打造属于自己的一个温馨小家 篇二：买房技巧篇

上篇文章写了如何在一座城市选择自己所喜欢的小区，这篇文章我就准备写我自己从这个小区买房以及等待交房的经历。

当然是前提自己先看好自己符合不符合城市限购的条件，这是最基本的。合肥一开始限购，后来又放开，现在基本上都完全封死了外地人买房投资的途径了。

买房的顺序

买房的一般顺序就是看房——认筹——开盘——定金——首付——签约——贷款——等待——交房。

买房的

首先，你喜欢这个小区的房子，要不断的去关注，如果只是喜欢，不去关注都卖光了你也不知道。去各大网站去搜索你这个小区的资料。最主要的就是需要到他们实际的售楼处去仔细看看，听听置业顾问的详细讲解。

去了售楼处很多地方都要求你交认筹金，价格不等，一般都说交了以后可以打折或是抵用购房费用，当然可以交也可以不交。如果自己看上的楼盘建议就交上一笔，但是必须是要求可以退款的。因为小猫腻吧，一般不交认筹金的，都觉得可能会楼盘没什么兴趣，不会是置业顾问的重点介绍对象。

还有就是一定要经常给置业顾问打电话问开盘的时间表。我看上的这套房子就是。当时小区不太愁房子卖，我也是隔三差五的给置业顾问打电话，所以房子临时开盘置业顾问才通知我去的，一般置业顾问认为你兴趣不大的而房子又很抢手的话不会给你联系的。

合肥一开始还好，到后来因为房子特别抢手，经常有提前一到两个小时才通知开盘的，甚至还有开发商半夜一两点开盘的，真的是醉了。还有各种限制，先验资，优先考虑首付五成及以上的客户。

还需要注意的一点就是如果售楼部有沙盘或是样板间，一定记得要多拍几张照片。如果以后建设过程中有一些不能接受的建设，可以算是保留一点证据吧。

再一个准备多个备选方案。即使喜欢，有时候开盘也找不到自己喜欢的户型或是根本没抢到合适的房子，那就要启用备选方案了。我当时运气还好，开盘的时候抢到一个大户型。而且也没准备备选方案，想想都是侥幸。不过一般置业顾问也会在小区下次开盘通知你。

最后准备好款项。如果当时选择了自己喜欢的户型，房地产公司可以帮你保留一周左右，如果一周都没有把款项弄好也许就会被重新销售出去。

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

开盘的经验

我大概把我那天的开盘摇号选房一些经验教训总结一下吧。

第一，提前做好各种准备。我当时就一个人去的，很多人当时都是两个人三个人一起去的，到时候其他人可以帮你看看，帮你出出主意。有些时候开盘的时候甚至也可以帮你冒充买房客户，帮你多拿一个号码，多一个机会不是？有时候开发商也允许进去几个人，这样你可以提前跟周围的人商量一下，如果谁先拿到号码了可以让另外一个人跟着进去。

第二，看好价格。现在开发商每个楼层每个房间价格都不一样，根据自己的能力算一下是否能够承担的起。

第三，不要慌。不是说这次买不到就一定买不到了。我当时也是侥幸，摇的号码比较靠前，进去晚了要么好户型没有了，要么就根本没房了。

第四，提前想好自己买哪些楼层。我当时进去了还在打电话商量，结果好的楼层就直接被人叫走了。所以建议开盘的时候根据所开盘出的一些好的户型或是好的楼层，一定要做好计划，首先需要那一层，如果没有再选哪一层，这样去了就有可能选到自己心仪的楼层跟户型。

楼层的话首先考虑自己的喜好，觉得那一层是自己的幸运数字。

其次有些人有些避讳，比如不喜欢7楼8楼，因为七上八下，有些人不喜欢18楼，因为18层地狱之类的。

再次能避开1楼跟顶楼最好，1楼比较吵，然后周围进进出出的从窗户里面看到家里，隐私性不太好。顶楼的话有些做的不好的容易吸晒，夏天很热。不过有些人也喜欢顶楼，听不到楼上房间在地板上踩来踩去的。

最后就是一些其他的想法，比如避开所谓的扬尘层吧，据说9-11楼是扬尘层，这个也是网上盛传的，至于是不是真的没验证过。还有所谓的二次供水，三次供水，也是有些人考虑的地方。每个城市不一样，大家自己去查查，首先是供水价格，其次是多次供水的话卫生问题。

还有有些城市可能买的房子的建筑面积跟在城市落户也有关系，跟交房的时候契税也有关系。合肥以前90㎡以下的房子只能把子女迁入进来，父母不可以。据说现在修改了，没有限制了。契税首套房90㎡以下按照总房价1%收取，以上按照总房价1.5%收取。

其实说到最后，能抢到就不错了，抢到以后再去综合考虑下是不是可以接受。

首付的定金

关于定金跟订金，网上众说纷纭，一字之差，定义差很多，我当然写的也不一定正确。大概意思就是你房子也看了，也摇号了，也定了房子了，开发商需要在摇号结束以后马上让你先预付一部分钱，注意这部分钱是可以退的。如果后面后悔了可以取消选择，拿回来钱。我是交了2万。所以大家开盘的时候最好也要准备一部分钱。一般当时会签订一个商品房认购书。

买房的首付

首付款我当时买房的时候是最低三成，现在好像首付可能更低了。至于总房价多少，每个月还多少，我就不详细说了，自己大概根据经济能力估算下贷几成，贷多久。去网上找个房贷计算器就好了。

这里有一些小细节需要注意一下。

首付的时候开发商有限定只能刷几张卡，储蓄卡或是信用卡，这个要跟开发商提前问好。

其实首付跟签约在一起的，无所谓先后，我这里就放到后面吧，一般房地产公司都是小猫腻，先交钱再签合同。

合同的签订

一般合同要签两次，第一次是草签的，第二次是正式合同，差别在于正式合同是有房管局的网上备案单。这个必须是你的首付款打入到房管局监控房地产公司的账户上才可以有备案单。

当时我签合同的时候心情很激动来着，也没经验，就直接让我签哪里我就签哪里，然后按手印来着。其实房产合同前半部分都是从房管局下载下来的，都是大致的框架，没什么毛病可挑的，基本上就是双方的信息介绍，然后购房的楼栋及单元房间号、建筑面积单价及房屋总价、是否贷款等等，还有就是平面户型图，然后就是一些对双方违反相关约定的处理情况等等。最主要的是补充协议及一些说明。有些开发商就对一些设施比较模糊，比如电梯写个品牌电梯，至于电梯间怎么粉刷等等也有含糊其辞的。当然也有各个项目标的特别清楚的。模糊的代表双方以后都有空子钻，清楚的话你签合同的时候稀里糊涂签了后悔也来不及了。

签合同的时候一般会同时签一个明码标价书以及前期物业协议。

首付完贷款

这个也没啥太好说的，根据选择的银行不同，可能要求不太一样。也说一些需要注意的吧。

不知道现在如何，也不知道其他城市如何。我当时买房的时候贷款

1、贷款银行一般都是由开发商指定的几个中选择一个，而不是自己选。

2、如果夫妻双方需要结婚证，如果未婚需要到户籍地民政局开具未婚证明（无婚姻记录）。这个不是开发商需要，而是贷款银行需要。这个未婚证明首先是要在买卖合同签订以后才能开具。

3、半年的银行流水。基本上就是看你工资情况，有没有能力贷款。当然越高越好。

4、收入证明。找所在单位开具。没工作单位的我就不太清楚了。

5、户口本原件及复印件。买房都要查户口，呵呵。

另外房贷的利率不是一成不变的，看当时跟银行签的合同，一般是每年元月根据当时的利率自动变化。

忐忑的等待

贷款完了剩下的就是等待了，等待着交房。我这里说的是期房，如果是现房那就不用说了，直接拿房就可以了。

但是这段时间并不是就代表大家没事可做了，正是这段时间才需要注意，需要时刻关注工程的进度。

首先从网上搜索一些有名的房地产论坛，尤其是本地的房地产论坛版块，多去关注关注，看看有什么新闻动态没有。还有就是搜索一下QQ群。很多业主都会自发的建立一个QQ群，会有一些业主经常关注动态的。

其次就是有时间多去现场看看，有些小区施工现场管理不是很严格，可以进去看看施工的工地是不是有明显的问题。

最后就是多跟开发商保持联系，有任何问题都可以联系他们。

不知道其他城市，合肥大部分的买房的业主都会对房子有各种不满意，比如电梯质量，大白墙，采光等等。我们小区也因为几个问题去跟开发商理论过，维权过。

我们电梯没得说，是奥的斯的，附近有个小区用的是康力电梯，国内曝光不少这个电梯有质量问题。再次本身我们的阳台就是全封闭的，但是砌砖的高度原本是1.1米，我们觉得太高了，整个阳台下来就是一个狗洞一样，于是跟开发商谈判，当时是开发商按照双方的合同改了，变成了0.6米高，当然要提交市规划局，还需要公示等等。第二次维权是因为我们发现电梯间除了一楼都是大白墙。有些楼栋的合同写的模糊，有些楼栋的标的很清楚，就是大白墙。维权就是想让所有的楼层都需要贴瓷砖。这次的维权持续了很久，最后也是失败了。

总结一下就是第一次是因为维权早，工地还在施工，还有一部分楼没有开盘，当时要求也比较合理，对开发商影响也比较小，最后按照意见改了。第二次维权晚，房子完全改好了，所有的房子全部销售完毕，而且还有几个月就要交房了，开发商一个是要增加成本，而且工期也比较赶，又有一部分业主合同标注了大白墙，自然就不了了之了。

最后的交房

就在我写这篇文章的时候我们小区交房了。有个其他小区的流程图，给大家看下，大概都是这样。

交房的时候需要看三书两表一证：

《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》

《建设工程质量认定证书》

《竣工验收备案表》

《房屋面积实测表》

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

粗体的是开发商需要给你的，每户都有。其他的一般都是给你看当时的原件以及复印件。

交房其实很简单。开发商提前一个月按照当时合同留得地址电话通知你是否需要更新通讯地址，用来邮寄交房通知书，然后收到交房通知书以后带齐各种证件按照规定的时候去缴纳契税、公共维修基金（一般90㎡以下2%的总房款）各种费用，提交各种材料用来办理房产证，缴纳物业费，垃圾清理费等等，最后就是领取钥匙，验房。

验房的时候最好找专业的验房人员来检查墙面空鼓现象。也有更专业的会检查其他的水电啊各种。到时候开发商或者物业公司会安排统一维修，但是空鼓面积较小的就不维修了，装修的时候顺便一起修正就可以了。

好了，剩下的就是等待装修吧！