调控满一个月，进入冷静期的北京楼市带给我们怎样的思考？

近期楼市频出的政策确实是让大家丈二和尚摸不着头脑，于是很多网友都跑来问佳爷，现在到底应不应该买房，是观望还是出手？我想还在纠结的应该也不是个别人。

上个月底的时候我在微博上发起了一个调查，一个晚上时间就400多人参与，从最终结果来看，近三分之一的人都选择了观望，也就印证了我开始说的在新政面前纠结的人不在少数，那今儿咱们再回到起点，说说关于买房这个问题。

想说的很多，综合微博问答和分答上网友向我提问的问题，咱们来把最近的问题梳理成大的方向一个一个来解决：

Q1、您买房的具体需求是什么？

需求，是根本，这也是我在直播中总会提到的。搁买房这件事儿上，就是要搞明白你到底是为了住还是为了投资。

举个例子，经常会有网友问我，我手头有多少钱（通常资金都不充裕），想在北京买个什么样的房子（首套、自住）。而且希望这个房子能升值。。。诸如此类的问题，其实我内心是拒绝的。您本身是刚需，还是首套自住，就应该考虑买一个各方面都适合的房子，而且通常有这种需求的网友往往因为手头资金有限选择的余地并不大，所以我建议您别太考虑升值，毕竟北京房子也没说哪个不升值的。首套自住需求咱就考虑自住，二套以上投资就另当别论，总之还是要先搞清楚自己的根本需求是什么。

搞清楚了需求，我们还得来了解下目前的北京购房政策。就是现如今北京楼市出的这些限购政策，您是否仔细了解过？现在北京首套住房最低首付35%，二套执行的是“认房认贷又认离”，首付最低60%，加上本身还有非京籍购房者需要满足5年社保或者连续60个月纳税，这些条件您是否都了解并满足？如果您是想把目前自住的一套房子（只有一套）进行置换的，是否考虑在这个节点置换。如果您的需求迫切，感觉目前是适合您上车的好时机，那么就可以不要犹豫了。

Q2 如何选择适合自己的房子？

市场上的房子有很多种类型，但是任何类型的房子都有不同价格之分，按照价位的不同您可以先对号入座。

其实改善以上的需求，相对来说比较好选择，因为手头资金充裕了选择自然也就多了，咱们先来说说纯刚需这部分。

从后台选取了一个比较有代表性的网友提问，很多刚需购房者会在自住房和普通商品住房上难以取舍，遇到这种情况该如何选择呢？首先，您是否有北京户口且为经适房两限房的轮候家庭，是否能够满足必要条件享受区域优先，这个先决条件决定了您中签的比例，如果以上都不满足，那您的中签比例较低也就可以考虑一下普通商品住房了。

值得注意的是，上周五晚上新闻已经公布未来5年150万套的供地计划：

按照计划未来五年，全市将供应约70万套住宅，但是其中约49万套是自住型商品房或中小套型商品房。若按照这个计划来实现，2017年北京市最高供应约17.5万套住房，其中绝大部分是自住型商品房或中小套型商品房，大户型仅有约5万套。这将对北京现在的新房市场产生重大影响，最起码不会因为供需紧张导致房价上涨。而目前自住房也会加大供应量，需求不是很急迫的朋友也可以多关注一下自住房的消息，毕竟如果您满足条件且能够申请到自住房作为首套房，会降低很多的购房成本。

再来说改善这部分需求，那么这部分购房者现在该不该出手呢？如果您是改善里的刚需，纯自住不考虑孩子上学问题，可以看看新房，因为现在北京市场上的新房如果想顺利拿证价格就要受相关部门的管控，所以首选新房是比较稳妥的。

但是如果您只想考虑二手房，从新政后的成交来看已经是量价齐跌，尤其是新政前市区部分价格虚高的二手房，所以现阶段您如果想购买二手房还是要多看，别急着下手。

还有一种情况是一卖一买的置换，这类人群部分人是首套房的改善需求，我认为这类型新政影响不算很大，虽然可能新政后“被二套”首付提高了，但是您把现有住房卖掉的本金，所以首付问题不是很大，这类人也无需等待，看到合适的房源下手即可。

Q3 购房区域该如何选择？

在您不知道如何选择购房区域的时候，可以先进行排除法，比如先排除掉自己预算不够的区域，这方面您可能要自己做一些功课了，比如看下上周成交数据，了解清楚各区域新房的成交均价情况。

其次，排除掉离您工作单位相对较远、交通较不便的区域，虽然现在北京轨道交通很方便，但是路上耗费太多时间还是非常不明智的，所以目前您需要取个折中的位置安家。

再次，关注一下意向楼盘周边的房价近期涨幅情况，多去实地看看周边配套、交通等是否和销售说的一致，感受一下生活的便利程度再做决定总不会错。

资金充足的话可以考虑城六区的房源，资金有限的话，也别介意近郊区域，现在很多近郊新城发展都不错，生活很方便，相对市区房价门槛更低，所以不要认为郊区就是不方便的代名词，而是要多关心意向区域的未来规划和发展情况，城六区已经成型，近郊还是有无限潜力的，对于官方已经公布未来的规划的区域您大可以安心去选择。

户型方面，我一直坚持您现在除非资金不足，否则要两居起步了，即便您现在是单身，两居从市场需求来看将来更好出手，而且如果您短期没有换房打算，应付三口之家也是可以的。

Q4 京周边是否还能入手？

要说现在最火的京周边，非雄安莫属了。对于雄安楼市的情况，很多公众号已经给您普及过了，要我说大部分人也没赶上，您也别纠结了。对于雄安楼市，我还是劝大家要冷静，毕竟当地小产权房太多，小产权房是不受国家法律保护的，如果您冒险购买了，将来出了问题，别说我没提醒您。

下面咱们再来说说在京周边区域像燕郊、大厂、固安和永清等几个区域购房。提到京周边购房我首先要说一点，就是目前新政下您是否是“处女贷”。很多人买京周边只是一个过渡选择，在3.17新政没出之前，选择京周边过渡没毛病，但是现在，如果您在京周边购房如果需要贷款，首先您要考虑是否将来还想再北京上车，如果是而且还有“处女贷”资格，这样就有仔细考虑清楚了，毕竟北京现在二套最低首付60%，如果您已经不是“处女贷”或者是全款买就不用有以上的考虑了。

另外就是大家担心的房价是否会下降的问题，从目前来看这几个区域的房价并未出现明显的波动，未来的行情谁也无法预测，如果您是纯投资的，谨慎也无妨，如果就是北京上不了车的，我建议是您可京周边上车也别碰北京商办。

Q5 签了合同想毁约该怎么办？

后台和微博里面不乏这样的网友，在签订了合同后因为某种原因而犹豫要不要购买，那么我们可以从几个方面来分析。

如果您是下面这位网友的情况，我建议您还是不要毁约，为什么呢？首先您有自己的需求存在，这套房源也是您精挑细选出来的比较适合自己的，虽然这套房子有硬伤，但是您还是刚需，买房就是为了自住，即便这个房子短期会有降价风险可是长期来看，400万能买个四环附近的两居还是不错的，所以不如早上车，毁约没有必要。

目前还存在另外一种情况，就是签了购房合同正好赶上新政出台，首付款受到影响的，该怎么办？

首先我觉得应该第一时间和销售或者中介沟通，协商出一个最佳的解决办法，毕竟签过合同后毁约是要承担部分费用的，咱没必要和钱过不去对吧。其次，先看您是买的住宅还是商办，住宅如果是新房，我觉得如果能想办法凑够首付就别毁约，二手房的话也不要盲目认为新政后就一定会跌，要把眼光放的长远一些。如果是商办的话确实会更郁闷，不过暂时先自持等待未来择机出手也不失为上策。

最后，如果您实在不想买了，一定要想清楚，即能接受合同内违约的赔偿也能确保未来不会为现在的选择而后悔，那么，与销售和中介试着争取一个最低损失的违约赔偿办法吧。

小编注：本文作者@佳爷房谈 的微信公众号——佳爷房谈，微信搜索“loushijiaodian”。