2019年的楼市或将见顶？房贷利率22个月来首次出现异动！

12月11日，融360发布《2018年11月中国房贷市场报告》。报告显示，2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，与上月持平，意味着全国首套房贷利率结束了22个月以来的“连涨”，出现见顶的信号！

另外，11月全国二套房贷款平均利率是6.06%，相比上月回落1BP。

全国房贷利率最低的城市排名分别是上海5.19%、厦门5.42%、大连5.44%、福州5.46%、乌鲁木齐5.47%、北京5.47%、太原5.53%、昆明5.54%、深圳5.61%、广州5.62%。

首套房5.71%的利率高于4.9%的5年期以上贷款利率，但低于2014年7.03%的高点，所以说现在处在的位置比较纠结，即可上也可下。

一、今年以来，楼市发生了很多变化，表现在1、一二线城市房价出现明显的下跌压力，比如厦门、杭州等城市，这是近几年很难见到的；2、截至今年10月，全国土地流拍数量达到758宗，流拍率甚于2014年；3、不少开发商开始打折促销，房子卖不出去？4、与往年不同的是，今年的经济下行压力比以往要大，按理说提升楼市温度的动力上升。

二、当前房贷利率见顶甚至出现的下跌是对宏观经济政策的反映，今年以来央行的多次降准以及定向降息，客观让银行保持较高的流动性，但在资金传递“央行-商业银行-实体经济”的链条下，虽然央行投放的流动性不少，但考虑到实体经济欠佳，商业银行缺少较好的贷款项目，惜贷惧贷，结果资金挤压在银行系统内部。

三、在银行出现资产配置荒的情况下，房贷作为银行一种优质资产反而能崭露头角。央行数据显示，2017末，个人住房贷款不良率为0.3%，低于银行整体不良贷款率的1.85%，所以房贷一方面坏账率低，另一方面由于房贷金额较高，容易在现阶段得到银行宠爱。

四、今年8月份，中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房利率折扣，从95折降至9折，后来虽然被证伪，但也反映了目前银行希望增加房贷比重，原因除了房贷是较为优质之外，还在于 目前银行资金成本不算太高。

五、如下表，今年以来，作为反映银行资金价格的10年期国债收益率从4%的高点下降到目前的3.2%，有研究表明，房贷利率阶段性峰值滞后10年期国债利率峰值大约2至3个季度左右。当下就是市场利率走低引导房贷利率下行的时候。

六、展望未来，宏观经济环境+资金面情况制约了银行主动上调房贷利率的欲望，但这只是银行的动机，在房地产调控从紧的环境下，预计未来房贷利率可能下跌，但空间是非常有限的。

七、本月，一年一度的中央经济工作会议将会召开，我的预计是高层可能会调低明年的经济增长目标，比如6%，而不再是当前的6.5%，如果是这样就有利于为未来的防风险、降杠杆留出空间，也给房地产继续从严留出空间。

八、整体来说，在房地产调控继续收紧，但金融政策偏宽松的条件下，2019年楼市应该比2018年要暧一点，当利率下行，买房成本降低时，对一二线城市刚需族来说也可能是较好的购房时机。

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