刚刚过完年，第一个房价大涨的城市，来了！

年刚过完，朋友圈都在发：

——“香港房价又涨了啊！”

——“是不是轮到内地全面反攻了”

——“我是不是该赶紧上车了”

我能理解大家，毕竟楼市低迷很久了，出现一个“涨”的信号，都被放大成了“拐点到了”，但这事儿，最怕的就是用一个市场反弹去套另一个市场。

香港房价涨是涨了，但为什么能涨？怎么涨？和内地的很多城市都不一样！

这轮调整的起点，香港和内地有点似，都是2021年之前见顶，之后一路下滑。

跌幅上，香港从高位下降了约25%—30%；内地不少城市、不少板块，跌30%—40%，有的远郊跌得更凶。

但问题在于，跌到这个幅度，不等于“涨起来条件一样”。

楼市不是跌得多，就轮到谁涨，它看的是：需求有没有激发、有没有资金投入、持有成本划不划算、能不能消化库存。

香港恰好发生了几项变化，而内地很多城市是“在修复，但更克制、更慢”。

大家知道香港楼市一再反弹，有个词是撇不开的，那就是：撤辣。

“辣”是什么？简单讲：香港从来都不是靠限购来拦人，是靠大量交易税费来调控市场。对外来买家、外来资金的税费很高（以前内地人去香港买房，加起来能卖三成以上，能把很多人逼退了）。

而2024年香港动作就很猛：一刀切地把以前对外来买家的税费砍掉。结果呢？你别看房价跌了25%—30%，对很多潜在买家来讲，又省下了一截税费，综合成本完全被“打穿”了。

像是商场突然把“入场门票”取消了，叠加打折清仓，人流上来是自然而然。

反观内地：我们没有这样一刀切的撤辣，更多是降首付、降利率、给补贴、优化限购……总体思路是四个字，稳字当头。

不是不救，而是不把房价作为“必须拉起来”的指标，来做强刺激。

很多人一心只看成交和价格，而忘了楼市最底下的部分：租金。

香港能撑住甚至反弹的最主要原因就是租金上涨，这几年香港租金一直涨。同时，受海外利率周期的影响，香港房贷利率也往下跌，现在在3.25%左右，已经和内地很多城市差不多了。

这就导致一个很重要的问题：供平过租。

什么意思呢，就是有房子——你每个月还贷款的钱比你租的还便宜，有房子的租金还能覆盖你的月供。

那租客呢？有人会说，干嘛给房东打工，不如自己开店挣钱，把“租房需求”挤出一部分，变成了“买房需求”，成交就上去了。

内地呢？很多是反过来的：很多地方租金不涨，甚至还在慢慢下调。

你看到的“租金回报率上升”，很多是房价下跌得更快，被动抬上去的。更多地方，租金离覆盖月供还差得远，持有成本还是很高，买房很难被“算账”算出优势。

香港还有一个内地城市很难复制的变量，就是：外部资金和外来人口的“活水”。

比如有一些统计口径下，内地买家在香港的成交占比很大；在千万级豪宅市场中，内地买家更有存在感，这意味着香港凭空多了“外部购买力”，而且还很强。

再加上香港这些年，抢人才的人才计划带来了居住新需求，租金—成交—预期会互相推着走，而内地核心城市楼市大多是本地刚需、本地改善撑着。

像北上深这样一线的城市，限购没有取消，进来的主要是“本地家庭根据居住升级做决定”，而不是“外部资金大面积扫货”，需求结构不同，涨起来的动力不同。

最后看库存。香港的一手住宅的待售库存，在一些机构统计中已经连续回落，去化变快，市场情绪自然就容易好。

有了库存，开发商也敢卖，买家也不用怕“再等等就没了”。

内地完全没起色，也不客观。

很多城市核心、好产品、好户型都卖的比去年顺，还有“优质新盘开盘去化还行”，再往远处看，外围区域、远郊板块、同质化产品库存压力依然大。

所以，更像内地，核心回暖，边缘还没有完全消化，结构性修复，而不是全域普涨，这也决定了即使是未来的上涨，很多地方也不是“一起涨”，分化更多。

说到这里，可能有人要问了，那内地楼市是不是没戏了？

不是没戏，而是方向变了。这次调整一开始就不像之前那么“把房价再刺激一波大涨”，而是要把市场稳住、压住风险、交易恢复正常，让房地产别拖累经济、别造成更大的金融压力。

官方现在更重视的是科技、产业、经济转型。

房地产是重要的，但会慢慢从“发动机”变成“稳定器”。所以内地未来房价会不会涨，答案是会涨，但是会慢慢涨、稳健涨、分化涨。

跟着收入、跟着人口、跟着产业、跟着城市竞争力，继续涨价，不靠大水漫灌，不靠强刺激把情绪点燃。