谁说魔都学区老破小只能挂户口，42平物尽其用，两室两厅不是梦

【写作说明】：本文无意炫耀5年前买的学区房最近涨得多离谱，主要给有类似小户型房产的值友们一个小户型装修思路，以及一些好物，最大化开发小户型的居住潜能。这套房装修设计完全是作者本人自己的想法，你们也知道大部分装修公司的设计师其实就是个销售以及制图，不会提供任何有参考意义的建议。

购买理由

2016年女儿出生后才想起来要买套学区房备着，因为懒得去鸡娃上民办，于是目标就定位于双学区的市区老破小，兼顾上学上班的出行方便和自住的舒适性。于2016年9月入手了这套房，前后耗时半个月 。属于魔都最核心地区之一，学区也是一级双学区，楼下隔条马路就是地铁口，多条地铁交汇，地铁上盖重量级商业，衣食住行均在咫尺之遥，虽然是冲着学区来的，其实这么方便的位置，即使没有学区住着也挺舒服。

唯一的缺点就是沿街了，阳台下面就是主干道，车来车往好不热闹，入住后前两个礼拜吵得睡不着，现在已经相当习惯了。

装修好后，孩子上幼儿园前半年晾着吹风，没住，后半学期又赶上疫情，幼儿园没开学，又没住，整整晾了一整年，损失房租好几个亿 。

2020年下半年，就进入到学区房房价魔幻上涨的半年，知道年底和1月初各种打压房价的政策陆续出台才算稍稍缓和，虽然房价涨看着是爽，但是心里还是担心会不会学区政策出现变化，导致上不了本该对口的学校，毕竟还有1年多才到上小学的年纪，上初中更是还有5年。所以投资学区房风险也还是不小。

一、房型展示

先来看看房型，典型魔都老公房板楼朝东边套结构，全明户型，一梯四户，三楼黄金楼层。产证面积42平米，得房率估计在80-85%左右。

原始户型为一室一厅一厨一卫，原房主也没有进行结构的改动。

问题：

（1）厨房很小

（2）卫生间很小，且原房主将洗手台设置在淋浴房里，没有做到干湿分离

（3）房间太大，肯定需要添床或添加其他功能。但是随着孩子慢慢长大，没有独立的空间

（4）阳台空间没有充分利用

调整后的房型图：

用EXCEL画的房型图，尺寸不一定精准，但是基本也不会差太多（蓝色是门，红色是窗，门有的是折叠门有的是移门）

解决问题：

（1） 厨房的墙朝餐客厅外移了50公分，增加了操作台面，厨房门做了斜的折叠门，不影响客厅空间的使用

（2）卫生间干湿分离，用了相对小尺寸的洗手盆，淋浴区用浴帘，不用时打开，增加洗手盆的使用空间

（3）房间重新开门，极限分割成两个卧室，次卧带书房功能，过道空间重复利用，主卧联合阳台做40厘米高地台榻榻米，睡觉时铺1米8的乳胶床垫，平时可以把乳胶垫卷起来塞到专用收纳格后，整个空间就可以当作一个游戏房、棋牌室、书房，或者配合整面衣柜的投影作为影音房。不过大部分时间还是铺着床垫，把大部分榻榻米空间当作床来用的。

（4）阳台通铺榻榻米，再放个书桌，增加了一个办公学习区域，一张榻榻米桌也有两个地方可以放置。

这个房型示意图是我本文要说的重点，也是小户型房子装修的精髓，便是空间的重复利用，我这几乎没有啥空间是只有单一用途的，所有的装修细节均是在这张图的基础上来进行设计和选择的

二、餐客厅

虽然叫餐客厅，其实也整合了洗衣房的用途，上下叠放的洗衣机烘干机，以及旁边的洗衣水池，解放了阳台。

宜家的约克马克餐桌椅，长度1米2，宽度75，实在是小户型的神器

宜家799的一桌四椅，松木虽然软，但是轻啊，因为到处都做了吊柜，搬个椅子当梯子用单手就够了，原来家里的橡木椅子两只手搬都觉得沉。

实木餐桌经常会遇到一个问题，要不要铺桌布，要不要压玻璃。铺桌布吧，吃饭分分钟弄脏桌布，压玻璃把，冬天手感实在感人，更没必要买实木餐桌了，买个玻璃餐桌更便宜更环保。啥都不铺纯饮吧，又舍不得好几千的橡木水曲柳黑胡桃桌面。

唯一的解决办法，买松木的便宜桌子，耐操不心疼，实际用下来其实不会怎么脏，实在看不下去了，就换一套，这都是消费品，别啥东西都想着传家。

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对着厨房和卫生间，三个空间照明的色温一目了然，卫生间我还是喜欢用暖色光，但是不知道买啥电器送的集成灯，先凑活用吧

顶灯和吊灯是yeelight的智能灯，用yeelight的调光开关控制，再在远处贴个粘贴版的调光开关，期初水电布线的时候都可以让师傅少弄好几个双控开关，省下不少钱

但是这个吊灯定位失误了，因为本来餐桌是想横过来放的，于是吊灯就这么装了，后来入住后，发现餐桌还是垂直于大门比较好，但是灯又改不了了。坐在椅子上，站起来不注意的话会撞到头。

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这个吊灯能调亮度、色温、以及灯上部的氛围灯颜色，和yeelight的调光开关完美配合。

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调光开关有两种，一种是86盒的，关灯后灯还能保持在线，开关顶部还有开关，可以直接断电使智能灯断线重启。还有一种是无线粘贴版的，想贴哪贴哪，和灯具配对一下就行，没电了可以直接把后面的魔术贴撕下来换个纽扣电池再重新魔术贴粘上就行。

玄关鞋柜

玄关鞋柜

餐客厅全貌

餐客厅全貌

洗衣机是当年最火爆的三星63636热泵变频套装，因为放在餐客厅，变频晚上可以选择静音节电模式烘干，相对没那么吵

这个套装现在相对好买了，当年抢都抢不着，只能抢到一个熊猫色套装

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三、厨房

厨房就没啥可说的了，大单槽，可抽拉水龙头，洗碗机，厨余垃圾处理器，厨下净水器，橱柜下照明，这都是普及了很多年的好物了，不再废话多讲了

因为已经住了一段时间了，就比较凌乱比较有烟火气了

四、卫生间

重点讲讲卫生间，2平米多一点的卫生间确实让我很头疼，原装修方案是这样婶滴：

水槽和淋浴在同一个空间里，但凡有点洁癖或强迫症的人能忍？

1.5米×1.5米见方的厕所，首先马桶位置尽量不动，免得移位造成堵塞。那就只能把淋浴和洗漱分隔开了，装修公司设计师无脑给我设计了一个钻石型的玻璃淋浴房，旁边水槽一个人站着刷牙胳膊肘都张不开，幸好我预见到了这一问题，果断舍弃了玻璃淋浴房（也不给退钱），自费装了个带磁铁的浴帘。

浴帘加上面滑杆再加下面带磁铁挡水条，尺寸可定制，也就小几百的成本，脏了坏了直接换

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淋浴空间已经压缩到极致的85*85了，淋浴龙头的选择又是个问题，顶喷肯定是不能用了，除非做热水循环，能保证时刻出来都是热水，否则即使用手持喷头把热水烧开了，切换到顶喷时，管子里储存的冷水还是会朝你头顶喷下来，这么小空间躲都没地方躲。另外还有个问题是市面上大多数淋浴龙头的下水龙头都凸出很长，我这本来空间就很局促了，下面又凸出来一个龙头也实在难受，还好被我找到个神物：

日亚买的三荣水栓恒温龙头

下水龙头可旋转，不用时靠边完全不占空间。价格也便宜，含税和运费也就600多，国内国产的恒温龙头动辄上千，当然恒不恒温其实我感觉无所谓，反正用的是燃气热水器。这个喷头看起来有点寒碜，这么小一个，但是实际使用效果却是不错的，出水面积也够大，实在用着不爽可以换个高仪的高级手喷，也就300多块钱，加起来1000不到就能得到一套很好的淋浴解决方案。还有彩蛋，这个下水龙头出的水特别顺，直接喷在地面上水都不会溅起很多，用来洗拖把很方便。

三荣的最便宜，银子多的值友，还有KVK，骊住，TOTO等高级货可以选择。

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60厘米宽不到的浴室柜也是挺难找，请务必墙排水

带小孩子刷牙，我就能站在淋浴区里面，要么和她一起刷，要么监督她刷

暖风浴霸也是舒服得很，空间小，一会就热了

五、次卧

次卧没啥可说的了，强调一点，空间的重复利用，床前的空间，书桌前的空间，衣柜前的空间，书柜前的空间，和走廊过道相重合，虽然实际用起来还是会有些不方便，也不可避免地影响到孩子的隐私，但是这已经是能够做到空间和隐私最大化优化的方案了。

一开始没觉得，拍完照片后越来越觉得这个门和整体风格很不搭

强化木地板，原木色特别不显脏

六、主卧、书房、游戏房、棋牌室、影音房

虽然有这么多名头，到目前为止95%的时间就是铺个1米8的7公分厚的乳胶床垫当床睡了，偶尔用投影放个电影，也是能躺在床垫上看，为数不多的几次把床垫卷起来塞到草席下的收纳空间立，腾出整片空间和女儿玩游戏。棋牌室就算了，说说的，本身就不爱打牌打麻将，更不会有人来家里。

主卧和阳台空间全部抬高40公分，再加上盖板和草席垫，正好差不多45厘米左右，正好就是正常椅子的高度，加把榻榻米靠背椅就能坐得很舒服了，不用盘腿坐。

网上很多人嘲讽中国人做榻榻米，说中式榻榻米还做地台，利用率不高，床垫下面还返潮。

使用实际感受：完全没返潮，用得很舒服，席地而坐到处乱滚得感觉也很好，打扫起来也方便，没有卫生死角，隔三岔五拿手持吸尘器洗一洗就很干净了。草席垫好几块尺寸都设计成一样大小，有些部位磨损后就可以换着用，真的不行了，重新定制一块也就几百块钱的事。唯一就是没法放席梦思，7厘米乳胶垫刚睡一星期还是有点腰酸背疼的，之后也就习惯了。

全貌大概是这样，窗帘外面就是马路

这个床垫是1米8×2米，横过来放的，我和媳妇都不高，也够睡

阳台通铺榻榻米，放了个1米宽的书桌，整面衣柜是投影屏幕，衣柜里面空间分割也是耗尽脑汁的，专门留了空间平时放枕头被子

小书桌特写

屏幕放下来的样子

小方桌放在阳台

阳台采光超好，冬天坐在这里不管是刷手机还是刷手机，都是很舒服的

也是松木制造，专门让店家挑没有结疤的松木做的

小方桌放卧室中央，周围一圈墙围也是让店家专门制作的，加个靠枕就当床头使

高密度防水席，虽然严禁小屁孩拿食物和饮料进房间，自己一个人的时候喝喝小酒看看电影还是需要的，以防万一

总结

总结一下装修这套房子的几点心得吧：

（1）色调尽量统一，不要东一块颜色西一块颜色，以原木色和白色黄色为主。除了主卧算是和式，墙壁用了灰绿色，就连yeelight的智能LED吸顶灯也正好有个绿色的版本。

（2）有小孩的家庭装修，就别费心思花在没有实际使用价值的纯装饰上面了，一切以实用为主，小孩子东西一多，花花绿绿，再精美的装饰设计都被清零，甚至反而可能得负分。

（3）所有设计从自身需求出发，不要听信设计师或包工头的，尤其是那些号称免费设计的装修公司的设计师，几乎给不了任何有价值的建议。还是需要自己多想多动脑多模拟场景。

（4）小户型装修的思路就是尽可能地将空间重叠在一起，这和大平层或别墅的设计思路完全不一样。

（5）买房和装修一样，尤其是在上海买房，还是尽量从自身需求出发，其次再考虑升值再倒手的问题，最近政策出得也是很明确，还是要全力打压纯房地产投资客，打压政策漏洞套利者（假离婚）。

（6）每天早上送娃走路5分钟到幼儿园，再骑个单车10分钟到单位的感觉真的很好。

（7）整套房所有装修家电家具，总费用12万左右。

结束。。。