糙妹子双十一最大单交易（二）

购买理由

之前写的算是简单教程，现在写一下真实故事。

买房最直接的理由：上下班太远，每天四小时，真的是起的比鸡早睡的比狗晚，长期睡眠不足，我已经有种想死的冲动了。

至于为啥买法拍房，根本原因只有一个：缺钱！！

外观展示

其实没进去，因为法院没有安排看房，门口有种凶杀案的赶脚

看内部还行，最起码比较新，至于实际，收了楼才知道了。

前期准备

1、找房源：在京东、淘宝、法院拍卖网围观了半个月，找了个app，叫做海豚选房法拍版，来寻找合心水的房子

我的要求很简单：

公司附近，半小时车程，周围有地铁公交走路可到，房子最好新一点。

按照这个目标，开始了漫漫的寻觅之路

这个app可以做房屋比较，搜集了目前三大平台上的法拍房，至于是不是全部都有，我就不确认了。

打开首页就这样，那个七折就是对比评估价出来的

随便进去一个有同区域历史成交价，这个成交价不是二手市场的成交价，而是法拍房的成交价

我猫了半个月，总算找到了下手对象

2、找到了下手对象，要确认几件事：

1）可以承受的最高价位多少，这个一定要明确，否则一拍起来很容易就突破心理底线，然后。。。不言而喻

2）去实地看下房子的状况：可以的话当然要进去，我没能进去，已经做好心理准备就是这个房子里面全毁了。了解周围房源价格，做到拍卖的时候心中有数。

3）找物业问清楚欠是水电煤气费大概多少钱，房子查封的原因，物业很多小道消息，这样有助于判断房子是否有二次抵押，我这个房子就是物业告诉我是受贿的，而且没有住过。因此可以知道房子基本新的，也不会存在二次抵押之类的问题。

4）去房产局查册，最起码知道房子主人是谁，有无房产证。没有法院文书，没有办法调取到详细档案，但可以知道房屋的大致状况

查册表当然不会有单价跟查封之类，只会显示产权证书、面积、房产主人跟是否抵押，被法院查封都会显示抵押，但具体抵押给谁是看不到的。

这个房子只做了权属登记，没有房产证，所以，后续的坑估计就在这里

5）去税局咨询税负状况，因为没有调档，只能大致问一下税负大概多少。明细是没法给的。

由于没有房产证，大概率会面临二次过户，也就是要交两次税，由于我是首套房，二手房的部分税可以减免，算了下，新房+二手房=10.3%

重点：不要买赠与产生纠纷的房子，那样的税负会非常高 ，过户契税=(交易价格-上一手价格)*20%!

法拍房的坑就在这里了。不搞清楚税负，最后总价可能会超过市场正常价格！

6）考虑是否要贷款，如果需要贷款，确认了准备下手的房源后就在页面申请贷款，把能够申请的银行统统申请一遍，确保东方不亮西方亮。申请完之后按照上面的电话主动联系银行，让其速度初审，然后准备资料做初次面审。重要的事情说三遍，提前面审！提前面审！提前面审！！！把初审通过的银行全部做好初次面审，以便资料不足的时候可以有时间去补。

7）电联法官，了解到房子被查封的原因，上中国文书网查一下案由，因为查册看不到查封原因，也看不到是否被二次抵押，法官不见得知道房子是否二次抵押，所以自己去查查比较好一点。

8）准备好拍卖抵押金，一般为房子起拍价的10%，如果是变卖的房屋，要准备起拍价的全款，可以先放进支付宝里面的余额宝赚赚利息，但一定要算好划款的时间。

9）搞清楚房款到法院需要的时间，大额款项转账不一定是实时的，而且部分银行不支持大额手机银行转账，这些都是要提前搞清楚的。

台上一分钟，台下十年功

拍卖阶段：

可以在拍卖当天存进去拍卖抵押金，这样可以放在余额宝之类的宝宝里多赚一天利息。

到了正式拍卖阶段就是个心态问题了，不详述。

我买的这个房子真是大家都看好 ，平时两三人报名，这个房子居然第一天开拍就七个，后续还陆续进来仨，变成十人在里面抢，数次准备放弃，拍最后那一次都准备再有加价的就算了，结果，居然没人拍了，于是乎，房子拍到手。

贷款阶段：

前面做过初次面审，不代表最终面审可以通过。

拍下来第一时间联系银行，因为时间非常紧张。我申请了两家银行，浙商跟华夏，首先去的浙商，银行通过，但跟银行合作的担保公司不同意，因为这个房子没有房产证！

于是当晚联系了华夏，第二天拿着资料速度去华夏面审！

重点：

1、面审的时候一定要告知银行经理还款方式是等额本息还是等额本金，还有贷款年限，我就是漏了忘记说明是等额本金，导致贷款协议出来没得改。

2、跟银行算下款到法院的时间，如果时间紧张，第一时间跟对应法官联系，要求放宽时间，否则，一旦到时见款未到法院账上，你的拍卖抵押金就没了。 我这个房子差一点就变成这样了，跑了一趟韶关法院，当面求情，还写了一份陈情书，法院最多也就会多给一周，别想着会给很长时间，而且只能商贷，不能公积金，这些都要算清楚。

目前为止，还未进行到下一步，先预告咯

总结

估计可以写几个续集了

有兴趣也可以看看第一篇，那算是理论

糙妹子双十一最大单交易（一）