花了三个月时间，我们成功罢免了万科物业！——今天就教教大家怎么科学换物业！

大家好，我是爱分享福利的琪琪，每天给大家科普一个冷知识。全文较长，建议大家收藏后再阅读。

小区里面，业主与业委会与物业的矛盾，可以说是寻常见的。如果有好的物业公司，那大家可以很省心。如果物业公司摆烂不靠谱，业委会又不监督的话，大家的居住体验可就会差到极点了。

我住的小区一开始是没有业委会的，由开发商邀请的物业公司进行管理。后来成立了业委会，重新招标了一家物业公司，可没想到业委会与物业公司间态度暧昧。没办法业主大会，只能罢免了业委会，现在是通过决议解聘了物业公司！说实话，这条路走过来蛮艰辛的，故分享给大家作为参考。

法律关系

先谈法律关系。物业的合同在没有业委会的情况下，是和开发商签订的；有业委会的情况下，是和业委会签订。故物业服务合同，真正的合同相对方是业委会（开发商）和物业公司。业主享受的是物业服务，但是没法直接针对合同条款约束物业公司。因此，要解除原物业的合同，必须要通过业委会来行使这个权利。

成立业委会or改选业委会

新小区的话，第一道门槛就是成立业委会。因为入住的人比较少，业委会的成立难度较大，缺乏对物业的直接监督者和考核者，物业公司会比较容易摆烂。成立业委会，各地都有具体的物业管理条例，但总体大差不差，“物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名”。一般需要业主数量的三分之二和面积的三分之二双达标参与投票，并形成多数票即可。

如果小区成立业委会的话，就比较棘手了。虽然条例上明确写着，只要业主联名达到一定数量的话，是可以要求业委会启动业主大会的。但是会存在业委会完全摆烂，用拖延的方式，将业主逐个击破。这个时候就需要业主去找本地社区反映这个情况。往往过程是十分艰难的。（此处不表）只要社区同意改选并启动业主大会的话，就按照上述步骤进行。

解聘物业

解聘物业其实是需要法定的条件的，如果单方强制解除合同，也是要承担违约责任的。一般来说关于解除合同的条件，在物业服务合同里面都是有明确的约定的，建议大家一定要仔细研究。另外物业投标书一般都是作为合同的补充。标书上一般都做的比较满，所以从这方面进行突破是不错的选择。

从各地的结果来看，一般物业合同都是有业主满意度的要求的，必须要达到多少以上才可以。如果你家的物业做的很差的话，那基本上发起调查就可以轻轻松松实现解除合同的目的了。还有一些事项，是需要去调查后才能知道的。比如物业公司存在冒名顶替的情况，大量人员外包或者串岗的情况，消防工作严重履行不到位的情况等等。

以我所接触的万科物业而言，说实话万科物业整体还是可以的，但是不同的子公司的服务真的是天差地别。如果是万科自己的房产跟进的万科物业，基本上服务还是说的过去的。但是如果是万科出去接来的楼盘，这服务质量绝对是打折扣的。具体原因，大家仔细脑补，应该是可以想明白的。

我们面临的就是这个情况。首先，是万科自己承诺的2341原则，到下面就根本执行不了。有时候修一盏日光灯管两周时间都无法解决。做清洁的人，楼道卫生很可能是长时间都不会去做的。安保这块，存在与其他区域公司共用的情况。对墙面的维护，对公区的管理，对绿植的维护等等都做的是相当的差。整体质量，甚至不如区域的小公司。看小红书上，离职的人也说这几年万科物业的水平是在走下坡路的。

换物业的注意点

物业这行的水还是比较深的。很容易一不小心又招进来一个套壳的公司，最终提供的质量名实不副。

建议尤其要注意这几点：一是如果分公司是本地第一家的，那就很可能是为你们小区量身定制的；二是一定要看一下此公司当年度在全省的信用等级评级，很差的就不要考虑了；三是一定要去他本地的其他项目考察一下，标书根本不重要；四是带资入场的物业一定要提前沟通好，这部分资金要怎么使用；五是对物业要制定科学的考核管理办法，不能放任他。

真心希望大家可以用上好的物业公司，住的省心放心安心。

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