高盛重磅报告：一线城市房价至少上涨15%，现在不买房就晚了？

前段时间，国际投行巨头高盛发布了有关中国的房地产市场预测报告，在该报告中有一个观点十分吸引人：上海、深圳两地房价将在2026年年底之前率先触底，在2026年-2028年这段时间内，房价整体会上涨15%左右。

这个预测一出，引起了很大的波澜。

有人认为这是机构在“吹风”、忽悠人接盘，而有的人则开始担心：现在不买房的话，以后会不会买不到好房子了？

01、 机构观点：高盛凭什么看好沪深？

那么高盛做出这样的预测，又是基于什么依据呢？

高盛中国的房地产主管王逸在6月18日的时候就明确表示了对于上海、深圳楼市的看好态度。

其实这不是高盛第一次表明自己的观点，在此之前，他们在今年四月份已经发布了相关研究报告，并且结论是一致的。

高盛认为沪深两地是“领头羊”的原因主要有四个方面：人口、收入、负担能力以及供给。

①人口与人才的持续流入：上海、深圳近几年来一直都在改善户籍制度，特别是对于年轻人以及高知人才的落户要求也在逐渐降低。有流入就会有持续性的刚性住房需求。

②强劲的经济与收入支撑：两个城市第三产业（互联网软件、金融、高端服务等）发展得很好，占到了全市GDP的近三分之一。这也就意味着当地的居民人均收入水平以及消费能力在国内都是最顶级的。

③购房负担能力的改善：由于房贷利率降至历史最低点，首付比例降低，购房者实际进入市场的门槛以及还款压力都比以前要小一些。

④健康的供求关系：目前沪深两地新房供应量只占整个市场的35%-40%，并没有形成严重的供过于求的局面，市场的自我调节能力很强。

但是任何机构所做出的预测，都只是基于一定的假设条件而来的。市场的状况怎么样，不能只听别人的分析，要通过真实的交易来检验它是否健康。

02、 楼市成交量：数据在说什么？

判断楼市冷热，“量在价前”就是一条铁律。接下来我们来了解一下上海、深圳最近的成交量情况，看完之后你会大吃一惊的。

①上海：罕见的“超长小阳春”

上海二手房市场的房价已经连续三个月处于高位水平。

3月，二手房成交了31436套，直接刷新了过去五年内的最高纪录；

4月，成交了28936套，仍然保持在很高的水平上；

5月，成交了28023套，创造了过去六年里同月最高纪录，以及十年来同期第二高的水平。

大家都知道往年楼市规律里，5月是春季行情的收尾期，成交量会比3、4月有明显下降。

但是今年5月的时候，上海的环比跌幅很小，并且把行情拉成了一个“超长小阳春”。连续3个月都保持在荣枯线以上2.8万套左右，这绝对不是偶然。

②深圳：成交量实现“三连跳”

同深圳一样也呈现出强劲的恢复态势。

3月，深圳二手房成交量达到了7898套，比上个月增长了117%；

4月，成交量为9044套，环比上涨了15%；

5月。成交量就直接达到了一万套以上的水平。

根据深圳中原研究机构的数据，在5月份的时候，深圳的一手房和二手房一共卖出了10079套房子，这是深圳最近14个月以来，第一次单月成交量超过一万套。

本轮成交量的反弹，并不是昙花一现的“脉冲式”释放，而是在政策利好之下，市场的积压需求正在逐渐、稳定的入市。

03、 价格：量价齐升，底部信号隐现

光有成交量是不够的，价格的变化才是人们最关注的事情。最新的官方数据显示，价格方面也出现了积极的变化。

按照国家统计局发布的70个大中城市的房价指数：

①上海：今年2月份二手房价格环比上涨了0.2%，3月份上涨了0.4%，4月份上涨了0.7%，5月份又上涨了0.6%。实现罕见的“四连涨”。

②深圳市：3月到5月之间，不论是新房还是二手房都出现了三次价格上涨的情况。5月份二手房环比上涨了0.6%，在全国70个城市中仅次于上海，排名第二。

③一线城市总体：5月，一线城市的二手房价格环比继续上涨了0.4%，已经连续三个月保持上涨的趋势。

从经济学的角度来看，量是价的先兆。

成交量越来越大，并且价格也开始止跌回升的时候，就说明市场底部信号要比以前任何一次都更加确定。

04、 归因分析：这次为什么不一样？

人们常常会提出这样的问题，在过去的几年里，房地产市场曾经有过短暂的复苏，但是很快又陷入了低迷。为什么这次和以往不同呢？

此次楼市复苏有其不同的地方，主要的原因有三个方面：

第一，价格调整已经足够充分。

在上一轮深度调整期里，上海市区以及深圳市区的一些二手房价格已经出现明显下跌的情况。

很多房东为了快速卖房，把房子的价格降到了五年以前的价格。过度下跌使得市场本身也具备很强的自我修复、反扑的能力。

第二，政策的累积效应开始集中释放。

过去的3年里，政策调控就像是“挤牙膏”，但是今年来之后，从限购政策的精准优化、信贷首付比例的大降以及税费减免等措施来看，政策力度已经达到了前所未有的程度。

各种有利的政策加在一起，在今年春天的时候就产生了效果，并且把整个房地产市场的气氛都给点燃了。

第三，价格企稳扭转了市场预期。

购房者最害怕的就是“买了之后就开始下跌”。二手房价格先于新房价格停止下跌，并且在接下来的几个月里逐渐上涨，从而改变了人们“买涨不买跌”的心理。

之前一直犹豫不决的刚需、改善型购房者，因为便宜已经没有了，所以也陆陆续续进场了。

05、 全球规律与理性提示

根据对全世界主要城市的发展规律进行研究得出结论，纽约、伦敦、东京等顶级核心城市房地产，在短期内经历了多么剧烈的价格波动之后，一旦出现底部迹象的话，其恢复上涨的速度以及幅度都会远远超过一般的二线城市。

上海、深圳这样的国内顶尖城市，具有最好的产业、人口和资源条件，因此它们的资产抗风险能力最强。

但是看完之后也不要激动了，给各位小伙伴们两点理性的建议：

“涨15%”是指三年来的总涨幅，按照这个比例来计算的话，每年的增长率就是5%左右。这是对价值的一种温和地、健康的恢复，并不是以前那种一夜之间暴涨的“炒房狂欢”。

楼市全面上涨的时代，已经一去不复返了。

未来市场的分化将会非常严重，即使是上海、深圳这样的大城市，也只有位于核心地段、拥有良好配套设施和优秀物业管理的房子，才能够享受这一轮房价上涨带来的好处，而远郊或者品质较差的老破小则仍然会面临去化困难的问题。

写在最后：

对于刚需以及改善型的家庭而言，不要盲目相信任何国际机构所发布的预测报告，但是我们要读懂数据中所隐含的真实信息。

属于上海、深圳楼市底部的特征也十分明显。如果真的有自住的需求并且预算合适的话，在目前这个时间点上选择一个安静地挑选挑选再从容入场也是很好的机会。

高盛所预测的“反弹15%”可以实现吗？你最近有没有看房子的想法呢？欢迎大家在评论区留言，我们一起来聊一聊吧！