北京刚需炸锅！69㎡做三居？开发商在挑战人体工学极限！

50万首付就能抢到的通州副中心三居，是馅饼还是智商税？

户型已经卷到丧心病狂的程度了

• 朝棠揽阅69㎡三居，套内63.5㎡，客厅面宽3.6米，据说北京70㎡以下户型里，客厅面宽最宽的。

• 顺义住总青年ONE，套内66.2㎡的小三居，北卧2.2米略宽，户型狭长，通风有点差，但架不住周边需求还挺多的。

这些小面积的三居室，看上去价格美好，但实际也有致命的短板：朝棠揽阅北卧只有2.15米宽，放下1米5的床以后过道只剩下60cm了，你就说放点啥？卫生间虽然是明卫，但干湿不分离，早高峰全家抢厕所的画面我都能想象的到了。

开发商宣传的是91.95%的得房率，实际上是用“偷面积”的套路给你算出来的。像飘窗、阳台全都算是赠送，实际使用起来非常缩水。

不过对比前几年的限竞房普遍的89㎡小三居，虽然套内也在60+㎡，多花20㎡的钱但只少了3㎡的房。

实际上，这些盘的价值，还是在地段。

比如朝棠揽阅，距离地铁22号线永顺站只有500米，虽然2027年才通车，但是万达广场也只是一河之隔，附近还是首师大附中学区。

但是实际去看，你就发现了，这个地块是被高架桥三面夹击的，南向的河景房开窗就是主干道。九年一贯制的首师大附中学校也还没动工。

看了下新闻，开发商拿地价已经是3.12万/㎡，之前的放风价是6万/㎡，但隔壁招商云璟揽阅实际的网签价才5.9万/㎡。

对比丰台四环的新房价格，实际上，我觉得这个盘不算特别有优势。

看下户型图，北卧当书房太大，要是当卧室又有点小，有点像早些年的香港酒店，“转身撞墙，开门顶床”。

预计物业费应该在6.8元/㎡/月，69㎡的物业每个月470元，十年就白扔5.6万。对比丰台长辛店附近100万全款的老破小，月租就有2500元，租金回报率太差了。

北京目前的两居成交占比有60%，但是三居改善的需求大都集中在90㎡以上的户型，这种69㎡畸形三居换房的时候估计要哭死。

我一直认为通州的溢价透支很严重，差不多的预算，不如丽泽、丰科园这些产业区，比如中建云境7.4万/㎡、万年花城674万就能入手三居。

所以要是我的话，50万的首付我宁可买丰台200万的老破小，也不会接盘远郊的期房。

北京没有“便宜好货”，楼市更不会有。

当开发商把69㎡塞进三个屋，其实就是让穷人为设计缺陷买单。看看下面的数据你就知道了：

“妥协户型=贱卖未来。”

数据附录：通州VS顺义三居硬核对比

作者声明本文无利益相关，欢迎值友理性交流，和谐讨论～