站在风口，猪也能上天—三套房产购买经验

1 前言 房子属性

房子历来是中国人的头等大事，被称为归宿，家的地方。无论外面的风雨再大，颠沛流离，回到家总能给你温暖和安慰。

我们父母这一辈甚至更早一辈爷爷奶奶，是没有商品房概念的。福利分房，单位集资共建房，还有农村祖祖辈辈的宅基，是以前很多人的真实写照。但是福利房和单位房也有很多弊端，你需要符合条件才能入选。随着城镇化大方向的发展，大量人口融入城市，房子是远远不够用的。

改革开放后，邓爷爷才提出了住宅建设商品化的概念，为我国后来的城镇化住房制度改革指明了方向。从此，中国才有了真正意义上的商品房。

2 我国现状房地产市场

房子归属到商品属性后，就会随着市场买卖供需关系等因素价格上下波动。但是房子又和普通商品有很大的区别。这里面掺杂的因素较为复杂。

总的来说经过这么多年的发展，我国房地产市场建立了较为健全的监督管理体制。房地产也成为调控经济的一个重要手段。特别是引进香港的“炒楼花”经验开启预售制，房地产市场搭乘人口红利和城镇化的东风迎来了建国以来最大的一波发展。

到如今房地产产业甚至绑架了不少当地政府的GDP贡献。房价经过好几波央妈放水之后也是水涨船高。在低位上车的百姓也吃到了一波实实在在的红利。

随着调控和信贷收紧，政府限购限价，很多小房企资金链断裂，最终形成如今几大超级房开三国鼎立的局面。

甚至现在有口风要取消预售政策，实行现房现卖。看来顶层领导也看到了房地产过快增长的弊端。实体经济低迷，全民炒房，再加上六个钱包掏空了三代人的积蓄。居民消费也陷入困境。

拉动经济的三驾马车被房地产绑架是一个不争的事实。不过我们要相信顶层智慧团会最终带我们走出来一条路子来。

3 三套房产购买经验

上面念念叨叨说了那么多房地产行业的内容。其实无论国内大环境如何，作为底层百姓更关注的是自己的生活。如何买房，需要注意什么。希望自己这几次买房的小小经验能帮到大家。关于三套房的装修可移步本人另外一篇原创文章。

硬装＋软装，25万装3套的农民工装修之路 篇一：#原创新人#123平自住房装修记小编注：此篇文章来自#原创新人#活动，成功参与活动将获得额外100金币奖励。详细活动规则，请猛戳此链接！一不小心就到2018了，时间真是嗖嗖的快啊。回顾2017年，可以说是收获的一年，单身狗时候买的小房子本来烂尾2年多了，结果17年3月份打电话叫我去收房。然后和媳妇16年结婚前买的房子17年5月底交房。。再加上17年10月份狗屎运白菜价又供了一套房子。。。所以在17年一下子要装修3套房子。。。本来...铁头321| 赞361 评论471 收藏2k查看详情

第一套

毕业工作4年，从国外常驻回来，刚好手上有点小钱，对于外地人大学毕业来到一个陌生的城市，要扎根，房子是刚需，没啥好纠结的，买。

当时还单身，考虑的因素买房第一是方便上下班，离单位近。第二个是价格便宜点自己负担得起。

符合要求的有三个盘，一个恒大，一个利海米兰，一个大川。恒大名气最大，可惜当时去看二期房源剩下的户型楼层都不是很好。三期还没开盘，最终pass。

大川楼盘在上班经过的一个主干道上，地理位置不错，紧挨着两个区的中间位置，出行很方便。因为交房要3年后，心里感觉没底，也pass掉了。

最后只剩下一个利海米兰三期在售。同事有买到一期的已经入住，咨询了一下整体还可以，一年后交房。挨着区政府也近。没有特别明显的短板。

当时是13年底，二三线城市房地产正经历一个寒冬低迷期。所以有很多促销活动。

最终在利海米兰买了一个小户型3室87平带精装。买的时候销售还特意带我去看了一下，已经动工在挖地基了。各种优惠打折完，首付30%加上维修基金和一些别的杂费一共付了接近13w(均价在4300左右一个平方)。

人生中第一次买房的大事就这么定了下来。没有过多的惊喜和悲伤，平平淡淡。插播一下当时一个事情。买这个房子的时候我单位的领导当时是持反对意见的，他建议我买隔壁区(本市的核心区)的房源，最后被我以离单位偏远和价格高拒绝了(主要还是没钱贪便宜)。

事情出现变故被我发现的时候在14年6月。本来按照合同三期14年底12月交房。但是二期的部分业主已经超过了交房时间还没有音讯。警惕的我此时才想起来房子会不会烂尾啊。

网上一搜，利海米兰在13年的时候全国的楼盘就开始出现不同程度的违约延期交房。房开资金链紧张，拆了东墙补西墙。最后果不其然，房开宣告破财违约，房子成了烂尾楼。(14和15年也是很多小房开破产跑路频发的两年)。全国烂尾楼扎堆，触目惊心。

最后经过业主们长达两年的维权和投诉，其中各种心累和折腾，只有置身其中才能体会。好在在当地区政府的协调下，总算收房成功。代价就是精装修和违约金都没有了，作为补偿的是一个车位(算账肯定是亏的，但是由烂尾到能收房也是很大的安慰了)。当时这三个备选里面除了恒大另外两个楼盘都烂尾了，这是后话了。

敲黑板:作为刚需首套房，一定要多方考察，多方考察，多方考察。尽可能选择大房开的楼盘。比如恒大，万科，保利这种。假如我买之前多留个心眼网上搜一搜，也许就不会发生后面那么多事情了。

其次，多听听老同事或者长辈的建议(最好是买过两套以上房子的)，他们的社会阅历比我们多的多，考虑的也更加周全。我当时要是听从我领导的建议，买在隔壁区，现在至少是多翻一倍的收益。

因为国内的预售政策，房开只要拿到预售证就可以开卖。尽可能选择已经完工的楼盘，风险系数最小。

第二套

时间到了15年底，谈了女朋友，准备结婚。第一套房子虽然买了但是烂尾也不知道什么时候能解决。所以再买一套作为婚房再次成了刚需。吸取了第一套的教训，这次目标:大房开，准现房，带学区，配套完善，上班不远。

符合条件的就两个楼盘，而且还挨着。其中一个刚好有朋友在里面上班，作为一个港资房开在我们市里做的几个小区口碑很好。然后要撤资甩卖手下的地产，恒大接手。

16年初，恒大接手后第一次推盘，折扣力度非常大，开盘直接人山人海摇号选房。因为朋友提前告知还有一小部分小洋房本次一同出售，但是宣传的时候只有高层(因为价格比之前卖的低，怕前面的业主闹事就没宣传)。所以进去选房的时候直接就去找洋房(就是那种6层带电梯一梯两户)。

经历过买房的朋友对上图肯定不会陌生

最终成交买了一套123平。恒大当时还有首付分期免利息政策。等于首付只交了6万多就把洋房买下来了。后面的首付分3年每隔半年付一次。而我办公室另外一个同事买的早，同一个小区类似户型多花了15万。

所以这次刚需换房真的是赶在了风口，在刚好恒大接手基本上是底部的一个价格入手上车。而且升职空间很大。地铁口在小区侧门旁边(正在修)，永辉超市在400米远(已营业)，市里最大的医院在1.2km内(正在修)。电影院在永辉超市楼上(已营业)。楼盘带一所公立学校(已开学)和2所私立学校(已开学)。

敲黑板:目前这套房子已入住，如果按照当时买入的价格算等于翻了3倍(本市后面新开盘的新房已经买不到小洋房了，只有别墅和高层)。

在有能力的时候看好就果断入手，比如我当时准备入手高层100平左右的，考虑到以后家庭小孩老人之类的买大点还是咬咬牙能上的，刚好又遇到首付分期，直接买了小洋房。对于当时的价位在所在区算比较高的价格，但是因为配套好，容积率小，升值也是最快的一套。

当天开盘单位还有两个同事和我一起去看的，他们也是刚需，却都犹豫了没有下手，直到17年9月才买的房，但是价格已经涨的很吓人了。

所以，真的有时候风口来了你上车了就可能会少奋斗很多年，这是有道理的。

第三套

后面的情节众所周知，从16年中旬开始，二三四线城市的房子开启了一波疯牛般的上涨，普遍翻倍。多的翻2到3倍。这波涨势一直持续到17年底18年初。目前上层冻结成交量和限购，暂时几个月房价没怎么动了。

在这样的大背景下2017年上半年的时候，朋友所在地产公司刚好手上有几套房源是最早客户认筹之后退掉的，就内部处理价给员工了(当时市场价6折左右)，刚好遇到了这个机会，当时手上的钱准备用来给前面两套房装修用的。如果买了这套可能装修就得推后。

和媳妇一商量，决定先买房。朋友可以帮忙操作，就果断入手了第三套房。

这在当时来说也是一个小小的赌博，因为房子地理位置较偏，距离市里有10公里左右。周边配套也没起来。优点就是价格加上内部员工价可以做的很低。而且挨着工业区近，出租也会比较容易。租售比回报也还算合理(15年左右回本)。就当做是一个长远的投资了。

这套买完之后，也算是买在一个低洼位置。收房后简单装修一下就出租了。租金比月供少400多。等于除了首付和装修的钱每个月养这套房需要我另外掏400多块。换来的就是15年后完全属于我的一套房子。

4 小结

目前三套房均已装修完毕。其中2套出租基本抵月供。另外一套自住，贷款用自己公积金，每个月再贴几百块就够还贷了。所以整完之后也没啥压力了现在。终于过上了幸福的“包租公生活”

通过这几套房子的购买，入过坑，维过权，也踩过狗屎，也中过彩票。给大家十条买房的建议(轻拍):

1 作为刚需的第一套房，不要担心房价涨跌，有机会有条件就果断入手。

2 能买好地段的就不要贪小便宜买差的地段，哪怕是小地段的小户型也要好。

3 能用20%的首付就不要付30%，能贷多长年限就贷多长年限。因为多出来的那点利息比起多年后的通货膨胀完全不值一提。用最少的钱去办最大的事，这个杠杆也是国家政策赋予我们买房最好的一个工具。

4 刚需早日上车，只有你上车了，才能追赶得上持续不断上涨的房价，以及以后改善型换房也比买房要简单轻松很多。

5 作为投资，如果没有特别好的潜力，现在是不建议继续投资房产。经过了这几波的上涨，至少短期的三五年会是一个整理期。

6 还是作为投资，如果真要买，可以买人口持续流入的城市的房子，因为人口持续流入代表了这个城市未来的活力，哪怕短时间低迷，长的周期里面房价肯定是上涨的。而人口持续流出的城市再便宜的房子也要慎重。(比如经常上新闻的鄂尔多斯，北京燕郊通州等，风口一过就是一地鸡毛，留下无数接盘侠)

7 买房签合同的时候注意一些合同上的细节，比如违约金赔付，是万分之一还是万分之三？产权办理约定是收房后几年内？这关系到万一房开不能按时交房时你的切身利益。

8 收房时记住找房开要相关证件看一下是否具备交房条件，比如消防验收过了没有？住建局规划验收过没有？证件不全可以拒收并且房开还得赔你违约金。

9 收房时三通费用国家已经强制取消，不需要单独缴纳。

10 如果硬要在买房和买股票之间做一个选择，还是买房吧。

最好祝福大家都买到称心如意的房子，和家人住的开心，和和睦睦。