成交量大涨75%，价格上涨2%！楼市又开了一次“大玩笑”！

厦门房地产市场我一直都在关注中。

从2020年下半年起，整个城市售楼处都变得非常冷清。我认识一个翔安项目部的营销总监，在跟我们喝酒的时候说，一个月卖不出5套房子的话，保安工资都快发不出来了。

但上周的数据出来，我盯着屏幕愣了好几秒，不得不说：楼市又开了一次“大玩笑”！

01、一周295套，到底意味着什么？

295套。对于大多数城市而言，并不算是很大的数字，但是对于月销一千套就算是旺季的厦门来说，则已经属于热销了。

一个星期的时间内，厦门市的商品住宅成交量达到了295套，相比上个月增长了七成五。成交均价为32815元/平方米，环比上涨了2%左右。

量价齐涨，这个节点让所有人心里都咯噔一下。

另外，在8月中旬的时候出现了这样的一个数据。往年这个时候，厦门已经很热了，连本地人也想逃离这里，去看房的人恨不得等到下午4点之后才出去。

今年就不同了，有的楼盘晚上还在签约，销售的朋友圈里凌晨1点发喜报。

我特意问了几个在案场的朋友。集美区一个改善型楼盘的策划人告诉我，上周日单日成交突破十套，停车场里的闽D车牌数量明显减少，而闽C、闽E以及外省牌照的数量则有所增加。

那么这就意味着什么呢？外地消费能力也开始发挥作用了。厦门的楼市，从来不只是厦门人的楼市。

02、供应没放量，为什么成交却冲上去了？

先看结构。上周新增供应量为30套左右，主要为120-144平方米左右的改善型住宅。供应方几乎没有增加供货量，但是成交量却上涨了。

去化的是之前积压的库存，并不是新的推出房源。也就是说，这次行情的主要特征就是存量消化。

再来看一下岛屿内外的比例。24%比76%，岛外重新主导成交。翔安、集美、海沧的刚需和首改盘，是这轮放量的主力。

与两年前岛内大户型豪宅撑腰，岛外冷冷清清的情况完全不同。一般来说，岛外放量才叫真正的放量，也就是普通老百姓在市场里消费的时候所感受到的热度。

价格只上涨了2%，但是从三月份以来一直处在下跌的状态下，现在才慢慢地回升过来。但是和75%的成交量相比，那么2%的含金量就显得很厚重了。

因为它是量在价先的那个"价"。

03、到底是什么在驱动这波行情？

我梳理了一下最近的信号，发现事情没那么简单。

第一，现房销售全面推进。

该条虽然没有引起人们的注意，但是它对市场的心理影响是最大的。购房者害怕的是什么呢？担心烂尾楼、担心货物不符要求、担心交房时间长。

现在购买现房就可以消除这种担忧了。

售楼处展示的所有房子都是可以触摸、进入、看到采光和通风的房子。所见即所得，在目前的市场环境下，比任何优惠促销都有效。

第二，房贷最长可延至40年。

该条刚刚发布的时候，在网上引起了很大的争论。认为会使人一辈子成为房奴的人。但是从市场的实际操作来看，它降低了月供的门槛。

同样是贷款300万元，如果把还款期限延长到40年的话，那么每月需要偿还的钱就会少很多。对于月入一万多左右的年轻人而言，这就是能否购车的一个分水岭了。

政策组合拳的意图很清楚：降低进场门槛，同时消除交付风险。然后，市场情绪就变了。

04、这是全国现象，还是厦门独有？

但是仅仅以厦门这座城市的数据为例来说“爆了”还为时尚早。但是如果我们把范围扩大一些的话，就会发现在一些城市中出现了类似脉冲式的升温现象。

上周苏州工业园区的新房成交量环比增长了40%以上，一些新的楼盘带看的人数也翻了一番。

杭州余杭、萧山等地的中介反映，周末很忙，连饭都没有时间吃。成都天府新区也有楼盘开始摇号选房了，上次出现这种情况是在2023年上半期。

并不是全国都很热。

三四线城市仍然很冷，东北、西北大部分城市都处于底部位置。但是核心二线城市中，已经有几个出现了成交量异常的情况。厦门只是其中之一。

但厦门的样本价值在于，它足够典型。前几年炒得凶，跌得也狠。

岛外一些板块已经从高位下跌了30%到40%左右。泡沫被挤出去之后，真实的居住需求就会显现出来。也就是说，跌透的地方，资金最为敏感。

05、这次是真回暖，还是情绪反弹？

厦门这次成交量暴增了75%，我认为并不是因为炒房客又回来了，而是有一部分持观望态度的自住客户，在政策不断出台之后，决定不再等待了。

成交的主要户型为120-144平米的改善型产品，并没有小户型的投资产品。

岛外占到了76%的比例，主要是刚需和首改的人群。案场收到的客户的画像以家庭为主，老人带孩子来看房的比例也有所提高。目前看来这波回暖是有一定道理的。

但是也不会因为一周的数据就说“全面反转”。

一周内出现的价格上涨和成交量增加的现象，是脉冲还是趋势开始的标志？主要是看后面三个星期的情况。

假如四个月来成交量一直保持在250套以上，并且价格稳定在32000左右的话，那么厦门的底部也就真正过去了。

我个人的判断，偏向前者。

原因并不难理解。厦门供需关系在过去的两年中一直都在慢慢恢复当中。土地供应减少，新房上市速度变慢，库存去化周期也由之前的20多个月缩短到了现在的14个月左右。

需求并没有消失，而是被信心所抑制。

写在最后：

如果在厦门有实际的居住需求的话，在目前这个时间点上是可以出去看房的。不急于求成，但是也不能一直等待下去。

市场不会提前告诉你底部在哪里，只通过成交量来告诉投资者。

如果你期望的是买完之后就上涨的话，那么本轮行情就不适合你了。房住不炒，应该要重视起来。

但是如果你只希望在该城市有一间还算可以的房子的话，在新房成交量单周增长了75%，房价止跌回升，并且政策仍然在不断加码的情况下，你应该去看看那些打动你的房子，现在的价格是否合理。

因为等所有人都确认回暖的时候，窗口通常已经关了一半。