泛家居市场复苏遭遇疫情寒流，50万套商品住宅或推迟竣工

新冠肺炎疫情从去年12月初开始，到现在已经是第四个多月。为控制疫情发展，各地大多延长了春节后的开复工的时间。这对房地产市场的楼盘销售、施工建设、竣工交付都会产生巨大影响。预期在2020年到来的竣工高潮也将因此势头大减，下游家装建材、家居家电等领域期待的寒冬复苏，也将面临倒春寒的严峻考验。

在二月底、三月初，奥维联合多家专业平台，通过线上直播的形式，由副总裁李影亲自分享了我们对疫情发展的趋势分析，以及对房地产、精装修、泛家居行业影响的分析判断，并解答了众多朋友提出的专业问题。

通过住建部发布的数据可见，截至3月8日全国房屋建筑和市政工程设施在建项目开工率达到58.15%。这与奥维之前的乐观预判比较吻合，即“三月份国内房地产工程项目开复工率可超50%”。

这一次，我们将对家装建材、家居家电领域朋友们关注的，2020年国内商品住宅竣工交付所受的影响，做个重点分析：

新冠肺炎疫情影响范围广，对房地产及下游泛家居领域的影响大于非典；

四大因素影响疫情后的住宅竣工交付；

2020年商品住宅竣工面积同比仍有小幅增长，但比预期减少了7个百分点，推迟竣工的商品住宅或超过50万套，江苏、广东等地受影响最大……

新冠肺炎疫情影响范围广，对房地产及下游泛家居领域的影响大于非典

在2003年爆发的非典疫情，全国内地（不含港澳台）确诊人数仅5327人，其中主要疫情集中在北京和广东，确诊病例全国占比超过75%。

本次新冠疫情，虽然主要集中在湖北，但广东、河南、浙江、湖南等省的确诊病例数也都超过了1000例，浙江、湖南、江西、山东、重庆等地病例数是非典时期的几百倍，湖北确诊病例更是非典时期的近万倍；主要疫情省市中只有北京、广东确诊病例数比非典疫情期间少。

非典时期确诊病例TOP10省市的房地产市场全国占比都低于40%，竣工面积则只有36%左右。

而本次疫情确诊病例最多的TOP10省市，在房地产投资金额、新开工面积、竣工面积等方面的全国市场占比均在60%左右。而且这TOP10省市的竣工面积全国比重，在近三年还持续提升到了65%。

由此可以见，新冠肺炎疫情对房地产及下游市场的影响，将比非典时期更大。

四大因素影响2020年各地住宅竣工交付

因素一：复工时间

疫情逐步缓解之后，中央及地方政府都在积极推动各行业复工，弥补疫情影响。

汇总各地房地产项目复工情况，以及地方政府公布的开复工计划，并结合疫情发展趋势，我们评估了乐观、悲观两种疫情发展下的复工时间表。

现在疫情的发展以及各地复工情况，比较符合我们的乐观预期。表中未呈现的省份，大部分房地产施工项目都已在2月份复工。

因素二：各地竣工节奏

由于地理环境、气候条件不同，各地一季度竣工规模在全年占比不同。

华东、华中、华南、西南等地，近4年一季度竣工规模的全年占比大多在20%以上，因疫情受到的影响最大；而华北、东北、西北地区大多在15%以下。

上海地区一季度竣工规模占全年比重超过33%为全国之首，即使上海地区很多项目在2月份就复工了，但在不考虑赶工情况下，全年竣工规模相比2019年将下降超过21个百分点，虽然此前预期2020年上海地区竣工规模也将下降超过7个百分点，但受疫情影响将使上海家装建材、家居家电市场的住宅供给进一步缩水超过14个百分点，可谓雪上加霜。

湖北地区一季度竣工规模全年占比预计接近27%，在疫情发展的乐观预期下复工时间大致会在4月份，因此2020年竣工规模相比2019年会下降19个百分点，比预期多下调超过16个百分点。

天津、黑龙江两省虽然大部分住宅项目开复工时间预计在3月、4月，相比其他地区更晚，但一季度竣工量的全年占比分别只有4.7%、6%，所以全年受到的影响较小，相比预期仅仅下调2个点以内。

因素三：房地产市场热销

还有一些地区，因为前期本就属于房地产市场的高增长地区，所以虽然受疫情影响竣工面积增幅会有所下降，但全年仍能保持较高增长。比如河北、浙江、广西、陕西等地相比2019年增幅都在9~15%之间，河南预计还将增长26%以上。

因素四：复工后的赶工

疫情对施工进度的影响是显而易见的，复工后的赶工也就成为了必然。

根据我们与一些主流开发商沟通，他们均表示会在复工后，尽快调配人力、物料，将疫情耽误的工期弥补回来。

结合2020年春节假期及复工后的可能的工作进度安排，我们认为房地产行业施工完工进度，大致符合以下情况：

a. 由于2020年春节在1月份，所以1月份施工完成量仅相当于平时的80%。

b. 在2月、3月复工的，所完成的工作量仅相当于正常情况的10%、50%；4月份完工量相当于正常时期的80%，5月份恢复到正常水平；

c. 预计从6月开始，开发商可以安排加班赶工，弥补之前延误的工期。

2020年竣工面积6.9亿平米，同比增长1.9%，疫情影响超过7个百分点

通过对比2010年以来商品住宅新开工面积与竣工面积走势可见，2014年-2018年住宅竣工面积走势与2010-2015年的节奏非常吻合。

2016年之后，是新开工面积持续增长的几年，预示这批住宅在竣工交付时，会为下游市场提供几年充足的住宅供给。

只是预计2019年应该到来的竣工潮，因市场销售放缓资金回收变慢，以及开发商融资困难等因素影响，直到2019年底才姗姗来迟。

此前，我们预期因施工周期延长，竣工高峰会延期到2020年到来，竣工规模增长可能会超过9%。

考虑现在疫情的乐观发展，以及房企复工赶工预期等多重因素，奥维云网（AVC）认为，2020年全年竣工面积可达6.9亿平米，同比增长1.9%，相比此前预期减少超过7个百分点。

其中2月份是全年竣工规模的低点，一季度竣工规模全年占比相比预期减少了近8个百分点，5月份增幅最大，12月是集中交付的高峰，全年占比接近34%。

2020年住宅竣工规模相比预期减少50万套，泛家居市场复苏未来可期

对于下游家装建材、家居家电行业来讲，2020年竣工的住宅规模大致在650万套，江苏、山东、广东等地都有望超过50万套。

由于全年竣工规模比预期减少超过7个百分点，也就是说会有50万套左右的商品住宅会推迟到2021年竣工。相比预期减少超10个百分点的地区，包括上海、江苏、安徽、江西、湖北、广东、广西、四川，其中江苏、广东推迟竣工规模预计可达7万套左右；相比预期减少超5~10个百分点的地区，包括浙江、福建、湖南、海南、贵州、云南、陕西。