北京限价房攻略

十一长假就要来了，两年前的今天，北京第一次挂出了限价房土地出让。而2016年10月份后，北京普通商品房土地供应为“零”。自那时起至今，北京一共出让了68块限价房地块，总共对应着70余个限价房项目。也就是说，北京在2016年下半年之后，用限价商品房替代了普通商品房。现有在售的普通商品房项目，都是2016年10月之前拿的地，大多数都是老盘加推了。

限价房概念

“限价房”，或者“限竞房”，（以下都称“限价房”），大部分北京的买房人都已经熟悉了，这里再简单普及一下。

限价房是商品房而不是政策房

与以前的普通商品房的唯一区别是，房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易。

土地出让时，“限房价，竞低价”, 开发商获得土地使用前就已经确定了销售价格的上限（但是可以降价），而且绝大多数要求建筑面积90㎡以下住房面积占比超过70%（以下称90/70）。

总览篇

下面是目前全部70余个限价房项目的列表：

位置篇

这70余个限价房遍布北京，从二环到六环外都有。从各个行政区来看，大兴有16个地块，是限价房供应量最大的区。其他供应量较高的区有房山8个，丰台8个。比较集中的位置有大兴南海子公园，大兴黄村，亦庄河西，房山良乡，房山青龙湖，丰台卢沟桥，朝阳孙河等等7大板块。

地铁篇

限价房项目，大部分项目都有面向刚需的产品。对于刚需上班族而言，交通配套是非常重要的考虑，毕竟每天的通勤时间直接影响生活质量。那么，这70个项目，有多少在地铁周边呢？

我们把楼盘位置距离地铁站不超过1.5公里的，算成地铁盘，超过这个距离，步行至地铁站已经比较辛苦，不太适合通勤了。这样筛选下来，一共还有22个项目算是地铁房。刨去两个朝阳孙河的别墅项目禧瑞春秋和天瑞宸章，以及已经卖完洋房产品的瀛海府，万科七橡墅和中海京西里，其他可选项目为17个，这其中包括5个未定案名的项目。另外，位于四环内的几个项目-佑安府，九龙仓西局项目，金融街融府，永定府和海淀四道口项目，单价较高，因此总价也会相对较高，超出了一般刚需家庭的预算。这样算下来，适合刚需上班族的地铁房项目就很少了，大约只有10个项目了。所有的地铁盘可以参见下面的列表。

户型篇

由于大部分限价房项目需要满足90/70的要求，因此相当多的楼盘设计了高低配的产品组合，即高层或洋房+别墅产品，少数项目则设计成了纯洋房的社区。

对于前者，最典型的，和最常见的户型就是90平米的小三居户型。小三居通常都是如下面两张户型图这样的户型，设计成双卫生间的也很少见，只有金地悦风华和西府海棠。而设计成双卧朝南的，仅有瀛海府一家。

因此市面的楼盘，小三居长得都差不多，基本属于流水作业，没什么技术含量。毕竟90平米面积较小，做成三居室，调整腾挪的空间很小，如果做成了双卫，则卧室就会变得太小。倒是130平米以上大三居，四居的产品，各家楼盘的设计也有些变化，也大都不错。

另一方面，设计了小户型的楼盘并不多。目前我们看到有一居或者两居的小户型的项目包括万和斐丽，旭辉城，金悦府，金麟府，和悦华玺等等几个。

价格篇

限价房的最大亮点在于价格。限价房是北京为了平抑房价，贯彻“房住不炒”精神而做出的尝试。由于土地出让之时，均价和最高价就被划定了上限，因此相对于同等位置的普通商品房新房，限价房的价格要低20%以上。

目前最贵的是东城区的“永安府”，限均价8.9万/平米；最便宜的是房山区的“万科七橡墅”，限均价2.2万/平米。限价房在五环至六环间的项目分布最多，单价大多数在5～6万之间，朝阳孙河区域较贵，多为别墅项目，单价在6.7～6.8万之间。六环外则价格就便宜很多了，房山和大兴六环外的项目，均价都在4万以下。而远郊延庆，密云，平谷的均价，都在2～3万之间。

注：图片来自好评与差评

降价篇

每年的九十月份，都是新房市场最重要的销售季节，在楼市称为“金九银十”，但是今年很可能只能是“铜九铁十”了。因为北京楼市本身处于调整期，加上由于限价房审批的节奏问题，导致这几个月大量的新盘集中上市，竞争激烈，像房山和大兴这些新盘扎堆的区域，新房销售压力更大，因此从9月份开始，出现了过去几年都未曾见过的新房降价潮。

房山的旭辉城，限价3.89万，现在降价到3.5万左右，总价最低270万起。

丰台青龙湖的翡翠西湖，限价4.12万，现在号称东西向的89平米小三居直降8000元/平米。

大兴庞各庄的瓜景房+德云社学区房，中海云筑，限价4.2万，现在号称一期均价直降6000元/平米。

通州亦庄次渠的禧瑞天著，限均价52695元/平米，一期开盘有的房源降到了4.8万/平米。

其他的一些去化不太理想的楼盘，比如颐景万，华润理想国等等，也有不同程度的优惠。

大兴黄村的几个楼盘扎堆，而且定价偏高，也很有降价的潜质。

价值篇

目前市场的共识是，四环内的项目，价格相对内在价值是偏低估的，因此是更有价值的。我们挨个说说。

洺悦苑，位于南四环内新宫槐房，均价6.2万，价格低于附近的普通商品房新房不少，比如熙悦安郡单价7.4万/平米还没有地铁，目前只剩下10余套东西向低楼层的房源。

永定府，位于南二环永定门外，均价8.9万，也是目前最贵的限价房，不过东西城的次新房都在10w+，附近的2010年的中海紫御公馆单价11万左右，这个价格相对还是便宜。前几天北京发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》，以后东西城将再无新增住宅项目，永定府已经成为了绝版项目。

金融街融城，位于丰台周庄子，均价6.6万，三环边上最便宜的限价房，价格与周边的老旧小区二手房差不多，性价比较高。

九龙仓西局项目，位于丰台西三环外西局村，限均价7.7万/平米，临近10号线西局站，周边的次新二手房，较低价的次新房保利百合花园在8.5万，而较贵的西宸原著，均价是12.4万/平米。

以上几个项目靠的是位置好，都是四环内的相对有价值新房。

那么五环外，有没有价值品种呢？有的。五环外，我们主要看发展预期。

海淀区的几个项目，虽然目前的配套还比较弱，但一是定价较低，甚至相对二手房还有折价；二是海淀山后的发展趋势非常好，未来会成为IT产业的科技园区。像山屿湖，翡翠云图，以及位置更好的紫光西北望地块的项目，都值得购买。

类似的，还有朝阳区的马泉营地块，限均价6.89万/平米。但是临近的望京区域的普通商品房新房已经都在10W+了，国风北京最新加推的房源已经12W了。而且朝阳区正在大力发展中关村电子城西区的北扩，阿里巴巴的北京总部将设立于此。因此区域的发展预期还是非常强劲的。不过这个项目要明年才能上市了。

另外，一个比较特殊的案例是瀛海府，靠的是产品设计，其88平米的小三居户型，卧室双客厅朝南，大面宽9.7米，得房率100%，已经成为限价房市场上的孤品。其地理位置也不错，出门即是地铁站，价格仅仅是5.2万/平米，难怪是现在市场上难得一见的“日光”楼盘。

首付篇

100万首付

前段时间，我们也写过一篇《100万在北京可以买到新房吗？》，介绍了100万首付可以买的新房项目。这段时间，又有些新盘加入了，综合起来，100万左右的首付（不超过130万）能买到限价房新房包括以下项目。

房山的旭辉城，限均价3.89万，现在降价了，均价大约在3.5万左右。75平米的两居，对应的总价在270万左右，首付100万出头。

大兴的金麟府，位于亦庄河西，限均价5.27万/平米，一居室面积56-62平米，共有56套，一居总价265万起，首付106万。

昌平北七家的和悦华玺，限均价49877元/平米，有少量60平米一居，总价约300万，首付大约需要120万左右。不过基本售罄了。

大兴瀛海镇的万和斐丽，临近8号线瀛海站，限均价55071万元/平米，60平米一居，总价约330万，大约需要首付130万左右。

大兴庞各庄的中海云筑，限均价4.2万/平米，现在直接降到了3.6万/平米，89平米三居室大约总价320万，首付130万左右。

目前首付不超过130万的限价房项目就是以上这几个了。

200万首付

上面我们提到过，五环之六环间，大多数的限价房单价在5-6万左右，而主流产品是90平米的小三居，总价在450-500万左右。对于首套资格200万左右的首付来说，选择面就相当大了，可以说，绝大部分的5环外的项目可以随便选了。

东北部

可以选择祥云赋，位于后沙峪中央别墅区的边缘，罗马湖北侧，限价5.55万/平米，缺点是目前配套不太完善，优点是89平米小三居得房率较高。

西北部

可以优先选择海淀的山屿湖，89平米的小三居适合在海淀工作的IT人群。石景山的五里坨有三个项目：西府海棠，五里春秋和翡翠山晓，限均价都是5.2万，地段一样，价格一样，只能拼户型，拼品质了。从目前的设计和宣传来看，绿城西府海棠的品质可能略强一点点。

西南部

石景山的国风长安、华润电建小瓦窑地块，都位于小瓦窑，无论位置、价格还是产品基本都一样。配套不完善，胜在价格不贵，首付不到200万，可以在五环内买到一套90平三居室新房。

门头沟的华萃西山，紧邻S1地铁线，华萃西山的一个不利因素是附近有陵园，这就看施主你信不信风水了。

另外丰台和房山的青龙湖区域楼盘扎堆，缺点是配套较差，位置偏远，优点是湖景不错。房山的项目价格都相对更便宜，缺点是配套不成熟，200万首付基本可以买标准三居或者四居了。

大兴的选择最多，可以分为黄村板块，瀛海板块和亦庄河西板块。黄村板块就有好几个项目，基本都在地铁周边，黄村的配套在大兴算是比较完善的，均价都在5.5万左右。亦庄河西板块除了禧瑞天著，其他的几个限价房项目都没有地铁，均价都在5.2万左右，其优点是距离人大附亦庄分校较近，另外离南海子公园也不远。8号线瀛海站附近有万和斐丽，户型比较多，小户型设计不太理想，但是90平米的小三居就不错了。

改善篇

限价房虽然是明显偏向了刚需群体，但并不都是刚需盘，也有很多楼盘为改善群体提供了产品，也有些楼盘都是改善类的产品。为了满足限价房90/70的规定，很多楼盘也做了高低配，即高层+别墅的形式，高层对应刚需，别墅满足改善。

首先是朝阳孙河区域，孙河是统一规划的高端居住区，目前的几个楼盘（除了瑞悦府）都是以别墅为主。泰禾北京院子二期，虽然也被限价和限90/70了，但是赠送面积多，地下挖了3层。有小叠院，大叠院产品，合院产品，报价1200万-3500万/套。另外，孙河区域的禧瑞春秋，天瑞宸章都是纯别墅区，这两个楼盘离地铁15号线也更近一些，值得高端改善人群关注。

海淀的万科翡翠云图，也是面向改善群体为主。其户型主力都是大户型和叠墅产品。平层为147平米三居，叠墅为300平米起。万科有在西北旺成功打造如园的经验，而西北旺一带IT大公司众多，富裕群体人群也不少，翡翠云图也会有相当的市场需求。

石景山的五里坨，由于交通不便，其实更适合做改善型的产品。目前五里坨的三个项目，远洋五里春秋和万科翡翠山晓都做了高层+别墅的搭配，都有叠墅产品可供选择。绿城的西府海棠全部做了洋房，也比较适合中端改善。

昌平沙河的中海丽春湖墅，紧邻泰禾丽春湖院子二期，但是因为限价，价格远远低于丽春湖院子。中海丽春湖墅是洋房+别墅的组合，也有别墅产品可供选择。

大兴亦庄河西的和悦华锦，全部做成了纯洋房社区，居住品质相对较好。缺点是无地铁无商业配套。

再说说四环内的几个楼盘，虽然限价了，但是由于绝对价格还是挺高的，绝大多数要600万起了，刚需很难够上，基本都是中端改善往上了。

东城的永定府，均价8.9万，据说全部是4-8层小板楼，户型暂定为88平米的两居，130平米的三居。

丰台的佑安府，丰台位置最好的限价房，均价7.9万，紧邻地铁西铁营站和丽泽商务区，主推独门叠院的类别墅产品，230-260平米左右；另外有少量小高层产品，主力户型90平米两居，目前据说是实际将销售180平米，一半为开发商持有，这个创新的销售方式，等待辟谣中。

丰台金融街融府，均价6.6万，三环边上最便宜的限价房，性价比较高。主推户型为82平米两居，87-89平三居，150平四居。

结语

由于审批的问题，今年下半年限价房楼盘扎堆上市，造成短时期内新房市场竞争激烈，甚至开始出现了降价的风潮。北京楼市现在的这种局面应该不会持续太久，到明年如果供应量降低了，则市场很可能就是另一番情景了。购房者尤其是刚需，可以充分利用现这几个月买方市场的窗口，抓住时机，争取更多的优惠，买到称心如意的房子。

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