买房那些事儿 篇四：验房时关注这些就行！汇总1000多户小业主提出的验房问题，最严重的竟然是这些

如今这社会大家早已不愁吃不愁穿了，唯一消费起来有点压力的就是房子，很多人穷其一生可能也就买得起一套房子，如果你生活在大城市，那么房价更是高得吓人，可能要通过几代人的共同努力才买得起房子。房子其实也是一件商品，只不过是一件比较大、比较复杂的商品，所以才有商品房这一说。既然是商品，那就有质量属性，那么贵的房子，它的质量好坏就显得尤为重要了，何况我们要居住很久。

上图中的小区是我职业生涯中又一个交付项目，房子竣备后就可以交付给小业主了，大家花了几百万买的期房终于可以拿到钥匙了。小业主们来收房，必然要验房，检验下房子的质量是否达到要求。趁着这次交房，我来给大家分享下验房时要关注哪些地方，一般房子都会存在哪些质量问题，什么问题一直要引起重视等等。同时，我汇总了本小区交房时1000多户小业主提出的验房问题，看看最严重的到底是哪些问题。

验房也是一门学问，它具有较强的专业性，所以现在很多小业主交房时都会请专业的验房师来验房，不过现在很多装修公司为了招揽生意，他们会免费提供验房服务，不过验房水准参差不齐。其实，我觉得验房并没大家想得那么复杂，只要抓住验房中的那些核心点，完全可以自己来验房，而本文就是来和大家分享验房时需要关注的那些要点，下面就给大家细细道来。

先给大家看看某栋楼小业主反馈的一些验房问题，粗粗一看，绝大多数都是漏水和空鼓，这两类问题占了很大比例，其他一些问题都是个别的，所以漏水和空鼓是我们验房时最需要关注的，当然其他一些问题也同样重要，毕竟房子是花了大价钱买的，虽然有些小问题后期装修时也能处理，但我觉得交房时还是有必要让施工单位维修好，这是小业主的权利，也是施工单位的义务。

1、漏水

先来说漏水，我觉得所有问题中漏水是最大的问题，我宁可其他问题都不处理，但漏水必须得处理好，要不以后装修好会被污染得一塌糊涂，到时候再让开发商来维修就为时已晚了。有几个位置的房子一定要特别关注漏水问题，例如屋顶层、东西山墙套，这几个位置的房子漏水概率要远大于其他位置。建议大家可以选择雨天后来验房，这样漏水的位置就会显露无遗，还要关注那些泛碱发出白花的地方，那就是漏水的痕迹。

下面给大家看几个容易漏水的部位：

先来看套管的位置，管子穿楼板的地方一旦没处理好，后期就存在很大的漏水隐患。屋顶层可以下过大雨后来看看，中间楼层可以去楼上邻居家养水试试，如果不方便养水可以仔细观察下管根周围是否有漏水痕迹，一般竣工验收时质监部门都会要求做养水试验，如果漏水那肯定会有漏水痕迹。

上图中是东山墙位置漏水，只能用惨不忍睹来形容了，此处正好是结构梁和墙体之间的交接部位，应该是缝隙没处理好才会导致漏水。如果你不幸不遇到这样的问题，也不用过分担心，让施工单位凿开来处理就行了，这种位置肯定能处理好的。

这是露台窗边漏水，持续漏水后导致墙面泛碱，这种漏水主要还是窗边土建收口和打胶没处理好，当然也可能是墙面涂料没封闭，存在裂缝。

漏水这个问题说大不大，说小也不小，如果能处理好就是小问题，但一直处理不好就会成了疑难杂症。处理这种漏水问题首先要找到漏水的根源所在，只要能找到原因的都能处理好，就怕那些找不到原因的。切记装修前一定要先处理好漏水问题，处理好后等下过大雨再去看看。

2、空鼓、裂缝

接下来最普遍的就是空鼓和裂缝问题了，相比漏水我倒觉得这些空鼓、裂缝之类真的是算小问题了，而且处理起来也比较容易。建议大家验房时可以带上粉笔或记号笔，直接把空鼓和裂缝的位置标记出来，这样工人维修时也不会遗漏了。

判断墙地面是否存在空鼓可以用空鼓锤来敲击，空鼓的位置敲击声音是完全不同的。空鼓只存在于粉刷面，所以主要敲击墙面和地面就可以了，顶棚是不粉刷的，所以基本不会有问题，除非楼板的混凝土浇筑质量就有问题。另外还有裂缝，一般地坪上出现裂缝的概率会比较大，如果是表面裂缝基本没啥问题，因为现在楼面都有几公分的保温层，如果中间不增加抗裂层，面层混凝土开裂的概率确实会比较大；但如果是贯通裂缝，那一定要处理好，它会导致漏水问题，特别是卫生间、阳台等有水的区域。

汇总1000多户小业主提出的验房问题，我发现空鼓问题是最多的，它的占比超过了60%多，每户小业主家里或多或少都会有点空鼓。空鼓的危害也不小，例如墙面空鼓可能会导致墙面瓷砖掉落，所以面积较大的空鼓一定要处理好，但面积很小的空鼓其实可以忽略不计，真的没啥影响，而且规范也是允许存在空鼓的。

我的建议是大面积空鼓、贯通裂缝一定要处理好，小面积空鼓、细微裂缝可以忽略不计。

3、结构平整度、垂直度

接下来说下结构的平整度和垂直度，土建的活一般都比较粗糙，所以偏差几公分也是在所难免的，但是有些部位偏差太大会影响后期精装施工，所以那些超过规范要求的我们可以让施工单位来维修处理。上图中肉眼就可以看出这根梁左低右高，这个对结构安全性没啥影响，但后期装修时要让油漆工犯愁了，怎么弄腻子都批不平。

户内柱子的垂直度、墙面的平整度也要仔细看看，有条件的话可以整个仪器测测，用激光水平仪测量下柱子的垂直度，用2米靠尺测量下墙面的平整度，如果你叫验房师来验房的话，他们都会带这些专业的仪器来检测，不过我觉得我们完全可以靠肉眼来观察，如果肉眼看不出来那基本就没啥问题，一旦肉眼可见的偏差，那肯定是差很多了。

4、层高

关于层高，这里先给大家来科普下层高的定义。我们项目集中交房那几天里也遇到好几个小业主吵着说层高差很多的，明明合同上写着层高是3米的，实际现场一测就只有2.8米多点，其实是没问题的，只是这些小业主没弄明白层高和净高的概念。层高是本层楼面到上一层楼面之间的距离，净高是楼面到顶棚底的距离，层高和净高之间还差一个楼板厚度，我们交付的小区层高3米，除去楼板有19cm，所以小业主实际测得的数据只有2.8米多点是正常的，他们测的是净高而非层高。

大家验房时可以测量下净高，然后再咨询下开发商楼板的厚度，这样就可以判断房子的层高是否与合同一致了。其实项目在分户验收前，施工单位都会测量每个房间的层高，验收时质监站还会随机抽取一定比例进行复核，所以一般在层高方面都没啥问题。当然也有个例，我之前的项目就遇到过，开发商和小业主之间一直协商不好，后来还是走法律途径解决的。

5、门窗

从汇总的验房问题来看，反应门窗问题的也不在少数，主要是门窗成品保护和调试不到位的问题。大家验房时可以依次开关下进户门、阳台移门以及各个房间的窗户，再仔细观察下门窗的表观质量。

进户门是每户人家的门面，除非你后期打算更换，要不就仔细看看，尤其是门上划痕、凹坑，细微都是可以修复的，那些大的变形就只能更换了。另外还要留意下门牌号，这个缺数字的也不少。

家里的所有门窗建议都开关一遍，看看开关是否顺畅、有没有异响、能否锁止。

窗户的窗框和玻璃也要仔细看看，有些窗框变形、玻璃划痕的问题也不少。个人觉得如果真的比较严重，可以要求施工单位来修复，但有些就一点点痕迹还是算了吧，根本不会影响使用，等你入住后你也会在乎了，毕竟有些东西维修起来还是比较麻烦的，而房子作为那么大一件商品要十分完美也不太可能。

6、给排水

接下来我们看看给排水方面的问题，这也是验房时必看的项目，很多小业主会关注下水是否堵塞、排水顺畅，却往往忽略了排水管的坡度，这个需要去楼下那户人家看，如果倒坡的话，时间久了就有堵塞的风险，所以建议大家不要嫌麻烦，最好去楼下邻居家看看，这对两户人家都有好处。

在这次交房中，有不少业主反应自家露台、设备平台地漏有堵塞问题，后来排查都是被外墙真石漆的沙粒堵住了，保洁人员打扫时图方便，都往地漏里扫，结果都堵住了，幸好这个处理起来比较方便。交房时户内都已安装好水龙头了，建议大家带个矿泉水瓶，接点水试试地漏是否能正常排水。

7、外墙涂料

现在绝大多数小区外墙都是用涂料的，但外墙涂料的平整度令人担忧啊，规范要求平整度在4mm之类，但实际又有多少施工单位能做到，尤其是在正午阳光直射时，涂料的平整度一览无遗。我们项目有栋楼的某个区域平整度就达不到要求，后来叫施工单位挂吊篮重新处理了。除了外墙大面的，一些阳台细部的涂料表观质量也要仔细看看，这个毕竟是在自己家里的，没做到位的或者很粗糙的一定要让施工单位来处理。

8、公区精装

看完自己家里的，再来看看公区的，主要是电梯厅，自己楼层的电梯天每天都要进出，所以也是验房的一部分，这里有质量问题也要提出来让施工单位进行整改，要不同样会影响日后的正常生活。

电梯厅的墙地面基本都会满铺瓷砖，可以用空鼓锤检测下瓷砖是否存在空鼓，空鼓较大的区域一定要返工，后期瓷砖掉下来就麻烦了。看上图中，一位细心的小业主把电梯厅中空鼓的区域都标记出来了。

在公区中，还有很多细节之处，例如开关面板没安装到位，还有一些消防设备没安装好等等，只要有问题的都可以让施工单位来维修处理，毕竟你买的房子都是有公摊面积的。

9、电梯

电梯也是验房中的一个关注点，以后正常生活是离不开电梯的，尤其是高层住宅。电梯首要关注的就是使用合格证，每台电梯都要通过特检部门检测合格后才能投入使用，电梯轿厢内必须要张贴电梯使用合格证。

除此之外，衡量一台电梯是否正常主要是升降时是否平稳、有无异响，开门时是否顺畅，各个按键是否灵敏等等。交付初期装修的小业主会比较多，电梯出问题的概率也会更高，所以电梯的维保是否及时也很关键，这点大品牌的电梯厂家做得会比较好。

10、地下停车位

除了房子外，如果你买了车位，那交房时别忘了去地下室看看自家的车位，我们项目这次交房中反应车位有问题也不少，主要就是有些车位的位置跟合同上的位置对不上。

上图中的这个495车位，小业主购买的是子母车位，结果现场一看傻眼了，竟然变成了普通车位，而且位置也不对，后来我们核对发现问题出在图纸上，现场的施工图纸和车位销售图纸对不上。所以建议买了车位的小业主，交房时一定要去看看你买的车位，核对下位置，测量下尺寸，有问题的话及时反馈处理。

11、小区绿化

现在新建的小区绿化都做得蛮不错的，但是刚交付时或多或少会有些苗木没存活，尤其是赶上夏季种植的，所以交房时也要关注下小区内的绿化，主要是你自己家旁边的，如果有没存活的苗木可以让施工单位赶紧来换，特别是比较相信风水的小业主。

如果你买的房子楼层比较低，或者你买的就是联排、叠墅之类的多层，那还要关注下苗木的遮挡问题，像上图中二层的小业主家被前面两棵树挡住了，严重影响了阳台的视野，这种情况下可以跟开发商沟通下，虽然不一定会给你移苗，但可以适当地修剪下，把遮挡影响降到最低，其实这也是选择低楼层的一大弊端。

12、未告知的不利因素

红线内外的不利因素在售楼处都会有公示，但有些不利因素只有当小区成形后才会暴露出来，一开始可能开发商也预见不了，但小业主为了自己的利益也可以和开发商交涉，毕竟这会影响到以后的生活。

下面给大家看到几个常见的案例：

自从垃圾分类制度执行后，我们这边每个小区都要设置这样的垃圾投放点，这个位置也是环卫所定的，之前销售时根本就不知道。那么问题来了，垃圾投放点旁边的几户小业主今后要饱受垃圾异味影响了。

上图中这户小业主家前面莫名其妙多出来个燃气调压站，这个在之前公示的不利因素中肯定是没有的，因为房子预售时燃气施工图纸根本就没出来，谁都不知道燃气调压站会设置在哪个位置。

这户小业主前面有个景墙，其实这个原来在沙盘中是有显示的，只是比例有点不对，毕竟只是沙盘，不可能完全按比例还原的， 但这户小业主就有意见， 凭什么我家前面有这么一堵挡墙，当初销售人员也没特别提示。

以上举例的这几个不利因素其实每个小区都会存在，怎么说呢，遇到这种尴尬问题只能说小业主和开发商都很无辜。无辜归无辜，但这些确实会影响到小业主今后的正常生活，所以还是要找开发商进行沟通协商，寻找解决问题的平衡点。

以上就是我要和大家分享的验房关注点，这也是我从1000多户小业主反馈的验房问题中总结出来的，其中最严重的就是漏水和空鼓， 当然其他问题也不能忽视，所以交房时一定要好好验房，毕竟你买的房子价值不菲！

房子作为一件商品，它同样也是有保修期的，交房时开发商会给你一本住宅质量保证书，上面会承诺保修期限，例如防水都是保修8年的，其他基本都是保修2年，从交付之日起算，只要在保修期内，你都可以把质量问题反馈给物业，然后让施工单位来维修。

最后再来给大家分享一些验房必备的简单工具吧，有了上面的这些验房要点，再加上这些简单的验房工具，你完全不用找验房师来验房了，你自己就能轻松搞定了。

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粉笔：用来标记空鼓、裂缝、漏水位置