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糙妹子双十一最大单交易(二)

2019-11-15 20:22:43 82点赞 299收藏 154评论


购买理由

之前写的算是简单教程,现在写一下真实故事。糙妹子双十一最大单交易(二) 

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   买房最直接的理由:上下班太远,每天四小时,真的是起的比鸡早睡的比狗晚,长期睡眠不足,我已经有种想死的冲动了。糙妹子双十一最大单交易(二) 

至于为啥买法拍房,根本原因只有一个:缺钱!!

外观展示

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其实没进去,因为法院没有安排看房,门口有种凶杀案的赶脚糙妹子双十一最大单交易(二) 

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看内部还行,最起码比较新,至于实际,收了楼才知道了。

前期准备

1、找房源:在京东、淘宝、法院拍卖网围观了半个月,找了个app,叫做海豚选房法拍版,来寻找合心水的房子

我的要求很简单:

公司附近,半小时车程,周围有地铁公交走路可到,房子最好新一点。

按照这个目标,开始了漫漫的寻觅之路

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这个app可以做房屋比较,搜集了目前三大平台上的法拍房,至于是不是全部都有,我就不确认了。

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   打开首页就这样,那个七折就是对比评估价出来的


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随便进去一个有同区域历史成交价,这个成交价不是二手市场的成交价,而是法拍房的成交价

我猫了半个月,总算找到了下手对象

2、找到了下手对象,要确认几件事:

1)可以承受的最高价位多少,这个一定要明确,否则一拍起来很容易就突破心理底线,然后。。。不言而喻

2)去实地看下房子的状况:可以的话当然要进去,我没能进去,已经做好心理准备就是这个房子里面全毁了。了解周围房源价格,做到拍卖的时候心中有数。

3)找物业问清楚欠是水电煤气费大概多少钱,房子查封的原因,物业很多小道消息,这样有助于判断房子是否有二次抵押,我这个房子就是物业告诉我是受贿的,而且没有住过。因此可以知道房子基本新的,也不会存在二次抵押之类的问题。

4)去房产局查册,最起码知道房子主人是谁,有无房产证。没有法院文书,没有办法调取到详细档案,但可以知道房屋的大致状况

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查册表当然不会有单价跟查封之类,只会显示产权证书、面积、房产主人跟是否抵押,被法院查封都会显示抵押,但具体抵押给谁是看不到的。

这个房子只做了权属登记,没有房产证,所以,后续的坑估计就在这里糙妹子双十一最大单交易(二) 

5)去税局咨询税负状况,因为没有调档,只能大致问一下税负大概多少。明细是没法给的。

由于没有房产证,大概率会面临二次过户,也就是要交两次税,由于我是首套房,二手房的部分税可以减免,算了下,新房+二手房=10.3%

重点:不要买赠与产生纠纷的房子,那样的税负会非常高糙妹子双十一最大单交易(二) ,过户契税=(交易价格-上一手价格)*20%!

法拍房的坑就在这里了。不搞清楚税负,最后总价可能会超过市场正常价格!

6)考虑是否要贷款,如果需要贷款,确认了准备下手的房源后就在页面申请贷款,把能够申请的银行统统申请一遍,确保东方不亮西方亮。申请完之后按照上面的电话主动联系银行,让其速度初审,然后准备资料做初次面审。重要的事情说三遍,提前面审!提前面审!提前面审!!!把初审通过的银行全部做好初次面审,以便资料不足的时候可以有时间去补。

7)电联法官,了解到房子被查封的原因,上中国文书网查一下案由,因为查册看不到查封原因,也看不到是否被二次抵押,法官不见得知道房子是否二次抵押,所以自己去查查比较好一点。


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8)准备好拍卖抵押金,一般为房子起拍价的10%,如果是变卖的房屋,要准备起拍价的全款,可以先放进支付宝里面的余额宝赚赚利息,但一定要算好划款的时间。

9)搞清楚房款到法院需要的时间,大额款项转账不一定是实时的,而且部分银行不支持大额手机银行转账,这些都是要提前搞清楚的。

台上一分钟,台下十年功

拍卖阶段:

可以在拍卖当天存进去拍卖抵押金,这样可以放在余额宝之类的宝宝里多赚一天利息。糙妹子双十一最大单交易(二) 

到了正式拍卖阶段就是个心态问题了,不详述。


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我买的这个房子真是大家都看好糙妹子双十一最大单交易(二) ,平时两三人报名,这个房子居然第一天开拍就七个,后续还陆续进来仨,变成十人在里面抢,数次准备放弃,拍最后那一次都准备再有加价的就算了,结果,居然没人拍了,于是乎,房子拍到手。

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贷款阶段:

前面做过初次面审,不代表最终面审可以通过。

拍下来第一时间联系银行,因为时间非常紧张。我申请了两家银行,浙商跟华夏,首先去的浙商,银行通过,但跟银行合作的担保公司不同意,因为这个房子没有房产证!

于是当晚联系了华夏,第二天拿着资料速度去华夏面审!

重点:

1、面审的时候一定要告知银行经理还款方式是等额本息还是等额本金,还有贷款年限,我就是漏了忘记说明是等额本金,导致贷款协议出来没得改。糙妹子双十一最大单交易(二) 

2、跟银行算下款到法院的时间,如果时间紧张,第一时间跟对应法官联系,要求放宽时间,否则,一旦到时见款未到法院账上,你的拍卖抵押金就没了。糙妹子双十一最大单交易(二) 我这个房子差一点就变成这样了,跑了一趟韶关法院,当面求情,还写了一份陈情书,法院最多也就会多给一周,别想着会给很长时间,而且只能商贷,不能公积金,这些都要算清楚。

目前为止,还未进行到下一步,先预告咯

总结

估计可以写几个续集了糙妹子双十一最大单交易(二) 

有兴趣也可以看看第一篇,那算是理论

糙妹子双十一最大单交易(一)


   

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