说一说帝都交易二手房的那些事

哈喽，艾瑞巴蒂！ 我依然是那个性格虽然内敛但却充满骚情的法律工作者！ 最近比较忙，工作有点事，还有就是从头年一直忙活到现在，算刚刚办完的一件事就是楼主在帝都买了个小房子。 虽然楼主一共去那个房子到目前加一起就两次，但还是算一件很值得全家人高兴的事情嘛！

写这篇原创的时候楼主猜想，一定会惹来一群值友翻白眼，说楼主是土豪。。。楼主这里先辟谣，哪来的土豪，楼主家都是正常的工薪阶层，也不是什么富二代官二代，就是自己挣的工资钱，加上国家政策好（怎么样，楼主是党员！ ），才在帝都买的起房。而且等各位看完楼主这篇原创可能觉得在帝都买套房子也没那么困难。不信就看看吧。

一、买房原因

二、买二手房准备

1、买房资质

2、贷款

3、找中介看房

三、买二手房流程

1、签二手房买卖合同

2、资质审核、解抵押（若有）

3、网签

4、评估报告、公积金面签

5、缴税

6、批贷

7、预约过户

8、过户

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一、买房原因

2015年年初，楼主生娃，楼主娃的户口就跟着楼主落在了海淀区西直门附近。可能在北京生活的值友这时候要说，户口在那多好啊，以后孩子上的是海淀区的学校，而且基本上可以锁定交大附小。但是楼主觉得没什么好的。原因就是，楼主住在北五环，如果是早高峰开车到西直门那边至少一个半小时以上。地铁的话早高峰特别挤，还得经历换乘，下地铁以后还得走一两公里，想到到时候送娃上学，楼主作为当妈的就已经精疲力尽了，而且娃那时候正是长身体的时候，需要多睡觉，感觉那么远送着上学，得不偿失。 当然，楼主也肯定米有钱在那么好的地段买房。。。。。（太贵了好么，天价，简直不敢想！）

这时候，肯定还会有值友说那就在户口所在地附近租个房子啊。。。这一点楼主也做不到，北京越靠近市中心，房子越老。楼主户口所在地是二环外，三环里，那边都是老房子，而且找个稍微干净好一些的大户型房租奇高！楼主娃从小住的还算宽敞，舍不得到时候让她住小房子。还有就是，不希望自己的娃以后也学习学的那么痛苦，作为父母，我们只希望自己的孩子健康快乐成长，只希望她上一所周围同学都有健康家庭的小学就可以了。所以我们的终极想法还是在现在这个房子旁边再买个小房子，然后把户口迁过来。（就这么愉快的决定了 ）

二、买二手房准备

谁都想买新房，新房的价格透明，房屋状态也好，物业也比较新，小区业主总体素质较高。可是楼主确实买不起新房。楼主所住的北五环附近，新的毛坯房价格最便宜在四万以上一平米，精装的新房都在五万六万以上一平米。所以楼主还是研究研究二手房吧。很多人都想买房，可是却一直只是关注房价走势，总觉得房价会跌。但是楼主觉得，如果真是刚需的话，就别想那么多，手里有钱，觉得能还上贷款，就赶紧买，买完以后不问涨跌，因为这就是你需要的。 而且就楼主在北京这么多年来看，北京的房价总体都是上涨的，目测绝对没有要跳水的意思。

1、买房资质

北京现在有限购政策，楼主给简单易懂的总结一下：以家庭为单位，限购两套房；单身可以购买一套房。（均为住宅楼，商业用房不在此类限购范围内）。北京户口的可以直接买房，外埠户籍在京购房需要满五年的社保或者是纳税连续缴存五年才有购房资格。

2、贷款

贷款分为商贷和公积金。当然公积金是最省钱的了。楼主和楼主老公都是在北京工作，单位给缴纳公积金，如果不买房子的话，公积金要提出来也比较费劲儿，所以这次正好可以提取公积金了。而且现在北京对于首套房的买房人，公积金最高可贷款120万，最长贷款年限可以到30年，公积金贷款利率低，如果算上通货膨胀，这笔钱就相当于国家借给你用，和白用差不多。

公积金贷款要求如下：1) 借款申请人的公积金在北京缴存；2) 开户1年以上并且连续12个月足额缴存（近期）；3) 目前在缴存状态；4) 申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款。

楼主这里放一张链家的公积金贷款图，主要是看看购房者是否有贷款资格以及贷多少，看完秒懂！这不算打广告吧。。。。楼主声明，楼主不是链家网派来的。。。。

楼主这样的工薪阶层就不研究商贷那些有钱人做的事了。。。。。。

3、找中介看房

在北京因为房价较高，成交量较大，所以基本上都需要找中介买房，这样买卖双方都比较放心。楼主当时找的就是链家。楼主必须再次声明，楼主不是链家的托儿，只是觉得链家现在在二手房交易市场上还是处于龙头地位，虽然中介费确实比较高，但是找他们确实也相对放心。虽然前段时间出现了上海链家223事件，但是事件目前没有波及北京，所以不受影响。

当时楼主跟链家中介的经纪人说了自己的预算就是200万以内，链家就直接给楼主锁定了5号线立水桥南地铁站旁边的一个小区的精装小公寓，建筑面积60平，因为是高层，所以公摊面积比较大，使用面积大概只有46平左右。正是因为公摊面积比较大，所以本套房子在北五环二手房市场是相对低价的了。

房屋是2008年的，房屋状态还比较好，而且里面家用电器都齐全。房主报价是185万，折合三万多一平米，而且是满五唯一。这样的价格，确实比较便宜，而且楼主本来买来也不是用来住的，所以往外出租的话，这种靠近地铁的租金会比较高，因为不是自住，也不太考虑地铁噪音问题了（5号线从大屯路东站往北都在地面，通过时候会有些噪音）。

这里给大家介绍一下什么是满五唯一：

1）五年通常是指房子产权证登记时间或者契税票填发日期已经满五年时间了。

2）唯一是指家庭所有人名下有且有只要一套商品住宅。

两者同时满足的话简称满五年唯一，这样的商品房交易是免征营业税和个人所得税，这样的房子相比非满五年唯一的房子卖的价格高点，对于客户来说首付也比较低一点。

楼主和楼主老公都是速消型选手，看着合适，马上下手就买。像楼主上面说的这套房子，同样的房型差不多的价格，卖的很快，基本上一天就成交好几套。楼主看完了以后觉得没大问题，马上就跟链家说就买这套。当时链家的经纪人就跟房主联系，房主表示同时有好几个中介人员在跟他联系准备买房。当时这套房的房主在河北沧州，不在北京，所以链家经纪人决定当天晚上开车带着楼主老公去沧州跟房主签约！链家经纪人说，因为北京二手房日成交量比较大，慢一点就被别人买走，所以每一次签约抢房都是打仗！（感觉很振奋人心有没有！）

因为房子本身便宜，税费又少，所以经纪人建议楼主定金多准备一些，使房主的违约成本升高，这样房主不容易违约（因为一旦有人出高价想买这套房子，有些房主即使承担违约责任，也还有得赚）。所以楼主直接取了6万块钱给娃爹带着，按照定金罚则，如果一旦房主违约，他将返还楼主双倍定金的价格。（想起来了吧，楼主是法律工作者 ）。带上定金，楼主派娃爹征战沧州抢房去！

三、买二手房流程

说正式流程开始之前，楼主想再磨叨一句，虽然在北京买二手房一般都要找中介，选中介品牌是一，选好一个经纪人也很重要，选的经纪人要经验丰富的，最好不是菜鸟，因为后期的购房流程繁琐，文件很多，菜鸟容易出错就会耽误购房人很多时间。其次，经纪人的为人很重要，油嘴滑舌，说话满嘴跑火车的人楼主建议还是别选他，因为谁也没空跟一个房屋中介扯闲淡。

楼主选的这位经纪人年纪不大，二十四五岁吧，性格比较内敛（感觉和楼主一样一样的呢 ），除了业务信息他很少和楼主谈论其他杂事。而且从平时微信联系手机通话都能看出，还是十分细心而且有耐心的一个小伙子呢。最重要的是，楼主选的这个经纪人长的还挺帅的，有人说长的有点像张杰（额。。。说像闰土好像不是夸他啊，不管了 ）。。。最重要的是，他有一个同事跟他一起 ，也帮着楼主做购房合同什么的，那个同事长的更帅，是那种娃娃脸的奶油小男孩，特别像内个明星，楼主还是不说了，你们自己看！你们也知道，房产中介那些人都长神马样子。。。。所以你们就说吧，楼主这两位经纪人算不算房产中介中的颜值担当？！（楼主已经经过他们本人同意了，所以才敢把照片PO上来的奥，开玩笑。。。法律工作者来的！ ）

坐标地铁五号线立水桥南站附近，有要在那附近买房的值友，赶紧约起来。。。。。。。（楼主真不是来打广告的 ）

选了一个好的中介公司和一个好的经纪人，会使之后的流程走的比较快，同时相对于楼主这样的上班族来说，节省了不少精力。所以中介费贵就贵点吧，链家的话，中介费是房款的2.7个点，而且重点是他们不讲价！ （没办法，我爱我家之前方子哥那件事闹的十分不愉快，所以北京二手房市场基本上是链家是龙头老大。）

在这，楼主画了一张流程图，给各位值友看，这个流程图主要就是楼主个人这次买房的流程，包括交首付，公积金贷款，不包括全款买房，商业贷款买房及混合贷款买房的那些情况。当然，楼主也是参照的链家经纪人给我发过来的流程图画的，楼主觉得这样的图好像更直接一点。（版权所有，不可转载哦）

1、签二手房买卖合同

这个合同其实就是一个防止买卖双方违约的一个合同，主要写了买卖双方各自情况，然后还有就是定金数额（法律规定，定金不可以超过购房款20%），违约责任之类。合同文本就是链家提供的制式合同，没什么可研究的，对于合同内容即使有异议，也改不了，所以双方都选择中介经纪人让在哪里签字就签字好了。

2、资质审核、解抵押（若有）

楼主买的这个房子的房主当时是全款买房，没有抵押。所以没有解抵押这一步，签完上述1中的合同交完定金以后，需要把夫妻双方身份证、户口本（集体户口要求户口卡和加盖公章的集体户口首页，包括宝宝的户口卡），结婚证复印件交给中介经纪人，让他帮忙提交资质审核。

资质审核主要是看看购房人是否在北京有资格买房，名下是否有房，等等。

当然，其中怎么审核啥的，楼主也不知道，都交给经纪人去办了。资质审核需要10个工作日，资质审核通过之后30日内打网签，也就是说资质审核的有效期是30天，如果30天之内没有做网签合同的话，就需要重新申请资质审核。

这里楼主想再说一下，楼主买的这个房子的房主去世了，实际跟楼主交易的卖方是房主的女儿，这个时候需要有一个公证文件，这个是需要卖方那边提前做好的。当时卖方在他们老家河北沧州那边的公证机关做了一个公证书，花了好多钱，但是北京这边不认可，所以卖方又到北京这边的公证机关做的公证。花了双倍钱，浪费了双倍时间。所以如果有值友买二手房遇到需要公证文件的时候，最好还是在房屋所在地公证机构做吧。

资质审核通过以后，中介公司给楼主发了一个通知单，告知已经初步核验通过，意思是可以买房了。如下：

3、网签

资质审核通过以后就可以网签了。网签之前，中介机构给楼主邮箱发了一份草拟的网签合同，让楼主核对基本信息，包括楼主个人和家人信息还有拟购买房屋的基本信息。这个时候要仔细核对了。因为网签合同基本上才是真正在建委备案的合同，相当于最终的购房合同。

这个网签合同也是中介机构帮着填好的，也是制式合同，只要看看自己信息是否正确就可以了。也是没用细研究。核对基本信息没问题以后，网签直接去中介机构的店里就可以了。

这里楼主要说一下，网签的时候，链家他们的网签专员是有建委秘钥的，所以直接去中介那个店面就可以签字了，不需要去特别的地方，这一点还是很方便的。所以网签这一步很快就过去了。SO EASY!

这里楼主说一下，大概这个时候，刚签约以后，就要支付中介费了。。。。楼主买的房子小，总价低，所以中介费加上一些其他链家的费用一共是五万多。好吧，花钱买省心！

还有一个问题是身份证的问题。楼主毕业以后就没换过身份证，身份证上的地址一直是楼主学校的地址，后来工作以后，户口迁到了单位的集体户口地址，买房子的时候，楼主问了中介的经纪人，在网签和公积金面签的时候身份证地址和户口本地址不一样是不影响的，但是在房屋缴税和过户的时候必须身份证地址和户口本一样，所以，楼主当时在网签的同时，又去户口所在地办理了新的身份证。

上一张楼主研究生时候的身份证照片，每次楼主发原创，嚷嚷着要楼主爆照的值友看好了。。。你们已经给楼主逼的没照可爆，要爆身份证照片了

4、评估报告、公积金面签

因为楼主是需要公积金贷款买房的，所以需要评估公司对标的房屋做一个评估，出一个评估报告，以便公积金贷款中心作出是否给予买方贷款这样的一个决策。当然，如何评估的楼主也不得而知，都是中介公司帮忙做的。做好了评估，就可以去公积金中心办理贷款了，就是面签和初审。

下图是中介公司给我发的关于面签的提醒，发给各位瞅瞅，省得楼主码字了 下面公积金面签地址，只是北京市朝阳区的，在芍药居那，地铁不能直达，所以最好选择自己开车或者公交车，打车等方式。

这里楼主必须再说一次，链家确实服务很到位的。在去面签的时候，只要是链家的客户，都有单独一个屋子给办理各种事宜，公积金中心那里还被链家安插了他们自己的工作人员，帮助链家的客户去办理。其他中介公司的就没有这样的服务。到后来公积金第二次面签批贷需要签署一堆文件，那个时候更显示出找链家的优势，给购房者和卖房者省了不少时间，所以楼主觉得这个中介费还算是物有所值吧。（觉得贵也没办法，就不断给自己洗脑呗。哈哈哈）

5、缴税

缴税日期是链家帮忙预约的，到时候买卖双方和中介经纪人都要到场，税费必须是刷卡，不可以用现金支付。楼主建议缴税的时候最好早点去，因为每个人时间都有点长，现场取号办理，早去早办完，楼主当时还等了蛮久的。交完税的契税票链家的经纪人就要拿走了，等过完户会还给买方，这个契税票一定要留好，以后再卖房子的时候也需要。

缴税需要带夫妻双方身份证、户口本（户口卡及首页）、结婚证、银行卡。

6、批贷

批贷就是公积金第二次面签，主要是签借款合同，这个其实和缴税先后没有特定的顺序要求。到那里之后需要交三千多块钱（这个是贷款额千分之三的担保费，需要刷卡），然后就可以取号，等着窗口叫号，这时候每个窗口都有链家服务人员，把需要签署的文件的那个签署页折好，然后告诉楼主需要在哪里签字，楼主就签好了。

批贷需要夫妻双方到场，虽然房本上是写楼主名字的 ，但是也需要楼主老公签一些文件，不用担心啦，链家工作人员都会告诉哪个地方需要哪个人签字的。（别的中介公司是不提供这项服务的奥，感觉真是省了不少时间呢！）

批贷需要：夫妻双方到场、双方身份证、结婚证、户口本（户口卡及首页）、朝阳区要求带本人名下的北京银行银行卡。

二次面签以后，链家还有一个注意事项给楼主，上面写了一些之后关于批贷过户以后的流程。感觉服务做的还是十分到位的。

7、预约过户

预约过户是拼网速的时候了，北京朝阳区现在是预约方式办理过户，就是每周五早上八点开始，进入那个预约中心，然后预约下一周五天的过户时间。

听起来挺简单的，但是这个是超级看网速的。链家的经纪人那天早上去网速比较快的网吧帮楼主约，然后楼主老公和楼主也早早的来到单位，守在电脑旁边。到时候就疯狂的重复刷网站就可以了。。。最后还是楼主老公单位网速爆表，预约成功！如果这一周预约不上，就要推迟一周，所以，到时候一定得找个网速快点的地方。

不过这只是朝阳区，楼主有个同事是在北京大兴买的二手房，他们那就比较原始，据楼主同事说，大兴过户需要现场排队，所以很多人都是凌晨三四点钟就过去排队的。。。当时楼主同事买那个房子的中介也是链家，经纪人三点就到过户大厅排队，等楼主同事九点到的时候，看见寒风中的中介经纪人，已经是胡茬满脸，瑟瑟发抖，一副感动中国的样子。。。所以，中介挣点钱也不容易啊！

下图是楼主预约成功以后生成的预约单。

8、过户

按照上面楼主说的预约好的时间带着证件去过户大厅就可以过户了。但是在过户之前，为了买卖双方的交易安全，需要买方先把首付款打款到第三方监管，这边链家有个第三方金融机构，到时候去链家的店面就可以刷卡了。。。。当时真是楼主今生刷的最大的一笔钱啊。刷完感觉好轻松。。。哈哈哈哈（已经疯了）

资金监管之后，就按照预约日期去过户大厅，朝阳区的过户大厅在朝阳区石佛营东里那。。。过户大厅真是人山人海啊，中介经纪人告诉楼主这还不算多的，人多的时候，连大厅挤都挤不进来。

过户需要：夫妻双方身份证、户口本（户口卡及首页）、结婚证、契税票

网上每天都有人嚷嚷着北京房价贵，当然也确实贵，但是还尼玛有这么多人买房，这房价怎么能跌的下去呢。。。所以想买房的还是赶紧下手吧！

同样，过户大厅也有链家的人安插在这里，在过户窗口，会告诉买卖双方哪里签字神马的一堆事。还算比较快，过完户，出房本之前交80块钱（只能刷卡），算是买这个本子的钱。然后房本就拿到了。。。这时候要赶紧拍照留念，因为链家要很快收走你的房本，拿到建委去办理抵押事宜。大概要6-12个月才能把房本还给你。。。这办事效率真是感天动地！

楼主留下了新鲜出炉的房产证照片 ，现在这个名字叫做不动产权证书。

9、物业交割、交房

过完户在法律上这个房子就是楼主的了，但是还需要做一下物业交割，就是买卖双方来到房子的物业处，让卖方把物业欠费神马的都结清，多退少补后，买方再支付卖方一万元的物业押金。这一万元的物业押金，其实也是房款里面的，只是最后再给，目的就是限制卖方在不结清物业费用之前把房交给买方而不承担责任。

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以上就是楼主在北京朝阳区买一个小房子的流程。到现在还是有很多朋友要问楼主到底觉得这房子买的亏了还是赚了。具体的楼主也说不清楚。

楼主这房子公摊面积大，所以单价才相对北京来说比较低。但是房子里面的装修布局很不错，开发商精装修，作为投资用房，租金相对也比较高。楼主现在过完户已经把房子委托给链家的一个自如友家品牌出租了，也不费心，租金一个月四千多，再添一些就够还房贷，所以对楼主生活没什么影响，但是同时楼主又多了一套不动产。（楼主考虑是不是要单独写个自如有家的原创来继续骗金币 ）

楼主这房子，总价加上中介费税费等一共一百九十多万，首付七十几万，贷款一百二十万，三十年还完。 可能有些值友一定会说，这一百九十多万放银行投资理财产品或者买股票基金什么的多好。但是谁都不知道房价怎么变化，也不知道人民币未来是否还坚挺，再过十年甚至更远，也不知道现在这一百九十多万到时候还能不能在北京买得起60平米的一套小房子。当然，也有可能，也是大家最希望看见的可能是人民币越来越值钱，房价越来越低。 但是楼主想说的是，这都是未知，所以楼主只关心当下，在买房子的时候，考虑到当下是否有这个能力，并且是不是会对自己本身的生活造成负担，如果这些问题都不存在的话，又正好需要买一套房子，或住或投资，那么就买吧。

来两张这房子交到楼主手中的初始状态的图片，有点像酒店的标准间。

柜子里面的棉被神马还是卖方的，当时还米有搬走。

好啦，如果这篇原创有给各位在帝都买房有一点点提示作用的话，别客气啊，赶紧给楼主赏一个吧！ （张大妈新功能，赶紧燥起来啊！ ）