但能提供这种担保的，基本只有大型国企，尤其是央企，民企很难做到。第三，融资能力成为核心竞争力。资金占用增加后，融资能力至关重要，而民企与央企差距巨大。即使是混合所有制企业，融资成本也可能比央企高近100个基点，几乎没有竞争优势。未来即使行业重新赚钱，当头部央企净利率达到15%时，民企可能只有5%到6%。因此，新企业进入行业的门槛将被大幅抬高，高度寡头垄断的格局可能会持续很长时间。四、AI：现在跌的是估值，第二波还在后面地产之外，李蓓还重点提示了AI泡沫的风险。她认为，AI资本开支今年确实高增长，明年也还会增长，但从季度环比角度看，有可能在二季度左右见顶，即便不是二季度，也可能是三季度或四季度。这轮云厂商上调资本开支，主要源于AI模型在coding领域跑通，Anthropic的ARR飞速上升。一季度这件事发生之后，二季度这些云厂商纷纷大幅上调资本开支。当时的假设是线性外推：按一季度趋势推算，今年年底模型收入合计能有5000亿左右，其中Anthropic一家就有3000亿，明后年就能超过1万亿。如果收入真能到1万亿以上，那就和当前一年1万多亿的资本开支匹配上了，也就不是泡沫，而是合理的。但事实上，二季度ARR增长就显著放缓了。李蓓在五六月份就反复提醒过这个风险，当时预判ARR会大幅放缓，现在来看的确印证了。市场这一轮调整，原因正在于此。4月到6月，市场大幅上调了对2027年盈利的预期，因为资本开支上调了；同时基于2027年给出的估值水平也更高了，因为大家认为这是一个可持续的水平，后面还能继续增长。所以这一波下跌并不是“戴维斯双杀”，跌的是估值：市场仍然认可2027年利润大幅增长，但如果ARR上不去，投资水平就不可持续，资本开支很可能在2027年见顶，即便2027年不见顶，2028年也会见顶。最终端的收入起不来，产业链的投资就无法维持，那就给不了高估值。她的看法是，AI的第二波下跌，要等资本开支真正见顶，可能是明年年中。到那时，大家看到利润预期开始下滑，AI会跌第二波。五、AI退潮后，中国地产和消费反而成了“沙漠绿洲”李蓓判断，当AI的“热潮”退去，美国经济下行，美债利率下行，美元开始贬值，中国的地产和消费反而可能会成为全球资产的“沙漠绿洲”。她认为，消费已经经历五六年调整，居民边际消费倾向最陡峭的下行阶段可能已经过去。明年即便因为地产投资和出口下行，经济再下台阶，消费也会保持相对稳定。不少必需消费和部分可选消费龙头估值处于历史最低位，叠加分红和回购，部分公司的静态回报已具吸引力，中国消费股“遍地是黄金”。当AI资本开支降温、内需政策加码，这些企业有望迎来主升行情。她举了几个例子：牛奶龙头作为必需消费品，业绩波动本来就比较小，2021年消费被追捧的时候是四五十倍PE，现在只有10倍；更夸张的是速冻食品龙头和调味品龙头，2021年都是三位数PE，和现在的科技泡沫差不多，现在也都回到10倍出头，处在历史上特别低的估值水平。而且这些公司还分红，比如做魔芋爽的那家公司，分红收益率有7%多。平均来看，这类公司的分红收益率加上回购，大概能有4%到7%的静态回报。所以，她认为这些资产其实已经极度低估，只不过现在市场氛围都在AI那边。一旦AI叙事塌了，或者一旦内需政策出台，大家就会发现这里遍地是黄金，风口就转过来了。现在完全可以在这个板块里待着等风来，它已经太便宜，而且对经济并不敏感。地产则是另一个逻辑。此前开发商卖的都是期房，需要竣工结算之后才能进报表，所以今年的利润体现的是两年前的销售。前面讲到，2024年下半年新房销售开始变好，这些企业卖的房子已经有10个点的净利率，这部分正好对应今年下半年的报表；而今年上半年的报表，对应的是2024年上半年，恰恰是新房销售最差的时候。也就是说，到今年下半年，头部几家企业的利润就会显著改善，明年上半年更会台阶式上升。现在一些头部企业报表上的开发业务净利率可能只有一两个点、两三个点，明年这个时候你可能会发现有五六个点、六七个点，后年这个时候可能就有七八个点甚至十来个点。这一方面来自结算与销售之间的时间差，另一方面来自减值包袱的出清。过去两年他们一直在计提资产减值，处理之前跌价的历史包袱，去年是处理的高潮，今年有些企业已经开始变少，明年基本上大家都会大幅减少。所以到明年这个时候，地产企业的报表业绩体现的是2025年的销售，而2025年上半年的销售其实挺好的。你会发现，地产和消费反而成了“沙漠绿洲”。在李蓓看来，市场当前最拥挤的地方是AI，而最被冷落的地方，可能恰恰是盈利不再下滑、估值极低、格局还在改善的中国地产和消费。她的核心判断不是简单看多，而是在AI热潮退去、全球资金重新寻找安全资产时，中国内需资产可能迎来一次重新定价。地产机会从“十年一遇”升级为“二十年一遇”，消费股“遍地是黄金”，AI第二波下跌还在后头——这套反共识框架，是否会被时间验证，值得持续关注。

五哥滚雪球 2026-09-25

来自新浪微博

北京：828新规实施细则落地，新老划断平稳过渡，有序实施现房销售

地产情报局 2026-09-25

来自今日头条

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1. 李蓓罕见预判：AI第二波下跌还在后头，地产机会却从“十年一遇”变“二十年一遇”，消费股“遍地是黄金”“地产的机会，我以前说是十年一遇，现在变成二十年一遇。”近日，半夏投资创始人李蓓在与腾讯财经对话时，抛出了一组颇具反共识的判断。她认为，现房销售新政短期对地产股价造成较大负面冲击，但地产机会的级别其实提高了，后续地产股牛市持续的时间会被拉长，高度也可以看得更高。在她看来，未来1—2年，地产行业将得到更彻底出清，更多企业继续退出；长期看，行业进入门槛抬高，企业之间差距拉大，少数同时具备产品力和融资优势的头部房企，反而可能成为新规则下的受益者，部分企业股价未来几年涨幅有望达到5—10倍。与此同时，她提示了AI泡沫风险：当前AI板块调整主要反映估值收缩，而非盈利预期立刻下修；真正的“第二波下跌”，可能要等资本开支真正见顶、利润下降时才会出现。她甚至判断，当AI热潮退去、美国经济下行、美债利率下行、美元贬值，中国的地产和消费反而可能成为全球资产的“沙漠绿洲”。一、地产机会升级：不是简单利空，而是“二十年一遇”现房销售新政，是李蓓判断地产行业格局变化的关键变量。过去，市场普遍认为现房销售会拉长开发商周转周期、提高财务费用、压低利润。但李蓓的看法相反。她认为，新政会进一步加剧行业洗牌：此前可能是90%的企业出局、剩下10%；现在可能是95%出局、只剩5%。从短期看，新政对地产股价确实造成负面冲击；但从长期看，行业门槛被大幅抬高，活下来的企业竞争格局反而更好。她因此将地产机会从“十年一遇”升级为“二十年一遇”。她强调，现在地产行业处于下行周期尾声、底部分化阶段。事实上，新房市场从2024年下半年就已好转，优质企业的新项目几乎都能做到10%的净利率。相比二手房，新房四代宅得房率更高、设计和品质更好，即使贵一些，购房者也愿意买，很多项目开盘即售罄。二手房方面，全国指数仍在阴跌，但跌幅比去年显著收窄。上海已开始上涨，还有十多个二线城市也在企稳回升。企业层面，90%的企业已经出局，新房供应大幅下降且还在下降。新开工仅为高点的四分之一左右，新推盘约为高点的五分之一，同比仍下降二三十个百分点。但活下来的一些产品力和融资能力强的企业，过去两年经营情况其实已经显著改善，只是报表层面滞后，还看不出来。一方面报表滞后销售两年，另一方面还有一些存量包袱在计提减值。二、现房销售不是利润杀手：房价可涨、地价可降、土地款可分期市场最担心的是，现房销售会大幅拉长开发商周转周期、提高财务费用率，从而大幅压低ROE。李蓓认为不会。理由是：一方面房价可以涨；另一方面土地价格会下降，土地款大概率可以分期付款。先看房价。如果买期房，现在就要付首付、还两年月供，两年后才交房；买现房，现在只需付5%定金，两年后再付首付、办贷款、还月供。同样的房子，大多数人会选后者。因此，现房即使贵4%到5%，按每年3%、两年6%的按揭成本计算，仍比期房划算，而且没有烂尾和交付不确定性。同等房源相对期房，现房有条件涨价3%到5%，消费者也愿意接受。再看地价。新政后的几宗土拍显示，同等条件下，若不允许分期付款，地价较新政前的可比地块低30%左右很常见；若允许分期，则相当于地方政府承担了部分资金周转压力。新政刚出台时，李蓓判断会有两个变化：一是房价可能上涨，二是土地分期付款大概率出现。现在均已应验：已有两个城市出台土地分期细则，全国也已有几十个楼盘取消折扣优惠，相当于变相提价。她认为，新政压力能转嫁给消费者和地方政府，根源是开发商议价能力增强，无论对买房的人还是卖地的人。对消费者而言，能做好房子、不担心烂尾、品质能得到认可的开发商越来越稀缺；对地方政府而言，能拿地的企业本就不多，未来还会更少。看一年后稳态的新财务模型，对于一家优势头部房企：假设土地款首付50%，剩余现房销售后支付，那么资金周转仅延长20%到30%，配合集团支持适度加一点杠杆，销售规模可以维持。房价上涨3%左右，土地价格下行10%—20%，而净利润率反而可能提高20%到30%。也就是说，即便只看中短期，企业盈利也不会下降，而是上升。三、长期三个结果：出清更彻底、门槛更高、融资为王从更长期看，李蓓预计行业集中度还将大幅提升，并给出三个结果。第一，出清更彻底。被洗掉的企业可能从90%升至95%，甚至98%。她判断，未来能在全国持续拿地、扩张的企业不会超过两位数。第二，新进入者门槛大幅提高。任何行业一旦高景气、高盈利，都会吸引新玩家，但新政要求开发商一次性缴纳土地款，或至少先缴一半；同时实行资金监管和主办银行制，项目竣工前，销售资金必须留在监管账户。即使土地款可以分期，资金仍会被长期占用。过去依靠少量自有资金拿地，再通过贷款抵押滚动的模式，基本走不通了。部分地方细则虽留有口子，但主要利好背靠大集团的国企。比如武汉细则允许土地款最低首付10%，监管资金超出项目所需时，也可凭集团担保提取。但能提供这种担保的，基本只有大型国企，尤其是央企，民企很难做到。第三，融资能力成为核心竞争力。资金占用增加后，融资能力至关重要，而民企与央企差距巨大。即使是混合所有制企业，融资成本也可能比央企高近100个基点，几乎没有竞争优势。未来即使行业重新赚钱，当头部央企净利率达到15%时，民企可能只有5%到6%。因此，新企业进入行业的门槛将被大幅抬高，高度寡头垄断的格局可能会持续很长时间。四、AI：现在跌的是估值，第二波还在后面地产之外，李蓓还重点提示了AI泡沫的风险。她认为，AI资本开支今年确实高增长，明年也还会增长，但从季度环比角度看，有可能在二季度左右见顶，即便不是二季度，也可能是三季度或四季度。这轮云厂商上调资本开支，主要源于AI模型在coding领域跑通，Anthropic的ARR飞速上升。一季度这件事发生之后，二季度这些云厂商纷纷大幅上调资本开支。当时的假设是线性外推：按一季度趋势推算，今年年底模型收入合计能有5000亿左右，其中Anthropic一家就有3000亿，明后年就能超过1万亿。如果收入真能到1万亿以上，那就和当前一年1万多亿的资本开支匹配上了，也就不是泡沫，而是合理的。但事实上，二季度ARR增长就显著放缓了。李蓓在五六月份就反复提醒过这个风险，当时预判ARR会大幅放缓，现在来看的确印证了。市场这一轮调整，原因正在于此。4月到6月，市场大幅上调了对2027年盈利的预期，因为资本开支上调了；同时基于2027年给出的估值水平也更高了，因为大家认为这是一个可持续的水平，后面还能继续增长。所以这一波下跌并不是“戴维斯双杀”，跌的是估值：市场仍然认可2027年利润大幅增长，但如果ARR上不去，投资水平就不可持续，资本开支很可能在2027年见顶，即便2027年不见顶，2028年也会见顶。最终端的收入起不来，产业链的投资就无法维持，那就给不了高估值。她的看法是，AI的第二波下跌，要等资本开支真正见顶，可能是明年年中。到那时，大家看到利润预期开始下滑，AI会跌第二波。五、AI退潮后，中国地产和消费反而成了“沙漠绿洲”李蓓判断，当AI的“热潮”退去，美国经济下行，美债利率下行，美元开始贬值，中国的地产和消费反而可能会成为全球资产的“沙漠绿洲”。她认为，消费已经经历五六年调整，居民边际消费倾向最陡峭的下行阶段可能已经过去。明年即便因为地产投资和出口下行，经济再下台阶，消费也会保持相对稳定。不少必需消费和部分可选消费龙头估值处于历史最低位，叠加分红和回购，部分公司的静态回报已具吸引力，中国消费股“遍地是黄金”。当AI资本开支降温、内需政策加码，这些企业有望迎来主升行情。她举了几个例子：牛奶龙头作为必需消费品，业绩波动本来就比较小，2021年消费被追捧的时候是四五十倍PE，现在只有10倍；更夸张的是速冻食品龙头和调味品龙头，2021年都是三位数PE，和现在的科技泡沫差不多，现在也都回到10倍出头，处在历史上特别低的估值水平。而且这些公司还分红，比如做魔芋爽的那家公司，分红收益率有7%多。平均来看，这类公司的分红收益率加上回购，大概能有4%到7%的静态回报。所以，她认为这些资产其实已经极度低估，只不过现在市场氛围都在AI那边。一旦AI叙事塌了，或者一旦内需政策出台，大家就会发现这里遍地是黄金，风口就转过来了。现在完全可以在这个板块里待着等风来，它已经太便宜，而且对经济并不敏感。地产则是另一个逻辑。此前开发商卖的都是期房，需要竣工结算之后才能进报表，所以今年的利润体现的是两年前的销售。前面讲到，2024年下半年新房销售开始变好，这些企业卖的房子已经有10个点的净利率，这部分正好对应今年下半年的报表；而今年上半年的报表，对应的是2024年上半年，恰恰是新房销售最差的时候。也就是说，到今年下半年，头部几家企业的利润就会显著改善，明年上半年更会台阶式上升。现在一些头部企业报表上的开发业务净利率可能只有一两个点、两三个点，明年这个时候你可能会发现有五六个点、六七个点，后年这个时候可能就有七八个点甚至十来个点。这一方面来自结算与销售之间的时间差，另一方面来自减值包袱的出清。过去两年他们一直在计提资产减值，处理之前跌价的历史包袱，去年是处理的高潮，今年有些企业已经开始变少，明年基本上大家都会大幅减少。所以到明年这个时候，地产企业的报表业绩体现的是2025年的销售，而2025年上半年的销售其实挺好的。你会发现，地产和消费反而成了“沙漠绿洲”。在李蓓看来，市场当前最拥挤的地方是AI，而最被冷落的地方，可能恰恰是盈利不再下滑、估值极低、格局还在改善的中国地产和消费。她的核心判断不是简单看多，而是在AI热潮退去、全球资金重新寻找安全资产时，中国内需资产可能迎来一次重新定价。地产机会从“十年一遇”升级为“二十年一遇”，消费股“遍地是黄金”，AI第二波下跌还在后头——这套反共识框架，是否会被时间验证，值得持续关注。

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33. 上海现房销售细则来了！封顶预售、定金3%！9月28日，上海正式发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，细则自当日起施行。此次政策以2026年8月28日为重要时间节点，对不同阶段项目分类施策，并进一步明确预售、现房销售、按揭贷款、资金监管及土地价款支付规则。几个重点：新项目申请预售，单体建筑应完成主体结构封顶；新公告出让项目优先选择现房销售，现房定金一般不超过购房总价款的3%； 2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款，含公积金贷款；项目预售资金实行全额、全过程监管，并推行主办银行制度；土地端同步明确，8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，首付款不低于总价款50%，余款原则上可在1年内缴清，按规定程序可再延长1年，分期付款不计利息。另外值得关注的是，上海对8月28日前已公告但之后取得土地使用权的项目，也给出了明确过渡安排：2027年底前上市，预售条件可按原政策执行，但预售资金监管按新规执行。这意味着上海现房销售改革的项目边界、过渡期以及资金规则，都进一步明确了。 #上海楼市 #上海新政 #现房销售 #商品房预售 #主体结构封顶 #现房定金 #按揭贷款 #预售资金监管 #土地出让 #房地产政策

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66. 北京率先落地现房销售细则，上海收紧“赠送面积”空间 || 政策周报（9.21-9.27）

67. 北京这次的商品房预售新政，算是把过去买房最闹心的烂尾漏洞给堵得明明白白。之前不少人以为封顶的房子就稳了，其实根本不是，封顶离真正能住差着十万八千里，水电暖、电梯、园区配套哪一样没跟上，都算不上能交付的现成房子。现在新规直接把8月28日作为新旧项目的分界点，之后的新项目要申请预售，得单栋楼主体封顶，还得拿到五方盖章的验收记录才行，购房的全部房款都直接进监管账户，要等整个项目联合验收完才能解控，连按揭和公积金贷款都要等竣工备案才放，从根上断了开发商挪用资金的可能。还引导优先现房销售，哪怕收定金最多也只能收总房款的1%，真的比之前踏实太多。

68. 北京楼市新规落地，优先现房销售！开发商成本变高，房价会涨吗？

69. 商品房预售制真要退场？全国新规落地，广州、海南先行探索，房企回款逻辑正在变

70. 现房销售，第一枪响了

71. “8·28房地产新政”后，厦门首宗现房销售涉宅用地成交

72. “8·28房地产新政”后,厦门首宗现房销售涉宅用地成交

73. 上海出台商品住房销售制度改革地方实施意见：加强预售管理有序实施现房销售

74. 购房定金最高不超1%！北京打响现房销售改革第一枪楼市迎来重大变革！9月24日，北京正式发布现房销售配套实施意见，也是8·28全国商品房销售新政落地后，全国第一个出台地方细则的城市，这份方案被业内看作全国楼市改革的样板，后续很可能被多个城市参考跟进。本次政策最大特点是新老划断、分类过渡，没有一刀切。对于2026年8月28日后新出让土地的楼盘，必须主体结构封顶才能申请预售；存量在途项目设置了两年缓冲窗口，已拿地的房企不用过度恐慌，改革主要针对未来新出让地块。政策一边给房企减负，一边提高开发门槛。新规允许新出让住宅用地土地款分期缴纳，首付最低50%，余款两年内缴清不计利息，缓解拿地资金压力。但同时，按揭贷款要等到竣工备案之后才发放，房企资金回笼周期大幅拉长，现金流考验会明显加大，未来拿地会更加看重地块品质与去化能力。对于买房人，利好非常实在。实行项目专属主办银行，资金封闭监管，限制房企跨项目调拨资金。新项目优先现房销售，现房房源无抵押查封。提前锁房定金上限锁定总房款1%，降低购房者前期资金风险。当然政策也留有讨论空间：1%定金条款，房企支取规则、购房者违约处理细则尚未完全明确。很多网友会关心：这种模式落地之后，会不会慢慢全面取消预售？其他城市多久会跟进？有人觉得，这能从根源减少烂尾，买房安全感直接拉满；也有人担心，房企资金成本上升，最终会不会反映到房价上？大家怎么看？你支持逐步推行现房销售吗？ #现房销售新政# #现房新政# #现房购房政策# #北京买房规则# #现房销售新规#

75. 预售资金全额监管，北京楼盘的钱有人盯着了

76. “终结了开发商对预售资金的‘免费午餐’。”有专家用这句话总结北京新政的核心冲击。新项目预售资金全额纳入监管账户，入账资金超过重点监管额度后，才能按建设节点申请支取，且需房屋所在区住建部门审核。开发商的资金自由支配权，被套上了制度笼头。这次北京新政真正终结的不是什么“免费午餐”，而是开发商拿了购房者的钱去拍下一块地的生存模式。过去预售资金是开发商手中最灵活的一笔钱，拿地、开工、再预售、再拿地，这条高周转链条跑得越快，企业扩张得越猛。现在资金全额进入市住房资金管理中心监管账户，要等项目联合验收后才能解除监管，这笔钱在开发商手里等于被冻结了。最值得关注的是主办银行制度带来的账户全封闭管理，开发贷、项目自有资金、现房销售资金等全部要纳入主办银行账户管理，预售资金也在同一个体系里运转。这意味着企业总部想从项目公司抽走资金去填别的窟窿，几乎不可能了。这才是对房企集团化资金调配模式最致命的一刀。新政对在途项目也做了分层处理，8月28日前已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可的，按原有政策执行。未取得规划许可证的，原则上按新项目标准走，2027年底前可按原有预售条件申请，但资金监管按新要求来。这个过渡期安排给了开发商喘息空间，但也把口子收得很紧。这项政策对北京楼市供给节奏的影响需要冷静看待，封顶才能预售，入市时间至少延后半年到一年，新房供应可能出现阶段性空档。但不代表这会导致房价普涨，因为目前各地已建成未出售的库存仍有一定规模，供需关系不会因为供应节奏调整而根本翻转。从开发商的角度看，这次新政改变的不只是资金使用规则，而是整个企业的经营逻辑。过去靠预售款滚动开发、用购房者的钱撬动下一个项目的做法走不通了，企业必须靠自有资金和银行贷款来支撑开发建设。这会导致两个直接后果，资金实力弱的中小房企加速退出，有融资优势的头部房企市场集中度进一步提高。市场需要警惕的是另一个风险，预售资金全额监管后，开发商回款周期被大幅拉长，如果企业的现金流本身已经很紧张，这个政策可能加速部分项目公司的资金链断裂。如何在保障购房者资金安全和维持行业正常运转之间找到平衡点，是政策执行中需要持续观察的问题。北京这次新政是8月28日三部门联合通知的地方落地版本，自9月24日起施行。预售资金全额监管叠加主办银行制度和现房销售导向，这套组合拳的方向是正确的，但开发商的投资意愿会不会因此进一步收缩，2027年的土地市场会给出答案。终结“免费午餐”只是第一步，购房者真正该关注的是预售资金监管账户里的钱，能不能被区住建部门真正管住、管好。制度笼头套上了，执行力才是关键。#如何解读北京最新房产政策##上头条聊热点#

77. 房地产政策要闻丨北京率先落地现房销售细则！（9.21-9.27）

78. 现房销售落地，楼市信号不一般

79. 上海有序推进商品住房现房销售，楼市制度迎来重要变化过去国内商品房主流是预售制，房子还没建好，购房者就提前交钱，等待几年之后收房，烂尾、交付货不对板的风险，一直是买房人最大的顾虑。上海出台商品住房销售制度改革实施意见，释放了很明确的信号：从2026年8月28日起，新出让土地的商品住房项目，优先实施现房销售。核心规则： 1. 新项目优先现房销售，土地出让阶段就对外公示现房销售相关信息。开发商要完成房屋首次登记之后，才能办理现房销售备案。 2. 推行现售定金制。拿到施工许可证之后，可以和购房者签定金合同，定金上限一般不超过总房款3%。 3. 开发商如果违约无法按期交房，购房者有权解除定金合同，开发商需要返还定金并承担违约责任。简单来说，现房销售，就是房子建好、验收完成之后再正式卖房。购房者可以实地查看房屋质量、户型、小区配套，看得见摸得着，大幅降低烂尾风险。当然，现阶段是有序实施、优先选择，不是立刻全面取消预售。这是住房销售制度改革的重要一步，后续其他城市会不会跟进，值得持续观察。你怎么看待现房销售的推进？买房你更愿意买现房还是期房？欢迎评论区聊聊。来源：金十数据 #现房销售新政# #上海购房新思路# #现房新政# #房地产#

80. 厦门打响现房销售第一枪！

81. 上海：8月28日起新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售

82. 【预售要封顶、定金不超1％……北京楼市新政将带来哪些影响？】为加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，北京市多部门联合印发了《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。《实施意见》明确了全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、持续做好市场秩序规范和质量监管等六方面政策措施，自2026年9月24日起施行。这将给房地产市场带来哪些影响？北京市出台的《实施意见》全面严格预售管理要求，明确自2026年8月28日后，北京市新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。同时，新项目申请预售的，其预售资金将全额、全过程监管，且在项目联合验收后，方可解除资金监管。专家指出，这一规则将显著改变房地产企业传统的“高周转”模式。过去房地产企业依靠提前预售、快速回笼购房者按揭款，滚动拿地、扩张规模；新政策下预售回款时间大幅延后，现房项目更是要等到完成房屋首次登记后才能正式卖房，资金沉淀周期显著拉长。详情：https://app.dahecube.com/nweb/news/20260925/288247ne21ac45d6e5.htm

83. 上海卖房新规：新地优先卖现房，预售资金要过主办银行这道关

84. 三季房产政策超280条，购房补贴+公积金松绑+现房销售，谁在兑现

85. 国常会：研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施；上海：有序实施商品住房现房销售｜房产早参

86. #现房购房政策# 9月28日起，上海正式实施现房销售新规。简单来说，以后部分新建商品房，房子必须竣工、验收合格之后，开发商才可以对外销售。过去很多楼盘是期房模式，交钱的时候房子还没建好，漫长等待里，大家最担心的就是停工、烂尾。而现房销售，购房者可以实地看房，墙面、户型、采光、配套全部看得见摸得着，大幅降低烂尾风险。有人觉得这是保护刚需购房者，买房更安心；也有人担心，开发商资金压力变大，会不会带来房价上涨。如果全面推行现房销售，你觉得对普通人买房是利好还是弊端？欢迎聊聊你的看法。

87. 上海:8月28日起新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售

88. 广州:购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入预售资金监管账户

89. 广州：购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入预售资金监管账户

90. 广州：加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度

91. “金九银十”置业活动上线！广州南沙首个现房销售试点示范项目揭牌

92. 看懂828政策：不是所有预售都还有性价比

93. 北京上海推出现房销售新政保障购房者权益

94. 现房备案后就放贷，40 年月供比 30 年少 680 十一前来三亚看房的人多，我踩了 3几个盘，先把账算明白再冲售楼处—— 第一件，8/28 两部委房贷新政（人民日报）。现房，销售备案后放贷；期房，竣工备案后才放贷。第二件，房贷最长从 30 年放到 40 年，得跟银行谈。拿 100 万算：30 年月供 4490，40 年 3810。月供少 680，总利息多 21.3 万。第三件，三亚还限购。本省落户限 2 套，多孩加 1 套。没落户的，主城 24 个月社保、非主城 12 个月。十一价格是全年最硬的之一。活动价房源多是朝向楼层最差的。样板间和交付标准不是一回事。看房先冲售楼处，还是先把账算明白？ #作者加速成长计划##现房销售新政# #现房购房政策# #现房房贷新政# #现房新政# #现房销售制# #8月房贷新规# #现房销售新规# #购房贷款年限#