女子花330元抄底8套老破小，月租金2.1万，坦言：比存银行划算！

最近，成都的一个女子在网络火了，原因很简单，也很震撼——她一口气买了8套老破小，总价330万元，如今月租金加起来2.1万。

算一下，月租金2.1万，一年25.2万，一年租金除以总房价，大概是7.6%左右。这意味着，就是光光靠租金回报，大概13年就能回本了。

这让不少把几十万、上百万存银行吃利息的人、都有些不淡定了。

毕竟三年期定期存款利率不到2%，而且大额存单也很少有。

无独有偶，天津李先生去年就用350万存款，买了7套老破小，月租金总额1.5万，平均租售比也在5%左右。

他直言，看中的就是这“看得见摸得着”的现金流。

那么，以前很多人嫌弃的“老破小”，现在怎么变成这帮精明投资者的“香饽饽”呢？这股风，是怎么吹过来的？

01、价格跌透了，租售比就“香”了

“老破小”行情其实去年就已经开始了，原因就四个字：价格跌透了。

以上海为例，中原地产高级分析师卢文曦认为，在这轮房价大调整中，“老破小”是降价的绝对主力，价格回归到2015年左右的水平，个别房源出现了“超跌”。

房子总价低，便成了“以价换量”的资本。

据悉，在京沪二手房市场中，300万以内的入门级房源成了绝对成交主力，3月上半月上海的这类房源成交占比高达72%；拉长近5年时间，北京300万以下二手房成交占比从23.3%上涨至46.7%。

这说明，总价门槛，是现阶段市场最敏感的神经部位。当价格下跌到一个小幅度并且租金还算可观时，那个大指标就应该体现在租售比上。

上海静安区彭浦板块就有一个典型案例：一套一室户老破小，总价99万，月租3000元，租售比则是3.6%。

这个收益率，已经跑赢绝大多数银行的定期存款。

02、算盘打得响：租金开始跑赢利息，甚至覆盖月供

这笔账，投资者都算得清。

上海易居房地产研究院副院长严跃进说，当下“老破小”的热销有很多原因，是一系列政策与市场因素叠加的结果：

首先房价已深调，回落到多年前的水平，泡沫已经被大幅挤出。其次就是如今的房贷利率，已经非常低，首付最低可降至15%。

以及许多地方政府“收储”二手房等政策，给市场一定的信心，大家普遍认为房价下跌的空间有限，止跌回稳的预期开始生成。

而这其中，最重要的变化在于资金成本的比较，目前的重点城市住宅平均租售比都超过2%，8个代表性城市平均租售比为2.67%，已经高于：

5年期定期存款利率（约1.9%）

10年期国债收益率（约1.8%）

3年期大额存单利率（约2.0%）

更厉害的是，有的城市的租金收入，已经开始可以覆盖月供，现在不少城市的房贷利率已经是3%以下。

如果一套房子的租售比能达到3%或者更高，那么，租金收入在扣除月供后还能有结余，实现了“以租养贷”。

对于想要稳健回报的投资者来说，这无疑是非常具有“类固收”的资产。

03、一线与强二线：不同的玩法，相同的逻辑

特别值得注意的是，这种“老破小”的投资风在强二线城市表现得更明显的。

像文章开头的成都、天津的租售比（5%-7.6%）要高于上海的（2.3%-3.1%）。因为强二线城市的房源总价更低。

天津四五十万就能拿一套两室户的老破小，因为房价比一线城市小，分母（总价）小，所以计算得到的租售比（租金/总价）就会更高。

这就表明当前行情的一个基本逻辑是：资产定价向“现金流”回归。

低利率、资产荒的背景下，不是有没有钱就能赌房价暴涨，而是投资的资产能否产生稳定的、优于其他理财方式的现金流，租售比就是衡量这份现金流价值的标尺。

58安居客研究院院长张波接触的客户心态非常典型，自己手上有一两百万资金，觉得存银行利息太少，投股市风险大、

而是投资一套租售比可观的老破小，每年都有3%-4%的稳定收益，所以是一种“退而求其次，却更为务实”的选择。

04、热潮下的冷思考：高回报必然伴随高风险

当然需要提醒大家的是：“抄底老破小”也不是一个稳赚的买卖，高收益的背后隐藏着巨大的风险：

①流动性风险：“老破小”升值空间有限，未来转手卖出可能不如优质房产容易，缺钱的时候变现速度慢。

②维护成本高：房龄越老，管线、线路、屋顶等易产生维修问题的地方越多，需要更多精力和资金来维护管理。

③租赁管理复杂：8、7套就意味着要面对多个租客，收租、维修、退租换租等管理工作量很大，自己亲力亲为是不划算的，委托中介的话，也要付出很大的成本。

④政策和市场风险：房产市场始终受到政策调控，未来租金也可能会随经济发展波动，老旧小区是否会被列入拆迁改造范围也存在不确定性。

总结而言

成都女子和天津李先生的故事，的确是现阶段一些市场参与者在特定市场条件下，做出的理性选择，也是一个趋势：当房价在深度回调、购买门槛降低、租金收益能跑赢传统存款时，一些“老破小”具有产生现金流的可行性正在重新发掘。

但这只是一场精算游戏，适合资金实力强、追求稳定现金流，又能处理好房产管理琐事的投资者，对于普通的购房者来说，仍要明确住房类这类“居住属性”弱于其“投资属性”，且存在一定的风险。

在跟风“抄底”前，还是先看看自己是否能打得好这把算盘。