房市的风, 吹起来了。

大家好，我系浪浪。

最近房市的风比较大，有人问我该怎么看。

我说要不你问我房事吧，这个可讲的细节比较多。

说房市，其实大家最关心的还是房价。

而房价讲来讲去，离不开一个底层逻辑，即 “钱从哪来” 。

这个就关系到，“当地居民收入、当地居民杠杆率和当地居民储蓄率” 的问题。

只有这几个指标发生了变化，房价才会发生变化。

比如为什么说这一轮城中村改造不是棚改2.0呢，因为2015年那波是直接发钱给棚改户去买房，才创造了大量的需求，带动了房价上涨。

如果不解决钱从哪来的问题，房价还是会回归到基本的供需关系。

而为什么强调当地居民呢，因为城市与城市之间的差距正在不断拉大，强者愈强。

房市看整体已经没有意义了，很多城市的现状是供应过剩。

随着人口的流出，房价横盘或阴跌的趋势是不可逆的。

在去年的时候，我就说过，房地产调控的目的，不是为了控房价。

而是为了防止发生系统性的金融风险。

比如涨得太快了，居民杠杆率太高，必须抑制住。

比如跌得太猛了，会引发一系列风险，那也要抑制住。

总之三个字，稳房价。

所以到了今年的时候，会议上关于房地产的描述，已经从 “房住不炒” 变成了 “适应我国供求关系的重大变化” 。

图片

那房地产的供求关系发生了啥重大变化呢？

就是已经基本没有炒房客了，真正做到了房住不炒。

或者说炒房客会去买的房子，起码也是上2000万门槛的豪宅，具备一定的稀缺属性。

但那也跟普通人无关了，让有钱人自己玩去。

而到了现阶段，房地产调控的目的，主要是为了释放需求。

让有实力有需求的群体，有底气出手买房。

这点之前我也提到过，而且我认为最有可能的是，会对一线的改善需求下手。

图片

因为刚需已经叫不动了，收入和预期都需要一定时间来修复，并且保障房也虹吸了很多刚需的购买力。

但一线的改善需求不一样，这个群体大多普遍有购房的实力和意愿，就是被限贷给锁住了。

比如二胎家庭挤在两房里，换不起房，为啥呢。

因为在一线城市，基本上只要名下有过房贷记录，再买的时候，就会被认为是二次置业，可贷的比例非常低。

比如北京要首付80%，只能贷20%，近乎要求全款了，改善压力非常大。

于是，现在 “认房不认贷” 也要来了。

图片

这个其实就解决了之前我说的，钱从哪来的问题，把非首次置业群体的购买力释放开了。

如果放开实施的话，在一线城市，效果是可预见的，应该不差。

不过其实考虑到二手市场的挂牌量和新房的销量，现在离房市进入上升周期，还有特别长的距离。

在目前的情况下，房地产已经回归到了基本的供需关系。

如果想知道是不是新一轮周期开启了，关注当地 “新房去库存的速度" 和 "二手成交量" 就行了，这两个指标是最有用的。

如果量没起来，那么任凭中介再怎么喊，也是纯属割韭菜了。

可以淡定点，看好合适再买。

作者声明本文无利益相关，欢迎值友理性交流，和谐讨论～