房价最高点122万买进，现在只值40万，贷款还剩80万！跌麻了！

如今这个时期，聊到买房，耳边总能听到同一句话：“现在还上车的，谁买谁是冤大头！”

买房子时候总感觉，房价再怎么下跌，也不会跌到哪里去。

但是碰到房价下跌的时候，把账本摊开来一看，才明白最痛苦的是房子卖了之后的钱，说不定连剩下的房贷都还不起了！

01、高点上车，直接跌成“负资产”

这两天看到一个网友发帖求救，让人心里很不是滋味：

他在房价最高点时，一共掏出了122万元（首付和按揭贷款加起来），买了一套房子，这两年来他都是节衣缩食地还着贷款，结果查了一下发现本金竟然还有80万元。

而现实更加残酷，同小区目前的真实成交价格已经降到40-50万元之间，有些低楼层就连40万元都很难卖出去了。

更尴尬的是，因为房主本人已经回北方生活，房子不住只能出租，可挂在中介一个月租金才区区600块。

算一算这笔账：如果现在就马上把房子卖掉，得到40万元全部用来还贷，那么你自己还要再拿出40万元来还给银行。

大批网友感同身受：“还以为是我发的求助，房价下跌幅度几乎一模一样！”

网友还晒出了更加惨痛的经历：

当年花190万元买的房子，在现在的市场上已经挂出38万元的价格了，没有人愿意买；或者贷款还有120万元，但是房子市场价值只有100万元。

不少朋友在纠结：这种情况是选择壮士断腕、及时止损，还是任由其发展不理不睬？尤其是小县城或者郊区的房子，在人口和资源外流之后，未来的接盘者会越来越少。

02、数字背后的底层逻辑：供给侧正在大洗牌

这样的资产急剧减少的情况，除了反映出普通老百姓的经济压力之外，也反映出了房地产市场底层逻辑的变化。

目前市场出现调整的原因，并不是因为“需求端完全崩溃，大家都不再买房”，而是存在其他因素。

国际大行摩根士丹利曾经做了一组推演：

按照新规定推行和试点现房销售制度之后，房地产企业的现金流回笼周期将会延长18-24个月，项目内部收益率(IRR)，也会由原来的20%以上降低到个位数。

因此在未来三年内，供应结构会发生很大的变化：

①缓冲期：存量的老项目按照原来的规定进行销售，市场上的新盘供应量虽然有所减少，但是幅度不大；

②真空期：老项目加快出清速度，但是新项目的流转速度较慢且要求较高，导致房源供应量骤减；

③更新期：老库存已经全部清理完毕，市场上的商品都是高质量、高价格的新品。

你看，并不是因为大家都没有安家的需求，而是由于供给方正在进行一场有意识的供给改革——开发商之前用高负债、高周转的方式已经行不通了。

资金链紧张、拿地能力差的小房企逐渐退出市场，能够继续留在市场上的是负债率低、产品力过硬的大房企或者国央企。

03、别盲目悲观，极端假设与现实政策的平衡

当然，在面对市场的看空言论时，我们要保持理性的态度，并不一定要被极有可能出现的情况所吓倒。

所谓“未来几年开发商没有房子可以出售，销售面积大幅下降”的说法，大多基于对“全国一刀切严格执行现房制度”的极端假设。

但是实际政策推行的速度比较缓慢，并且采取的是“新旧分开、分步实施”的方式，并没有出现突然停止的情况。

另外，在土地出让方面也出现了放松的趋势，例如实行分期付款、降低保证金等措施来缓解房地产企业资金压力。

更加重要的一个方面就是：供给收缩型调整和系统性的崩溃不是一回事。

如果是老百姓彻底没有了购房的动力和能力，那就是需求坍塌；但是如果是因为供给端换轨、劣质资产被淘汰出局的话，那么就属于市场供需关系自我调节的过程。

04、市场正在剧烈分化，普通人该怎么选？

根据最近几周官方公布的数据，全国商品房待售面积已经连续几个月下降了，一线城市和强二线城市的去化周期也在不断缩短，核心区域二手房成交和租金也逐渐回升。

这就给每个普通人都敲响了警钟，未来房地产市场不会再有普遍上涨的时代了，两级分化将会非常严重。

没有产业支撑、人口不断外流的边缘远郊房子，就比如开头网友买的那套房一样，一旦下跌了就很难再回升了。

而一线和核心城市优质的房产，因为供应减少、需求稳定，所以仍然有很强的居住和抗风险能力。

文末话题：

如果你手里也有这种“贷款比房价还高”的边缘资产，是咬牙割肉离场，还是放着收微薄的租金？如果是你，你会怎么选？欢迎留言聊聊你的看法！