北京房地产 篇一:北京限价房攻略

十一长假就要来了,两年前的今天,北京第一次挂出了限价房土地出让。而2016年10月份后,北京普通商品房土地供应为“零”。自那时起至今,北京一共出让了68块限价房地块,总共对应着70余个限价房项目。也就是说,北京在2016年下半年之后,用限价商品房替代了普通商品房。现有在售的普通商品房项目,都是2016年10月之前拿的地,大多数都是老盘加推了。

限价房概念

“限价房”,或者“限竞房”,(以下都称“限价房”),大部分北京的买房人都已经熟悉了,这里再简单普及一下。

限价房是商品房而不是政策房

与以前的普通商品房的唯一区别是,房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易。

土地出让时,“限房价,竞低价”, 开发商获得土地使用前就已经确定了销售价格的上限(但是可以降价),而且绝大多数要求建筑面积90㎡以下住房面积占比超过70%(以下称90/70)。

总览篇

下面是目前全部70余个限价房项目的列表:

北京限价房攻略

位置篇

这70余个限价房遍布北京,从二环到六环外都有。从各个行政区来看,大兴有16个地块,是限价房供应量最大的区。其他供应量较高的区有房山8个,丰台8个。比较集中的位置有大兴南海子公园,大兴黄村,亦庄河西,房山良乡,房山青龙湖,丰台卢沟桥,朝阳孙河等等7大板块。

北京限价房攻略

地铁篇

限价房项目,大部分项目都有面向刚需的产品。对于刚需上班族而言,交通配套是非常重要的考虑,毕竟每天的通勤时间直接影响生活质量。那么,这70个项目,有多少在地铁周边呢?

我们把楼盘位置距离地铁站不超过1.5公里的,算成地铁盘,超过这个距离,步行至地铁站已经比较辛苦,不太适合通勤了。这样筛选下来,一共还有22个项目算是地铁房。刨去两个朝阳孙河的别墅项目禧瑞春秋和天瑞宸章,以及已经卖完洋房产品的瀛海府,万科七橡墅和中海京西里,其他可选项目为17个,这其中包括5个未定案名的项目。另外,位于四环内的几个项目-佑安府,九龙仓西局项目,金融街融府,永定府和海淀四道口项目,单价较高,因此总价也会相对较高,超出了一般刚需家庭的预算。这样算下来,适合刚需上班族的地铁房项目就很少了,大约只有10个项目了。所有的地铁盘可以参见下面的列表。

北京限价房攻略

户型篇

由于大部分限价房项目需要满足90/70的要求,因此相当多的楼盘设计了高低配的产品组合,即高层或洋房+别墅产品,少数项目则设计成了纯洋房的社区。

对于前者,最典型的,和最常见的户型就是90平米的小三居户型。小三居通常都是如下面两张户型图这样的户型,设计成双卫生间的也很少见,只有金地悦风华和西府海棠。而设计成双卧朝南的,仅有瀛海府一家。

因此市面的楼盘,小三居长得都差不多,基本属于流水作业,没什么技术含量。毕竟90平米面积较小,做成三居室,调整腾挪的空间很小,如果做成了双卫,则卧室就会变得太小。倒是130平米以上大三居,四居的产品,各家楼盘的设计也有些变化,也大都不错。

北京限价房攻略

北京限价房攻略

另一方面,设计了小户型的楼盘并不多。目前我们看到有一居或者两居的小户型的项目包括万和斐丽,旭辉城,金悦府,金麟府,和悦华玺等等几个。

价格篇

限价房的最大亮点在于价格。限价房是北京为了平抑房价,贯彻“房住不炒”精神而做出的尝试。由于土地出让之时,均价和最高价就被划定了上限,因此相对于同等位置的普通商品房新房,限价房的价格要低20%以上。

目前最贵的是东城区的“永安府”,限均价8.9万/平米;最便宜的是房山区的“万科七橡墅”,限均价2.2万/平米。限价房在五环至六环间的项目分布最多,单价大多数在5~6万之间,朝阳孙河区域较贵,多为别墅项目,单价在6.7~6.8万之间。六环外则价格就便宜很多了,房山和大兴六环外的项目,均价都在4万以下。而远郊延庆,密云,平谷的均价,都在2~3万之间。

注:图片来自好评与差评注:图片来自好评与差评

降价篇

每年的九十月份,都是新房市场最重要的销售季节,在楼市称为“金九银十”,但是今年很可能只能是“铜九铁十”了。因为北京楼市本身处于调整期,加上由于限价房审批的节奏问题,导致这几个月大量的新盘集中上市,竞争激烈,像房山和大兴这些新盘扎堆的区域,新房销售压力更大,因此从9月份开始,出现了过去几年都未曾见过的新房降价潮。

房山的旭辉城,限价3.89万,现在降价到3.5万左右,总价最低270万起。

丰台青龙湖的翡翠西湖,限价4.12万,现在号称东西向的89平米小三居直降8000元/平米。

大兴庞各庄的瓜景房+德云社学区房,中海云筑,限价4.2万,现在号称一期均价直降6000元/平米。

通州亦庄次渠的禧瑞天著,限均价52695元/平米,一期开盘有的房源降到了4.8万/平米。

其他的一些去化不太理想的楼盘,比如颐景万,华润理想国等等,也有不同程度的优惠。

大兴黄村的几个楼盘扎堆,而且定价偏高,也很有降价的潜质。

价值篇

目前市场的共识是,四环内的项目,价格相对内在价值是偏低估的,因此是更有价值的。我们挨个说说。

洺悦苑,位于南四环内新宫槐房,均价6.2万,价格低于附近的普通商品房新房不少,比如熙悦安郡单价7.4万/平米还没有地铁,目前只剩下10余套东西向低楼层的房源。

永定府,位于南二环永定门外,均价8.9万,也是目前最贵的限价房,不过东西城的次新房都在10w+,附近的2010年的中海紫御公馆单价11万左右,这个价格相对还是便宜。前几天北京发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》,以后东西城将再无新增住宅项目,永定府已经成为了绝版项目。

金融街融城,位于丰台周庄子,均价6.6万,三环边上最便宜的限价房,价格与周边的老旧小区二手房差不多,性价比较高。

九龙仓西局项目,位于丰台西三环外西局村,限均价7.7万/平米,临近10号线西局站,周边的次新二手房,较低价的次新房保利百合花园在8.5万,而较贵的西宸原著,均价是12.4万/平米。

以上几个项目靠的是位置好,都是四环内的相对有价值新房。

那么五环外,有没有价值品种呢?有的。五环外,我们主要看发展预期。

海淀区的几个项目,虽然目前的配套还比较弱,但一是定价较低,甚至相对二手房还有折价;二是海淀山后的发展趋势非常好,未来会成为IT产业的科技园区。像山屿湖,翡翠云图,以及位置更好的紫光西北望地块的项目,都值得购买。

类似的,还有朝阳区的马泉营地块,限均价6.89万/平米。但是临近的望京区域的普通商品房新房已经都在10W+了,国风北京最新加推的房源已经12W了。而且朝阳区正在大力发展中关村电子城西区的北扩,阿里巴巴的北京总部将设立于此。因此区域的发展预期还是非常强劲的。不过这个项目要明年才能上市了。

另外,一个比较特殊的案例是瀛海府,靠的是产品设计,其88平米的小三居户型,卧室双客厅朝南,大面宽9.7米,得房率100%,已经成为限价房市场上的孤品。其地理位置也不错,出门即是地铁站,价格仅仅是5.2万/平米,难怪是现在市场上难得一见的“日光”楼盘。

首付篇

100万首付

前段时间,我们也写过一篇《100万在北京可以买到新房吗?》,介绍了100万首付可以买的新房项目。这段时间,又有些新盘加入了,综合起来,100万左右的首付(不超过130万)能买到限价房新房包括以下项目。

房山的旭辉城,限均价3.89万,现在降价了,均价大约在3.5万左右。75平米的两居,对应的总价在270万左右,首付100万出头。

大兴的金麟府,位于亦庄河西,限均价5.27万/平米,一居室面积56-62平米,共有56套,一居总价265万起,首付106万。

昌平北七家的和悦华玺,限均价49877元/平米,有少量60平米一居,总价约300万,首付大约需要120万左右。不过基本售罄了。

大兴瀛海镇的万和斐丽,临近8号线瀛海站,限均价55071万元/平米,60平米一居,总价约330万,大约需要首付130万左右。

大兴庞各庄的中海云筑,限均价4.2万/平米,现在直接降到了3.6万/平米,89平米三居室大约总价320万,首付130万左右。

目前首付不超过130万的限价房项目就是以上这几个了。

200万首付

上面我们提到过,五环之六环间,大多数的限价房单价在5-6万左右,而主流产品是90平米的小三居,总价在450-500万左右。对于首套资格200万左右的首付来说,选择面就相当大了,可以说,绝大部分的5环外的项目可以随便选了。

东北部

可以选择祥云赋,位于后沙峪中央别墅区的边缘,罗马湖北侧,限价5.55万/平米,缺点是目前配套不太完善,优点是89平米小三居得房率较高。

西北部

可以优先选择海淀的山屿湖,89平米的小三居适合在海淀工作的IT人群。石景山的五里坨有三个项目:西府海棠,五里春秋和翡翠山晓,限均价都是5.2万,地段一样,价格一样,只能拼户型,拼品质了。从目前的设计和宣传来看,绿城西府海棠的品质可能略强一点点。

西南部

石景山的国风长安、华润电建小瓦窑地块,都位于小瓦窑,无论位置、价格还是产品基本都一样。配套不完善,胜在价格不贵,首付不到200万,可以在五环内买到一套90平三居室新房。

门头沟的华萃西山,紧邻S1地铁线,华萃西山的一个不利因素是附近有陵园,这就看施主你信不信风水了。

另外丰台和房山的青龙湖区域楼盘扎堆,缺点是配套较差,位置偏远,优点是湖景不错。房山的项目价格都相对更便宜,缺点是配套不成熟,200万首付基本可以买标准三居或者四居了。

大兴的选择最多,可以分为黄村板块,瀛海板块和亦庄河西板块。黄村板块就有好几个项目,基本都在地铁周边,黄村的配套在大兴算是比较完善的,均价都在5.5万左右。亦庄河西板块除了禧瑞天著,其他的几个限价房项目都没有地铁,均价都在5.2万左右,其优点是距离人大附亦庄分校较近,另外离南海子公园也不远。8号线瀛海站附近有万和斐丽,户型比较多,小户型设计不太理想,但是90平米的小三居就不错了。

改善篇

限价房虽然是明显偏向了刚需群体,但并不都是刚需盘,也有很多楼盘为改善群体提供了产品,也有些楼盘都是改善类的产品。为了满足限价房90/70的规定,很多楼盘也做了高低配,即高层+别墅的形式,高层对应刚需,别墅满足改善。

首先是朝阳孙河区域,孙河是统一规划的高端居住区,目前的几个楼盘(除了瑞悦府)都是以别墅为主。泰禾北京院子二期,虽然也被限价和限90/70了,但是赠送面积多,地下挖了3层。有小叠院,大叠院产品,合院产品,报价1200万-3500万/套。另外,孙河区域的禧瑞春秋,天瑞宸章都是纯别墅区,这两个楼盘离地铁15号线也更近一些,值得高端改善人群关注。

海淀的万科翡翠云图,也是面向改善群体为主。其户型主力都是大户型和叠墅产品。平层为147平米三居,叠墅为300平米起。万科有在西北旺成功打造如园的经验,而西北旺一带IT大公司众多,富裕群体人群也不少,翡翠云图也会有相当的市场需求。

石景山的五里坨,由于交通不便,其实更适合做改善型的产品。目前五里坨的三个项目,远洋五里春秋和万科翡翠山晓都做了高层+别墅的搭配,都有叠墅产品可供选择。绿城的西府海棠全部做了洋房,也比较适合中端改善。

昌平沙河的中海丽春湖墅,紧邻泰禾丽春湖院子二期,但是因为限价,价格远远低于丽春湖院子。中海丽春湖墅是洋房+别墅的组合,也有别墅产品可供选择。

大兴亦庄河西的和悦华锦,全部做成了纯洋房社区,居住品质相对较好。缺点是无地铁无商业配套。

再说说四环内的几个楼盘,虽然限价了,但是由于绝对价格还是挺高的,绝大多数要600万起了,刚需很难够上,基本都是中端改善往上了。

东城的永定府,均价8.9万,据说全部是4-8层小板楼,户型暂定为88平米的两居,130平米的三居。

丰台的佑安府,丰台位置最好的限价房,均价7.9万,紧邻地铁西铁营站和丽泽商务区,主推独门叠院的类别墅产品,230-260平米左右;另外有少量小高层产品,主力户型90平米两居,目前据说是实际将销售180平米,一半为开发商持有,这个创新的销售方式,等待辟谣中。

丰台金融街融府,均价6.6万,三环边上最便宜的限价房,性价比较高。主推户型为82平米两居,87-89平三居,150平四居。

结语

由于审批的问题,今年下半年限价房楼盘扎堆上市,造成短时期内新房市场竞争激烈,甚至开始出现了降价的风潮。北京楼市现在的这种局面应该不会持续太久,到明年如果供应量降低了,则市场很可能就是另一番情景了。购房者尤其是刚需,可以充分利用现这几个月买方市场的窗口,抓住时机,争取更多的优惠,买到称心如意的房子。


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