地产教父施永青最新研判：这一波房价暴涨，至少要连续涨3年！

香港地产圈有句老话：你可以不信各种分析师的报告，但施永青的话，你得琢磨琢磨。

作为中原集团的创办人，这位被尊称为“地产教父”的老将，最近又抛出了一个重磅观点。他直言：香港楼市的这轮上升周期，至少能持续3到5年，甚至可能长达8到10年。

如果是别人说出来的话，就会被人认为是中介的话术。但从施永青嘴里出来，市场就得多琢磨琢磨了。

01、上台阶的行情，才刚开始

施永青使用了比较生动的一个比喻，就是上台阶。

他说到目前为止，房地产市场已经上升到一个新的水平了。接下来会有很长的一段时间来让市场慢慢适应这个价格，然后再升到第二个台阶。

换句话说就是：不要抱有希望跌回来的想法了，因为市场正在用时间来换取空间，把这波上涨消化掉之后，就会继续向上发展。

他特别提到了房地产的周期性问题，在一个上升周期里一般会持续好几年，有的时候甚至会长达七八年左右。

这并不是凭空想象出来的结果，而是在他多年来的牛熊转换中所积累的经验得出的结论。

02、数据验证了他的判断

施永青对周期的判断，已经被事实所证明了。

到2026年中旬的时候，香港房地产市场表现超出预期，成交量和价格都出现了上涨的趋势。

一手住宅交易量增加了很多，尤其是豪宅市场的交易量暴增了——截至今年8月为止，总价超过一亿港元的一手住宅成交数量已经达到了107宗，相比去年同期增长了127%，并且超过了去年全年成交总量的7%。

是什么意思呢？有钱的人正以实际行动来表明自己的选择。豪宅就是楼市的风向标，最敏感的资金已经开始行动了，这个信号已经很明确。

03、内地一二线城市在同步上演同样的故事

香港的数据出来之后，很多人都还没有反应过来。

但是把内地几个主要城市的近期表现放在一起看的话，就可以看出——香港今天的状况，正在上海、深圳、杭州、成都等地的一二线城市同时上演。

也是量价齐升。

核心地段的新房去化速度大大加快了，二手房带看量、成交量也都有所回升，一些热点区域甚至再现了久违的“抢房”景象。

同样是房租上涨。一线城市的中心区租金已经连续几个月环比上涨了，租售比也正在恢复当中。租金是房价的支撑底，租金先动，房价后动，这就是铁律。

仍然属于政策引导范畴。

从去年开始降低首付比例、降低贷款利率以及放宽限购政策，来刺激房地产市场复苏，今年则把重心放在了提高居民购房能力上。

被压抑了两年多的消费欲望，正在慢慢释放出来。

同是上涨之后，楼市就越来越旺了。买涨不买跌，这就是人的本性。

当市场出现上涨预期的时候，观望的人就会加快进场速度，而这也进一步推高了股价，形成了一个正向的循环。

04、为什么这一轮不一样？

有人会提出疑问：人口在下降，经济有压力，哪来的底气涨？这个问题问得好。但答案是：楼市从来不是全国一盘棋。

鹤岗跌了十年，但是上海的豪宅排队却没有受到影响。

人口总量在减少，但是人口却集中到了大城市。钱投向了确定性资产上，而核心城市房产就是其中最确定的一个。

来看一下货币条件的情况。

全世界都处于宽松的时期里，实际利率一直都在下降之中，储蓄收益也越来越少。钱总归要有一个去向，股市起伏不定，理财产品也不保证本金安全，最后又回到了买房这件事上。

这次上涨跟上一轮不一样。

当时是普涨，现在已经变成了分化。核心城市的房价上涨了，而郊区的老房子价格还在下跌。也就是说，本轮周期不会再出现前几次那样大的涨跌了，反而会走得很长、很稳。

05、窗口期摆在眼前

施永青说这一波房价暴涨，至少要连续涨3年，这句话在现在的情况下，并不是让你盲目地去冲，而是在提醒你：窗口期并不是一直存在的。

目前的情况是：政策仍然在起作用，房价还没有恢复到之前的水平，利率处于历史低位，租金也在上涨中。这些条件同时存在的时间段，在历史上并不常见。

当市场完成了“横盘消化”的过程之后，就会向上迈进一步，此时犹豫不决的人就需要拿出更多的资金了。

但是并不是所有的房子都是值得购买的。

但是你如果手中有真实的需要，并且选择的是有人口、有产业、有租金支撑的城市的话，那么施永青所说的这波行情，你就应该认真听了——这一波，可能真的不是小行情。

房地产周期，从来都是不能被人的意志所左右的。当你在观望的时候，周期是不会等你的；当你反应过来的时候，台阶就已经走完了。

买房这件事，从来都是认知差决定了成本差。这一次，看懂的人已经行动了。