房子卖了，我不后悔拍大腿

过去的一年买房人卖房人的日子都不太好过，合同没签焦虑，合同签完了也焦虑。大家好，我是那个买了法拍房又卖了的值友。（详情请看我站内的小作文）。嗯，我又卖房了。作为资深值友，跟着大妈买买买也没啥回报，就把我这次卖房的“心路历程”分享一下，纯个人观点，不喜勿喷

卖的这套房位于北京南三环和南四环之间，三轨交汇的位置，43平米的开间，买入的时间2003年底，20年房龄了，房子是高层的顶楼，两梯8户。贴一下户型图。

朝北大开间

为啥要卖？房龄老了，问题越来越多，主要有三个。

第一是顶层漏水，我这个顶层是当时小区最后一套小面积的，不买没了，幸运的是过去的18年都没有漏水，就在2021年夏天漏水了。听物业说，大概10年左右，顶层陆陆续续开始有漏水的情况，我这屋顶算是能扛的。物业在2019年开始对小区楼顶全面重新做防水，会不会再漏我心里没底，任凭工作人员拍胸脯说再漏您住我家去，我心里仍不踏实。

第二个问题就是电梯的噪音，我的房子紧靠着电梯轿厢，楼上就是电梯的设备间，如果说电梯运行有噪音的话，我是全楼影响最大的一户，有多大影响呢，给我装修的瓦工说躺在地上睡不着。物业说公共维修基金已经申请下来了，马上要换电梯，换了新电梯立刻会有改善，随着电梯老化，这个问题会永远存在。

以上两个问题要买顶层的朋友一定要多考察，买之前去物业查查维修和投诉记录。

当时屋顶漏水的情况

第三个问题，出租变困难。这套房子买的时候就是出租用，因为位置好，从装修好了出租开始就不存在空置期，几乎可以说跟上一波租户结账的同时下一波租户就可以签约，价格从最开始地铁还没通车的1000到最高的时候5000多，没有发愁过租户。口罩前后，情况有了变化，租金维持了3年不动甚至还有下降，空置期也从一周到两周，租期从签约当天起算到给1周甚至更长的搬家周转期等等，而且目前这个趋势仍然没有改变。

基于这几个原因，我打算变现。

2022年初，北京有一波像样的小阳春，我的租期到4月底，等真正能带看已经5月份了。小阳春的热度已经衰减殆尽，加上口罩没有放开，看房人有，谈价的人一个没有，看过房的对房子顶棚上的一圈水渍都很介意，无论中介怎么带客户爬到楼顶看新做的防水也打消不了客户的顾虑。中介跟我说，姐，要不咱把顶子刷个白？我的房租租了小20年了，中间没有刷过墙，一个雪白锃亮的房顶配上四周发黄的墙壁和翘了角的壁纸那不明白地告诉客户，你看我这房顶漏过水，刚刷了墙！况且费用也是不便宜，买二手房的肯定还是要重新装修，真的有必要吗？这样犹豫了2个月，夏天来了，装修队已经可以进场装修了，我咬了咬牙，干脆全屋装！与其刷个顶子欲盖弥彰不如直接改头换面。这次装修主要是刷墙，全屋墙壁铲掉重新刮腻子粉刷，更换大部分线路，厨房厕所重新贴瓷砖，屋内木地板换成地砖。大概费用3.5万。随着工程的开展，看房的人的反馈也有了些热度，链家的电话也隔三岔五的响起，可是，仍然，没有坐下来谈价的。

中间调过两次价，我把单价定在我们小区报价的最低，因为朝北，顶层，报价高没有意义。在22年12月份，一个黄村的小中介给我打电话，说有客户看上了，想约业主聊聊，注意，不是我们楼下的链家，是十几公里之外的一个小中介。后来我问了买房的人，是不是通过链家看过房，又去找的小中介，他跟我说没有，小中介明确跟我说他都没去过我们小区，是买房的人自己看的房。我分析，是链家没有看好自己客户吧。同情一下链家的姑娘。

我接到电话自己开着车就去了，从傍晚谈到10点，过程就不赘述，你来我往的都差不多，成交的金额大概是我第一次挂牌价的9折，是历史最高价的8折左右。我自己痛快地降了10万，正面交锋后又降了10几万。我的装修就算赠送，本来想在这上面收回点成本，买家死咬住不松口。好吧，他赢了。。后面手续稍微有点复杂，一方面口罩还是有影响，另一方面房子不是满五唯一需要先过户给家人变成满五唯一再卖，最终卡着2023年春节办完交接手续。

有这么几点还是挺有感触，纯个人观点。

首先呢，买房子绝对是人生大事，买了房人的心态和生活状态会发生很大变化，家里人达不成一致就先放置，过段时间再讨论，不要匆忙下定，更不要一人说了算，房子涨价可以覆盖所有家庭矛盾，房价下跌的话鸡毛蒜皮的事都能上升到战争层面。

二手房如何报价呢？如果确实诚心卖的话，目前的市场得报一个合理的价格，如果房子没有硬伤，参考同户型最新成交价稍微高一点点，留点砍价余地，如果房子有硬伤，比如底层顶层临街有遮挡，不如直接报个最低价，客户网页上一搜，你占着单价或者总价最低的优势，就可以获得更多看房机会，你最后的坚强留到坐下来砍价环节，曝光量都没有跟谁砍价去。

怎么能让自己房子好卖呢？原来这都不是个问题，我在这个小区买过两套，前一套房10年前就卖了，1周左右成交，别说装修了，卫生都不带打扫的。现在不一样了，保持好的房子可以获得更大的带看量，如果不舍得装修，起码要保证屋里干净，把厨房的油烟擦掉，厕所马桶里别黑黢黢的，破破烂烂的窗帘干脆扔掉，什么断了腿的桌子，关不上门的柜子都给请出去，要确保每个屋里的灯都能亮！愿意的话放上两盆绿植在桌上，再放上几瓶矿泉水，这花不了几个钱，印象分能高不少。我花了3万多块钱装修到底值不值呢？我觉得值，首先不处理掉顶棚的水渍几乎没有客户能看得上，第二买我房的小夫妻就是看上是新装修的，他们工作忙没有精力和时间再装修，拎包入住最好。同户型还有一个二层还是三层在挂牌，我报价低一万块钱，我觉得不是这一万块钱打动了小夫妻跟我谈价，装修起了决定性作用。

调整心态面对目前市场。房地产市场高低起落也是常态，买了不后悔，卖了也别怕大腿！1973年香港股市大跌91%，绝望吧？现在看来不过是高高山峰下的一个小土坡而已。确实要用钱的，赔钱卖也认了；不那么着急的，就先放着，多给点时间，先过好眼下每一天。

最后，我得感谢这个时代，除了退休金很低，生活过得去。九十年代初我毕了业在外企干了近十年，那时候没有强制上社保，而且我办理退休手续的时候也被告知根本补不了，以至于我的工龄就十几年。六零后七零后很多像我一样，毕业不包分配，自己找了私企并没有那么正规，保险没有，分房就别想，5，60岁要退休的老职工还没房子呢，时代逼着我们成了早期的买房人，享受到房地产红利；可也有走背字的时候，几年前的P吐P至今仍缓不过来，股票账户至今还没有回正。。。。

福祸相依，度过了最艰难的时刻，往后的每一天就是上坡路，保持清醒的头脑和敏锐的触觉，都还有希望。

作者声明本文无利益相关，欢迎值友理性交流，和谐讨论～