2022上海买房总结-心酸但值得

12月了，今年马上就过完了，回过头看今年除了结婚好像最重要的事情就是买房了，在这里回顾下的同时也是分享吧。

本文回顾了自己的买房历程，想看我买房过程的话直接目录划到第三部分，前面是一些闲话随便讲讲。另外就是这里可能要说一句。

买房这件事听老婆的很重要！！你可以做方案，最后决策让老婆来。这是我很多朋友给我的经验之谈，他们最后都在买房这件事上赚了一大笔。

一、背景介绍

我研究生学的金融，上份工作在地产集团总部核心部门，能看到企业95%以上的信息。这样的背景显然对买房这件事会是非常感兴趣和在乎的，恰逢也到了和女友正式结婚的时候，于是乎想着把房子换了，原来是个商住就是40年产权的。

二、对于房地产的判断

其实21年过年的时候老板就在说去库存的事情，那时候我隐约觉得地产会出现一些变化。到7月的时候我们正式感觉到了凉意，相信懂的都懂，某些企业出现资金危机，以及上方加强监管所致。那时候我还是偏乐观的，觉得22年过完年应该就会回暖，但后续的走向不遂人愿。恰遇上海因口罩事件有了将近一季度的静默，那时候居家办公，看到虹桥的新房积分有所松动，我就坚定的认为这是一个对于低分选手上车的机会（上海购房需要积分，按社保年份等条件计算）。

至于为什么做出这样的判断，因为其实上海的房子大部分都是老破小，真正的商品房是很少的，而且上海是国际化都市，它的产业结构和GDP水平以及对全国人口的虹吸效应造就了上海不可能成为别的城市。当然我相信房价会有回调的，这毕竟是一个商品或者资产，但是大幅度的回调会带来很大的风险，这件事发生的可能性不大。具体可以看我前面写的一篇文章《房价变动对于个体的风险》。其次，上海新房和二手房有着较严重的倒挂，新房的供应是有限的，所以这时候上车新房稳赚不赔。综合来说就是上海的基本面OK，其次是目前的价格和购房条件OK。

未来的房价怎么看？别的地方不熟悉，单就上海而言结构分化是和别的地方一致的，核心地区的核心房产仍然会跑赢其他资产的。我认为现阶段买房最重要的是稀缺性和产业资源。前者是你能够议价的根本，后者是需求支撑的根基。

三、买房流程

买房这事还是要系统的计划的。回顾下来我和老婆做的几个步骤是：1.确定预算。2.选房。3.实地考察。4.下单🤦。其实我们在买之前也没有系统的计划，只是我们大致做了判断，然后一直再沟通调整罢了。

1⃣️确定预算

基于前面对于房地产市场的简单分析，我和老婆讨论过很多。可以说我一直在给她洗脑吧，达成了购买的共识。然后捏，我们开始确定预算。其实我做了个表的，分享给大家。

首先我们盘了下能动用的现金，大概300多万吧。35%首付其实最多也就1000万左右的房子，这期间呢我们有大概看了下各个不同地方的价格，基本600-800万是可以买到还可以的100平米的三房，当然基本都在外环附近。我们自己盘了下收入最终确定850万是我们承受的极限。

我觉得需要在这里阐述两个问题来回答为什么我们确定这么高的杠杆。其实就是金融中风险和收益的角度去考虑。

第一：风险在哪里？

高杠杆常规人们会觉得就是高风险，但我认为这个东西是高波动率，如果资产价格波动太大，高杠杆就很容易崩盘。但是呢我们这房子是作为主力用房，它的居住属性是强于金融属性的。但是另一方面，就是我们的收入到底能够承受什么样水平的房贷。比如800万的房子，如果全额贷款，大概要还2.6万，如果家庭收入只有3万，那么显然扣除房贷就无法cover生活成本。家庭月收入4万的话可以抠搜的抗过去，因为毕竟未来收入还是会涨的。5万以上当然是更好的选择啦。

所以从现金流的角度来讲，我们认为自身是能够cover掉每月的房贷支出的。另一方面其实我们还做了安全垫。我是这么和老婆解释的。如果我们中有任何人失业，我们手上的现金还能帮我们cover掉大概1年半的房贷。第二层，如果短期我们遇到困难还可以通过银行信贷等方式度过。第三层，其实是父母那边的帮助了，这也是短期支持政策。最后一层就是实在还不上了，到时候在卖吧，反正现在买房不亏，绝对能赚。

综合以上我们认为风险兜得住。

第二：如果我不用那么多杠杆会有哪些机会成本？

这个其实就是从投资收益的角度来看了。前面说了很多，其实我对经济还是乐观的，苦日子总会过去的，中国人民勤劳智慧，只要外部环境稳定，怎么都能走过去的。

其次就是上海特殊的政策导致的。上海的贷款政策是如果你有过房贷记录，不管是本地还是外地，都算二套房。我身边很多朋友都是因为在老家父母买了套房子挂了他的名字，导致房贷不能贷满，从而住房总价方面一下子削弱了很多（上海二套70%首付）。所以考虑下来，如果我们现在买600万以下的房子，全额带满，以后要换的话肯定要上千万了，那时候要我拿出70%的首付，好像没点机遇不太行。所以我们决定还是尽量把房贷用满。

2⃣️选房

有了预算其实就还好了，什么小胖看房，学长看房，链家等各类软件用起来，搜集所有在售或者准备出售的房子然后一一比较。也做了张图的，其实还有个ppt的。

部分潜在楼盘表

那时候是6月所以我们重点关注上海二三四批次的房子，后续的其实也在看。因为我老婆在浦东上班，但是近期其实浦东没有什么房子，只有《浦发虹湾》这类的，要么就是《浦发唐城》，不过后者我预计分数会特别高，所以其实很早就放弃了。

经过和老婆友好协商，我们把区域重点划到了虹桥、高行以及闵行春申或者颛桥这个区域。最终选定了5个作为首选。这其中也考虑了学区的因素，但是我觉得，这个价位的房子不要考虑学区了，意义不大，老婆也认同。

5个盘依次为

1.招商璀璨公管（洲海路）附近

旁边靠森兰绿地，学校也很好，我老婆浦东上班，他比较方便，周边二手房大概10万左右，它7万，有着不错的倒挂。唯一的缺点是西边有个巴斯夫。我和老婆说没事的，在上海怕啥。另外就是招商很喜欢骚操作，比如要加小书包什么的，那时候是70万。还好最后我没买他，不然我肯定不舒服的。

2.仁恒越秀梅隆（闵行春申）

仁恒的房子总归是可以的，而且销售nice不劝退，那边的学校也不错，但是呢交通不太方便，整个城区比较老气。二手房也有着不错的倒挂。

3.招商虹桥公馆（虹桥）

这个靠着二号线的延伸站，其实走过去也挺远，南面靠着沪青平公路，一条大路有大车经常过，很吵的，东面还有墓地。学校吗没有的。而且招商这个开发商，质量也一般。诶回顾起来真的是，这个房子真没啥好买的，但是没办法啊，能买得起，分数够的估计就这些吧。

4.颛桥紫薇花园（闵行颛桥）

这个定价是很奇葩的，定价70000，我的天，我在想啥时候颛桥这么贵了，不过宝华这家企业在上海开发的质量还是不错的。但是过去看的时候，它整体的调性是不错的，给大家看张它地库的图。

简直是皇宫一样，duck不必好吗。然后看了下房型那个标红色框的地方是干嘛的，浪费的要死，这房子得房率不高的。

100平房型图

不过我当时的心态是着急的，因为上海刚静默结束，我认为这次还是对居民收入各方面有影响的，但是呢《蟠龙府》一期的房子分数简直吓人。

5.华发仁恒海上溪云（浦东康桥）

这个盘算是个豪宅盘，里面主要是合院，有部分90平洋房，做的三房也算是符合需求了，而且另一方面总价较低，压力也不会太大。所以作为备选。

哈哈哈你们肯定想不到，计划赶不上变化！我们最终没有上里面的任何一个楼盘！

最终我们选的是龙湖南山虹桥天玺领峯。至于为什么呢？一方面上海买房时打新制度，就是假如你入围了，你还得摇号，如果靠后，你基本选不上你要的房子了。

其实主要是我们看到了二批次蟠龙府77.27分，上述排名第3的招商虹桥璀璨公管也要67分。我大概63-64分。所以，我错误的判断上海地产市场回暖了！！！！就特别着急，这时候就放开了原先的区域选择，因为原来嘉定和宝山我们都是不看的，主要是远。那时候手上现金已经到位，市场上行的时候不上车，那简直就像炒股踏空，比赔钱还难受。

为啥选这个盘呢，一方面是因为周边热度都高的，他热度低。其次呢他是双轨交，一条14号线东西贯通上海，类似于2号线，这样我老婆去浦东上班不换乘的话其实还蛮舒服的，也没那么累。另一条嘉闵线，南北贯穿，作为上海链接其他省份的一个重要出入口，另一方面是他直连大虹桥，去那里只要三站，方便我出差，也方便我们的父母过来看我们。再次就是周边其实还是有产业的，比如蔚来入住啥，还有就是我所说的稀缺性，那边的土地供应几乎没有了。就是一些动迁房啥的，不排除南边还会规划一些，但相比于虹桥徐泾那边上万套的供应，这里绝对稀缺。而且价格便宜只要57500！！！

最后就是户型啦，当时两个户型我和老婆比较中意的，一个105，一个140.我建议是买105的，因为怕压力大。最后买的是140的。。。这事事后想，听老婆的没错（happy wife，happy life）。我们去看105的样板房的时候，老婆就说太小了，抠抠索索的，那我只能说好了呀。。。

荒凉的周边

140户型

105户型

3⃣️购房

这个环节就比较简单了，你和销售沟通好，要啥资料给啥资料。我们之间还是蛮顺利的。一共288套房，入围300多号人，我们是144号。我们想着140的比较少，估计不太能抢到满意的，还好这次大家似乎对105的更有热情一点，我们的号还是选到了满意的140的房子。

当天的选房阶段，我们是做了销控表的。excel里有每一户的大小和金额，我们第一、二、三批志愿想选的房都标注了不同的颜色。当时我老婆在电脑前把别人选过的图成灰色，我呢拿着手机开着选房软件不断刷新告诉他什么被选了，然后等待自己的选房顺序！这段超级激动，因为如果点错是不能退换的，退货要付违约金的。几百万的商品就给你几分钟的选的时间。。。刺激的不要不要的。

自制的销控表

可能另外要注意的点是选贷款银行，我本来约的建行，贷款手续简便，但是我过去的时候它的额度已经放完了。然后当时农行和广发和我说了一堆，我就不高兴了。隔壁中信的过来说啥也不要，也没什么提前还款违约的约定，于是二话不说开卡就他了。

四、总结

回过头来看，我和老婆在讨论的时候还是觉得自己是幸运的，选到了满意的房子。咋说呢，买房这件事情有很多约束，特别是在资金约束的情况下，不可能选到100%满意的房子。我朋友看市区2000万的房子也会这看看那看看。所以自己喜欢就好。

另一方面其实我观察到了一个小现象，虽然二手房的价格环比或者显示上是有下跌的，但是一手房的价格普遍是上涨的。比如我们看虹桥的房子6月份的时候新房还是6万，现在位置差一些的都要6.2万了。所以我觉得其实这就是市场的底部了，你不可能买在最低点的，但在那个trough里面就足够好了。

关于房型啊、面积啊、注意事项什么的其实我都没怎么讨论，我更喜欢把它看成资产，去算收益率。如果有想知道，我在写文章交流吧。