最实用二手房购房指导：买卖需要注意哪些事项？

昨天早晨我开车上班的时候听到广播说，自3月17日北京启动新一轮房地产调控政策以来，楼市降温明显，新政后一个月，北京二手房市场整体成交量下滑74.9%，近三成的小区无成交。要说新政之后最让人看不懂的就是北京的二手房市场，并且在周六的购房大学上很多朋友也问到了我关于近期北京二手房的问题，今天就来给大家详细说说这事儿。

Q1 北京二手房房价跌了？

2017年4月截止19日，二手房成交套数8635套。环比2017年3月同期下降33.9%，同比2016年4月下降44.5%。整体而言，4月北京二手住宅交易量环比腰斩，市场下行趋势十分明显。

从以上数据对比不难看出，3.17新政是二手房成交的一个分水岭，前后一涨一跌，新政后北京二手房市场成交急速跌入冰冻期。

那么近几年来北京二手房成交量最多的是哪年？毫无疑问，是2016年。去年二手房住宅成交量达到历史最高。2017年的楼市政策必然将在去杠杆、限制投机等问题上保持高压。

既然二手房的成交量下来了，那么成交价是否有所下降呢？

1. 最近有中介人员透露，前期因惜售、跳价而未能出售房产的业主，尤其是着急出售套现的业主，面对政策的收紧，出售意愿更加强烈，业主报价更加理性，主动调低报价的业主也在逐渐增多。像我直播里说的，前期房价涨速慢的房源，比如：老破小，已经进入冰冻期，短期内有可能会降价。

2. 二手房中介自发“限价”在二手房市场遇冷的情况下，有房地产中介开始自发对在售房屋进行“限价”，即对于报价较高的房屋进行下架，部分区域二手房源下架率超过50%。业内认为，中介机构自发“限价”的行为是在市场下行情况下的一种无奈选择，未来一段时间内，北京二手房市场将保持量价齐跌的态势。并非北京市所有区域的二手房源都在进行“限价”操作，一些此前价格涨幅较高或者目前成交几乎冻结的区域会有中介机构进行“限价”。

Q2 大家对二手房未来的预期是否看跌？

说最近北京二手房成交量跌了，这样不够直观，我给大家举个例子。

最近绿中介一天卖200套房子，全北京按照这种情况计算，大概4月卖出6000套房，按照绿中介每月平均二手房成交量约占北京二手房总成交量六成来计算，大概4月全北京二手房成交量在1万套左右。而08年楼市最差的时候，绿中介一个月卖4000套房子，但是现在二手房现在全北京库存量在8万套左右，是当时的两倍，如今市场比那时候好了一倍，但是成交量也就多了2000套，也就说明近期北京二手房确实是卖不动了。

不得不说，在3.17新政之前，一套房子天天有人看，现在一套房子降价10-20万也不一定能卖出去。这就说明二手房买家大部分都进入了观望状态，一方面是观望短期市场价格是否出现波动，另一方面是在观望着市场是否还像新政前那样卖家坐地涨价、买家热情高涨。

我之前和您说过一个数字，8000套，如果绿中介一个月全北京成交量低于8000套那么中介一定是处于亏损状态，那么现在二手房已经到了史上最严峻的状态。

但是最近还存在着另外一个很奇怪的想象，就是没几个人说二手房房价会跌，这和08年完全不一样。目前市场状态并不悲观，成交量下跌但是大家都不觉得房价会降。虽然绿中介超过多少钱的房源不让挂，但是卖家不肯降价，依然觉得房价会涨。

以前是市场经济，但是现在是你想涨价卖房，中介没法儿帮你卖，所以成交量下降了。私下找个小中介走个手续能卖吗？我很负责任的告诉您，这种行为一旦被发现了中介就要关店。听说北京市场有9000家中介门店，年底可能要变成6000家，所以市场行情一目了然。但是现在卖家的心气儿依然高，如果您不是很着急真不建议您这时候入手二手房，您要明白一个道理，市场上好房子始终稀缺，即便真有捡漏的房子也不一定轮到您。

Q3 二手房交易过程中有哪些值得注意的地方？

拿买房这件事儿来举例，其实买新房真的要比二手房在流程和手续上简单不少，但是如果您就是看上二手房了想要入手，咱也得知道二手房买卖的步骤和过程。

其实现如今北京二手房市场上卖一买一的特别多，咱们先来说一下买二手房的几个步骤：

首先，买卖双方见面谈房子，签中介合同和购房合同；接着买方做相应的资质审核，一般签购房合同时候都会把中介合同签了，当时付定金，现在定金一般是3-10万左右，付完定金做买方资质审核，一般是10个工作日两周时间；之后是网签，网签不需要买卖双方做任何交易，中介直接提交；网签之后就是给首付，首付分两部分，第一部分是做资金监管，第二部分也是资金监管。因为现在一套房子为了避税网签价格会写低一些，首付部分是放在住建委那儿进行资金监管的，一般是去广大银行开个账户，存进去；另外一部分资金监管放中介处。

下面是买卖双方去银行进行面签，就是贷款部分面签。一般大中介都会把银行的人请到他的交易大厅去，一般需要身份证、户口本和银行卡之类的。买卖双方都要同时去，而且要有该银行的银行卡，办理速度不慢但是需要排队，大概2个小时。等着银行通过面签手续，一般15-20天，快的一个星期就行。如果15天左右没出来就是有问题通不过了，一般就是买方信用卡逾期，这种情况怎么办呢？一是找关系托人换银行，如果信用卡逾期超过5-6次的话基本审核通过不了，所以信用卡一定要按时偿还。

再下一步就是交税，交税一般都是在网上预约，比如朝阳区，这个也需要买卖双方同时到场的，虽然有买方交的税也有卖方交的税，但是现在买卖二手房都走竞价，也就是说这钱都是买方出。只有提前一到两周都能预约到，一般都是周五早晨去抢号，预约交税。之后是过户，也是先要预约，买卖双方和中介都需要到场，不需要购房合同，需要原始发票，包括契税单，然后去过户，需要拍照。过户之后，银行监管的钱（银行部分和中介部分）才能给您。然后中介需要把新房本给银行做抵押，也叫他证，他证出来之后基本完成了交易，最后一步就是做产权交接，把物业费和水电费交清。到这儿也就基本完成了二手房的交易过程。

但是特别提醒一下大家，网签之前负责任的中介一定会干这几件事：一是审房本，看房本有没有抵押并且真实性有没有问题，到当地交易大厅一查就能知道是否抵押过。不是房本盖章了就是抵押过。二是，如果在签购房合同时候，特别是卖方，夫妻双方如果只签一个人名字的时候会要求夫妻另外一方也在合同上签字，而且要写一个卖方授权的委托书，以免后期出现纠纷。

说到这里了，可能有人会问，卖家何时才能收到买家的房款呢？

其实还有一步和买房人没关系的，就是贷款的钱，银行什么时候给卖方。要说整个二手房交易过程就属这步最慢了，我身边就有朋友2月份他证出了到现在还没给房款的。如果往好了说，从卖房到他证这步需要2个月，也就是说二手房几乎半年左右才能拿到您卖房的全款。这个过程其实卖方是挺亏的，房子卖了拿不到钱，也就是说，如果您经验不足或者谈判能力不够，从房子卖了到过户之前，您手里只有定金，剩下的钱都没到您手里。所以卖一买一的朋友要谨慎，特别是手里钱不多想多贷款的客户，现在银行放款慢，如果卖给这样的客户您拿到全款可费劲了。所以对于改善的朋友就很吃亏。

对于近期看二手房的朋友，我给您说几个二手房买卖中值得注意的小技巧：

1. 户口，卖房人必须迁走户口，户口迁不走的房子多便宜都不能买，用我的话说就是要买个干干净净的房子。如果需要帮卖家解抵押这没毛病，但是要碰到无赖卖家，解抵押后反悔了就比较麻烦。之前房子涨太快，卖家变相涨价或者毁约，这情况买方最着急，而且据我所知去年北京二手房市场一般遇到这种情况的，70%-80%的买家都是耗不起，退款买别的房子了。

2. 留证据，录音拍照，嘴甜点多和房东沟通。购房合同是标准版但是有一页是补充协议，这一页有学问，就是要把二手房交易中每一步的具体时间，每一步违约谁赔偿写清楚。

3. 多给点定金，找个信任的有能力的中介很重要，不要心疼中介费。大几百万都花出去了，而且作为买方您看上了房子就是真心想买才给卖家定金的，不如多付点儿，即便他想毁约的，想想你给的定金也有所顾忌。

4. 卖房，找个全款客户或者首付高的客户很重要，哪怕房子价格给他便宜点。现在银行放贷慢，如果您真是卖一买一，最少等半年才能拿到买方的贷款，所以您不如主动降点儿，找个资金充裕的买家，这样还能早点拿到房款。

说了这么多还是要总结一下，对于近期想买房的人我给您几个建议：

首先，近期买房要先看新房，一居室的大开间就别考虑了；

其次不要在乎二环三环四环这种所谓的位置因素，地铁附近的品质房子就可以考虑；

再次，买一买二不买三，买燕郊买大厂不买香河；北边同理，买望京买北苑不买北七家；

最后买房别凑合，比如别墅，尽量别买上叠买别墅要有天有地，有院子。

踏踏实实买个自己住的房子，先别想着以后卖的事儿，先踏实上车住着；对于买房墨迹犹豫的人，我建议您多攒点儿钱，买房的时候多首付少贷款，买一套接近全款的房子自住，别搞得自己压力太大。