专家大胆预测：未来10年，4-6层“老破小”，可能比高层还值钱？

这两天，网上有一个话题讨论得很热：有人大胆预测，未来10年，4-6层的步梯“老破小”，可能会比高层住宅更值钱。

大多数人的第一反应都是不认同。

因为现在买房子，谁不想住电梯房呢？楼层高、视野好、采光通风都很好，小区环境以及配套设施也更加现代化。

而老式的楼梯房，除了房龄长、没有电梯、停车难、外立面也不够美观之外，年轻人在选择购房的时候一般都会避开它。

但楼市正在发生变化。

以前人们只关心房子是否可以增值，现在则开始考虑：住起来舒不舒服？后期维修麻不麻烦？老了以后还能不能卖出去？

根据上述分析，地段好、楼层适中的“老破小”，还是有被市场重新发现的机会的。

01、高层住宅，房龄越大越考验维护能力

高层住宅刚开始建设的时候，还是有很多好处的。电梯很便利、户型新颖、公共设施完备、服务管理也很好。

但是房子和汽车一样，刚开始购买时出现的问题很少，随着时间的增长就会需要维护了。电梯、消防设施、外墙面、防水层以及供水管路等设备，不可能永远保持最佳状态。

特别是高层住宅，日常生活中对电梯的依赖程度很高。

如果电梯停止运行的话，低层住户还可以忍受一下，但是住在20层以上或者30层以上的住户就会感觉很不舒服了。

老人下楼取东西、孩子上学、搬东西等都会受到一定的影响。

二次供水，也成了高层住宅无法回避的一个问题。

水压不稳定、管道老化以及设备维修都会提高后期管理的成本。再加上外墙渗水、消防设施陈旧等其他问题，一般不能只修一处就解决了。

更加实际的情况是，高层小区的维修费一般都不低。

公共维修基金是否足够使用、业主愿不愿意承担费用、租客和业主能否达成共识等都会产生问题。

当然不能说所有的高层住宅都差，但是随着房龄的增长，对于物业、设施以及业主的合作程度就越高了。

02、步梯“老破小”有硬伤，但也有自己的优势

步梯房最大的缺点很明显：没有电梯。对老人、小孩以及行动不便的人而言，爬楼梯是一件很累的事情。

所以同为步梯房的话，一楼、二楼以及三到四层一般比较容易被接受，五到六层如果没有其他的优点的话，价格也可能会受到一定的影响。

但是步梯房的优势也是不能忽略的。

由于没有电梯、地下车库以及各种公共设施，小区的日常维护工作量较小，因此物业费一般都比较低。

楼栋较少、住户人数不大，在进行水管、电线或者公共设施的维修工作的时候，沟通起来反而会更加方便一些。

没有高层建筑那样多的大件设备，也就减轻了长期维护的压力。

而且很多老步梯房，都是建在城市早期开发的地方。

经过多年的建设和发展，该地区交通、商业、医疗、教育以及生活配套设施都很完善。房子虽然显得陈旧了，但是生活质量并不会因此而降低。

03、老旧小区改造，可能改变“老破小”的处境

以前人们一谈到老房子就会想到要被拆掉。但是现在，大规模拆除旧小区越来越困难了，改造就成了更好的选择。

外墙翻新、路面整治、管线改造、增设车位、增加绿化、提升供水供电和消防系统等，都是老旧小区改造的主要内容。

有的小区还会做适老化改造，在老人房间安装扶手和休息区，并且改善无障碍通行环境。

如果条件允许的话，可以安装电梯，这样步梯房的居住体验就会好很多。

尤其是四到六层的房子，在加装电梯之后，可以减轻上下楼梯的麻烦，并且保持一定的采光和通风效果，因此可能会成为整个小区中比较受人欢迎的住房类型。

当然，并不是所有的地区都可以顺利进行改造。

地段好、人口稳定、房屋质量好的小区，更易得到资金以及业主的支持。远郊或者人口外流的城市，或者是配套长期欠缺的地方，即使把外墙粉刷一遍也不能产生实质性的增值。

04、注意：不是所有“老破小”都有潜力

未来步梯房可能会被重新估价，但是这并不意味着房子越老就越值钱。

真正有潜力的老旧步梯房，通常要具备几个条件。

第一，位置不能太差。最好是距离地铁站、公交站、商场、医院和学校的比较近的地方，并且周边配套设施要齐全。

第二，房屋本身不能问题太多。户型应该比较合理，采光、通风都不错，楼层也不高。面积小、格局怪异、顶层漏雨严重的房子仍然不被人们所喜爱。

第三，产权要清晰，交易流程不能复杂。即使价格很低廉，但是由于存在产权问题、不能顺利办理过户手续或者改造工作进展缓慢，那么后期的风险也是很大的。

相反，位置偏远、没有物业、环境混乱、停车困难、采光差的小区，即使进行了简单翻新，市场认可度也不会因此大幅提高。

05、而高层住宅，也不能被一概否定

高层住宅也有自己的优点。

楼龄较新的小区、完善的物业管理和合理的户型设计、良好的社区环境以及便捷的交通条件仍然是大多数购房者所偏好的类型。

毕竟买房首先是为了居住。

对于年轻人而言，电梯、地下车库和现代化配套设施等都是实实在在的好处。如果小区环境好、物业服务到位的话，在未来的十几年里住在这里也一定会很惬意。

所以不能说“老破小会升值，而高层会贬值”。

房龄是其中的一个因素，但是决定房屋价值高低的主要因素还有城市的繁华程度、地理位置、配套设施完善度以及小区的居住环境等。

最后说两句

未来10年里，房地产市场的重心将会从投资向居住转变，并且更加注重居住效率，以及维护费用。

位于好地段、总价较低、配套设施完善的4到6层步梯房仍然有被人们所注意的机会。

但专家的预测只能作为一个观察角度，不能直接当成买房依据。

房子是否能增值，并不是只有“高层”或者“步梯”这两个标签就可以决定的。买房之前，还是要看自己的预算、家庭成员、工作地点和实际需求。