从0开始，自力更生购买二手房指南

大家好，我是张四文，今天给大家介绍的是我如何从划片、选房开始，到最后一锤定音购房的历程。

男，28岁，未婚，半个程序猿。 目前与父母同住，预期购买一个两室小婚房（已完成），离单位近，and最重要一条——她能相中。两人经过多次讨论，达成共识，新房太贵，装修太累，二手房可以，于是踏上了二手房的淘金之路。

先给大家看我所购买的小房子的户型图。

整体来说优点是全面朝南，厨房够用，双卧隔离，客厅够大，两梯三户。缺点是南北不通透，整体面积小，卧室面积小。

【二手房是什么】

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。准确的说，没有房产证的房子不算二手房，不能交易，不建议购买。

【为什么买二手房】

便宜。便宜。便宜。

【怎么选二手房】（重点来了）

1.搞清楚自己的需求

作为一个半程序猿，在做任何事情之前都习惯性的搞清楚自己的需求，也推荐大家这样做，既可以利于自己选择更贴心的东西，也避免冲动消费越卖越贵。。

对于二手房的需求，大概是面积、用途、位置、学区。比如我这一次购买，对于面积的要求就是100以下（房子小好打扫卫生）、婚房、离单位近、无需学区（现有住房配套学校很完善）。

在此建议各位大咖们一定一定在开始看房之前就搞明白，你到底需要一个什么样的房子。

2.选好位置的中心点外扩范围

Sven哥哥的单位在某二线省会城市JN的老城区，现住所离单位15公里，早上上班要早起，商议后决定要在附近住宅区找一个可以满足7点半起床洗漱去上班的房子。也就是10-15分钟生活圈。

既然明确了中心点和范围要求，就打开地图，以中心点向外扩2公里，开始扫楼。这里还有一个小tips，大家在选择的时候，也不要一味只看地图，建议走出去瞎逛逛，一方面看看交通时间，另外也可以看看存在购买可能性的小区周边环境、物业水平等。

3.选对合适的APP

目前市面上二手房交易APP鱼龙混杂，在这上面我走了好多冤枉路。（不牵扯任何广告）

经过多重对比和使用后，强烈推荐选择【链家】APP作为房源选择平台。

优点在于一是价格真，其他很多家平台存在低价挂牌，你去询问的时候才告诉你车位地下室巴拉巴拉全部单算。二是链家会帮卖家画户型图，高清的，便于迅速了解房源情况。三是平台会对房源信息做审核，起码不会存在没房产证的房子也挂出来卖（这一条完全是血泪史，某AJK的平台简直没有底线）

Tips 地图选小区之后，可以用链家做二次筛选，会自动把产权不明晰的去掉。

4.选择合适房源去看房

在APP上就能看到你圈定范围内的小区和房源。我一般只接受随时看房的，要么房主在家，要么钥匙给了中介。只有这样的，我认为才是诚心卖房也好谈价格，而不是你相中了谈了半天他又磨磨唧唧不卖了。

此外，建议每次可以换不同中介带你去看房。一是老麻烦一个人不好意思；二是在没有敲定之前，同一个中介会摸清你的喜好，诱导你的选择变得不客观。

Tip: 同小区一次可以多看几家

5.现场看房

现场看房是最最最重要的环节。毕竟图上的都是虚的，实地踩上才是最真实的。

看房要注意的几个要素。

A户型 充分考虑房间大小、采光、厨房、明卫、客厅朝向等

比如我毙掉了卧室太小的（8平）、书房就一个30x40小窗户的、客厅朝北的（其实很满意，差点就交钱了）、暗卫的。。等等等等。有任何不满意一定要记下来。

B 装修 二手房和毛坯房不同，一定要看装修。很多人说我不用旧主人的装修，我要翻新的。但是童鞋们，装修有正值有负值。。正值的意思是买回来接着就能住，不用大改，小修小补就OK。负值的意思是原有装修巨不合心，需要拆除到毛坯房状态再进行重新装修。 看房过程中我就看了一个挺满意的房子，但原房主是一个年龄偏大的阿姨，装修风格就真的是。。满屋电视墙、榻榻米、一体式书柜+床等等等等。。估算拆除就得五万块钱。。于是，PASS

For example，大家可以比较一下这两个的装修。。

图A

图B

C 车位 现在每家每户都必须有车，那我建议就一定要有车位。如果实在没有产权车位，能直接“继承”原房主租的车位也行。不然像这次春节特殊时期，没有车位你的爱车往哪儿放呢

D 地下室 车位和地下室按说可以捆绑在一起，跟房子一起算总价，尽量不要单拆开谈，单买会很贵很贵很贵

E 邻居 着重提邻居。看房的过程中不要只看房子本身，周围都要转转。比如你的邻居是否养了爱叫的狗狗；单元门是否常开着；楼梯间是否有邻居堆得杂物等等。。还可以跟物业、门卫等聊一聊哪栋楼哪层的住户怎么怎么样。。大爷们可爱聊八卦。。

F 位置 这里重谈位置，谈的是什么位置呢。交通位置。之前有一个比较中意的房子，动静分离错层两室，价格也低35W,最后PASS掉的重要原因就是小区单一出口，出门是双向2车道中间还有栏杆（意味着开车巨堵，出不来进不去）。提醒各位一定要选择交通便利进可攻退可守的位置。

G 物业 物业是一个很神奇的物种。需要他的时候找不到他，不需要他的时候上门收费。。但是没有物业又不行。一定要选一个负责的物业，比如看看平时陌生人进出是否管理、未登记的临时车辆是否允许入内、雨雪天是否有人扫雪等。细节决定一切哟。/

Tips

1.实地看房时多转转周围小区，可能会有意外惊喜。（有些宝藏房源因为小区太小不好卖等等，中介不会推荐给你）

2.瞎逛时交通工具优选摩托车/电动车，开车的话停车不便

3.多跟门卫大爷、保洁阿姨、物业大叔拉拉呱，常有Surprise.

4.进了小区别只让中介带你走，他们只会带你走最好看、最好走、最容易产生好感的路，自己瞎逛逛。

到此大概就是选房的流程。

每次看完房之后一定要做一个简单的复盘记录，记录房子关键词和优缺点，不然一个月下去，每天看的大同小异，会忘掉前面看房感受。

提醒各位，买二手房，有任何不满意都要三思。

如果十分满意，回家睡一觉再说

醒来还十分满意，别犹豫，一锤定音。。

OK,我是张四文，一个希望大家能看懂Sven是我的人~谢谢大家能一直看到这儿。

喜欢和认可的朋友欢迎点赞和打赏，有建议的朋友欢迎在朋友圈留言。

下篇将更新如何自力更生办理二手房购买全流程。