房贷拉长到40年只是表象！828新政真正的杀招，90%的人都没看懂！

8月28日，楼市接连落下两记重锤。

一边是住建部、发改委和央行等部门推行商品房现售制度，另一边则是证监会推出一系列促进房地产发展的新措施。

再加上房贷最长年限由原来的30年延长到了40年、预售项目贷款只有等到竣工并办理完备案手续之后才可以发放、收入偿债比上限也一并提高。

这一整套动作，表面看是“松绑”，实际上却是在重新改写房地产的游戏规则。。

很多人第一眼看到的是：房贷拉长了，月供压力小了。但真正的重点，根本不在这里。

828新政最大的特点是，并不是延长贷款年限，而是让房地产市场的运行规则发生了变化。

01、40年房贷不是鼓励你多买，而是给刚需留出缓冲

最长贷款期限从30年延长到40年，这件事一出来，讨论声最大。

上海易居房地产研究院副院长严跃进直言不讳地说：40年的房贷，打破了以往居民收入线性增长的默认设定，也更加符合现在很多家庭收入不稳定的情况。

换句话说，就是给刚需购房者留出足够的现金流空间。

这对普通人的来说就是一件好事。月供小一些，压力也就小一些，买房这件事情就不太容易把一个家庭给压垮了。

但是不能误解为40年的房贷可以随便冲进去。本来是想让大家都加杠杆的，但是为了给真正需要买房的人提供一个稳定的还款周期。

也就是说政策是帮助你“喘口气”的，并不是催促你“赶快上车”。

所以，能够理解这条政策的人，第一反应不会是“我能不能多买一套”，而是“我手里的现金流能不能更稳”。

02、现房销售成真：期房的低价，本来就是风险定价

这次最值得重视的，其实是现房销售的推进。

财经评论员刘戈说得很透彻：从开发商的角度看，如果资金充足、开发能力强的话，谁不想要卖掉现房呢？由于现房可以看见、触摸到，而且价格也比较容易卖出。

反之，如果一个项目本身很好，但是仍然要提前预售的话，那么这通常意味着什么呢？表示开发商的资金并不充裕，并且融资的压力也很大。

这就是期房最核心的逻辑：低价，不是因为便宜，而是因为风险被提前打了折。

很多人的看法是，期房比现房便宜一些，所以占了便宜。但是天底下没有免费的午餐。你少付的钱，实际上就是为“未来不可预知的风险”埋单。

但是大部分期房是不会有问题的。但是出现问题的时候，损失就不止于“少赚一些”了，而会把整个购房计划都拖入泥沼之中。

刘戈说得非常明白：这不在于概率大不大，而是在于0和100%，前者成功了，后者失败了。

因此，此次现房销售的推进，并不是一种新的销售方式的出现，而是在整个房地产市场中对于房价最低限的一种重新定义：以后房子不能只靠讲故事，得先把交付摆在桌面上。

03、融资新政不是救市，而是重建行业规则

证监会同时推出了有利于房地产发展的新措施，很多人第一反应是：是不是要给房企“开闸放水”了？

财经学者席迎春的观点比较冷静：不要把这份文件当作单纯的“救房地产”，其实它所蕴含的意义在于恢复行业的正常秩序。

过去几十年来，房地产依靠的是高杠杆、高周转、大规模扩张。

开发商敢于拿地，银行敢于放贷，购房者敢于预付款项，地方政府也愿意配合，这样一套链条能够运转起来，是因为房价一直都在上涨，市场需求也在不断扩大。

但是到了2020年之后，融资环境变差了，之前的老模式就很容易出现问题。原来的“越做越大、越大越稳”的逻辑也失效了。

所以这次政策的方向并不是回到老路上去，而是要重新搭建一套新的规则：项目初期引入股权资本和基金；建设期进行债权融资；行业整合依靠并购；成熟的资产则用REITs或者CMBS等方式退出。

这意味着什么？意味着房地产比拼的是项目的实际收入能力、销售情况以及持续时间等，而不再是企业的规模和背景了。

席迎春还特别强调，国企可以做稳定器，但不能永远当接盘侠。

因为如果一个资产本身没有现金流的话，不管是谁来持有，也只是把风险从一个人转移到另一个人身上，并没有真正解决问题。

04、这次新政真正的杀招：房地产从“拼胆量”变成“拼判断”

828新政表面上看是房贷期限变长了，融资渠道拓宽了，政策更加稳定了。但是实质上，它是把房地产带到了一个新的时代，即不再依靠规模、杠杆和预售来推动发展。

房地产企业将来比拼的是谁的项目基础好、产品力强、现金流健康。购房者所比的是不是冲动了，而是要看清政策后面的真正含义。

因此，40年的房贷只是一种表面现象。真正的杀手锏就是房地产市场的底层逻辑已经发生了改变。

以前买房子要靠勇气。以后买房要靠自己的判断了。

那么你觉得828新政中，最先被改变的是购房的方式，还是房地产企业的生存方式呢？