北京市发布“好房子”新政：阳台面积不计入容积率，提升住宅品质

北京市近日发布了“好房子”新政，旨在提升住宅品质、增强居民舒适感，部分面积不计入容积率，包括阳台和部分挑空空间。此次政策在北京市平原多点地区率先实施，具体变化可能对未来市场产生深远影响。

阳台的设置成为政策的一大亮点。在新政中，同比增加了阳台面积不计入容积率的规定。具体来看，可设置的封闭或开敞阳台，其水平投影面积不超过套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。在收费方面，封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，开敞阳台按照1/2的水平投影面积收取地价款，而错层阳台如果上盖高度大于或等于两个自然层的高度且不封闭时，则不计入容积率。这些细化规定不仅增加了居住舒适度，还助于解决居民的晾晒、休憩等需求，将显著提升房屋的整体品质。

该政策允许套内面积超过140平方米的住宅在起居室设置一定比例挑空空间，这部分面积部分情况下不计入容积率。挑空空间的设计要求比较严格，但给予了设计和居住上的灵活性。例如，挑空部分的水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不超过50平方米，主要用于提高住宅的空间感，增加采光和通风的效果。这一变动将提高居住的便利性和舒适度，特别是对大户型住宅的需求满足度。

再次，小区公共服务功能的提升也是政策的重要方面。新政特别鼓励在住宅建筑底层设置架空层，该部分空间不计入容积率，作为小区公共通道或居民活动区域使用。具体设置要求包括，面积不超过建筑基底面积的50%，高度不超过4.9米。超出部分按实际面积计入容积率。架空层的设置为小区居民增加了活动空间，有助于提升整个社区的生活品质。此外，小区内增设风雨连廊，方便居民进行室外活动，也是不计入容积率。这不仅提高了居民的生活便利性，还改进了整个小区的生活设施配套。

新政还对建筑高度的弹性管控进行了调整。通常，建筑高度受到严格限制，但新政允许住宅的局部建筑高度上浮，以形成高低错落的城市天际线。具体情况下，建筑控高如为18米、24米、36米、45米的居住用地，允许局部上浮至下一档。例如，45米的建筑控高可上浮至60米。这种弹性政策在提升建筑设计自由度的同时，也能满足市场对高品质住宅的需求，进而提升居住环境的美观性和舒适度。

此外，为了丰富居住空间形式和提升居住区整体品质，政策鼓励利用社区内空余的公共空间，如在小区入口、入户大堂或沿街、街角配建邻里共享公共空间。这些空间用于补充包括快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等基础服务功能，提升住户的归属感和便利度。具体规定是，根据小区千户数量配建公共空间，单处最大建筑面积为700平方米，且这些内建筑面积不计入容积率，建成后开发建设企业自持，面向全体居民开放，不得分割登记、转让或抵押。

政策对建筑立面品质的提升也作出特别要求。新政鼓励住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料，这样的外饰面层同样不计入容积率。此举不仅有助于提高建筑的耐用性，还能大大增强住宅的高端感和美观度，符合现代化城市建设的高品质要求。