作为一个近10年的地产人，谈谈买公寓的利弊

一、从业经历

在地产行业摸爬滚打已经接近10年，做过办公室、做过计划运营、也管过销售，现就我所知道的情况，谈谈我对loft公寓的看法，由于我身在北京，所以主要说北京的市场。

二、产品介绍

先来说说什么叫商办公寓，什么叫loft，从产权性质来说，并不存在商办公寓这一产权（城市副中心几个纯公寓除外），所谓的商办公寓无非就是利用商业、办公用地，按照居住标准来建造的擦边球产品，产权年限分别为40年、50年，商办的优势是不限购，且由于拿地价远低于住宅，所以售价也相对便宜，那么什么叫loft，层高4.2米以上，能够在内部搭建两层的便称之为loft。

三、政策解析

看看目前的限购政策，自2017年3月26日以后，所有购买北京商业、办公用房的对象必须是公司，不可以是个人，且只能全款购买，不可贷款，同时还限制了新建商业办公产权项目单个产权分割不得小于500平米，也就是说如果政策不变的情况下，以后将不会有新的商办产品入市。

限购影响

四、政策影响

首先就是房价的下跌，2022年的商办公寓价格较2017年最高点时跌幅超过50%，持有成本的增加，以前个人持有，相对于住宅并没有什么额外的费用支出，现在公司持有，每年需要缴纳房产税，另外持有房产的公司每月需要进行报税，大部分为了购房而特意成立的公司都没有自己的财务人员，就需要外包给相应的财务公司，这又是一笔费用，以50平米，100万的门头沟房子为例，一年的费用约4000左右；出售方面可能算是个利好，因为购买房产的公司往往都是专为购房而成立的，没有实际经营，在出售房产时候，可以将公司以股权变更的方式一并出售，可以省去契税等相关费用。

五、个人看到

随着疫情的结束，经济增长急需一剂强心针，而地产作为10余年来拉动经济增长的支柱产业，也将会迎来政策利好，为了给去年过份紧缩的地产金融限制政策矫枉过正，2022年11月23日中国人民银行、银保监会发布《关于做当前金融支持房地产市场健康平稳发展工作的通知》，十六条政策来稳市场，各地也纷纷传出放开限购的消息，所以未来几年的地产市场必定会迎来相对稳定环境，不会再有新的限购政策出台，作为全国风向标的北京盼望短期放开限制政策缺不太可能，但房价会相对稳定，所以这个时候

六、购买建议

2017年至今，针对房地产的大大小小的限购限贷政策10余条，但是北京住宅的房价还是在缓慢增长，2022年较2020年区域内的商办项目售价均有不同程度的下跌，如果你是个短期投资客，追求快速的财富升值，那么我不建议你购买，短期来看商办公寓的价格还是下行的趋势，对于刚需客，想有个自己的房子，但资金又不足以购买住宅，那么就要优中选优，选择那些临近地铁且配套齐全的项目，因为即使这样自己不用了，但市场不好短期无法套现，起码租赁收入有个可靠的保障。

七、风险提示

最后的一点忠告，第一，环京的房子不要碰，供远大于求，通过疫情可以看出随离京很近但和北京仍是两个行政区域，即使现在房价已经腰斩，但是你认为的超底不一定是真的超底，第二，有爆雷风险地产商的房子不要碰，虽然现在都是现房了，但是往往地产商都会用大产权证抵押去银行或私募基金贷款以开发其它项目，一旦资金链断了，产权证无法赎回，你所居住的房产便不再属于你，你和地产商的金钱债务级别是低于人家的抵押权的，换句话说债权人有权让你搬出去，而商办又不属于住宅，没有相应的政策对你进行保护的。

八、总结

总结来说就是，不建议投资商办公寓，不论是哪里的，资产投资存在较大不确定性，刚需可以慎重选择优质产品，地产这个东西牵扯的方面比较多，我说的可能不是很全，逻辑也有些乱，但是建议是真诚的。

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