公寓到底能不能买，房地产从业者告诉你

前几天有位姑娘问我：“我大学毕业来这个城市五年了，一直租房住，前段时间看到售楼部的广告，某知名小区住宅楼单价15000一平方米，而公寓的价格只要8000元一平方米，还是两层，我有点心动，想买套小公寓过渡一下，到底能不能买呢？”

估计很多年轻人都有这样的想法，大学毕业后留在了大城市，但一直租房住，搬家是常态，所以很想拥有一个属于自己的家。

住宅15000一平，公寓8000，价格差这么多，公寓到底能不能买？

那么我来说说公寓的优势和劣势，抽丝剥茧的给大家分析公寓到底能不能买。

一、先说什么是公寓。

其实在中国的法律中并没有公寓这种说法。国内的土地只有商业用地和居住用地两种，产权分别是40-50年和70年。在土地上盖起来的房子分别是办公楼、商场和住宅楼。但是开发商想要快速的把商业用地上的房子卖出去，于是就会告诉客户，我们这房子既能办公、经商又能住人，于是公寓就出现了。

普遍来说，商业用地的价格会比居住用地要便宜，所以公寓的价格相对来说也会便宜很多。

所以说白了，公寓就是办公楼里住人的房子。

二、公寓的优缺点。

优缺点不能一概而论，下面我就各方面分开讨论。

1、居住的舒适性

一般公寓的布局类似办公楼或者学生公寓，一层20户左右，所以居住的人比较多，可能有开公司的，开淘宝店的，做民宿的，环境相对嘈杂。当然，也有一梯只有几户的，但比较少见。

一般来说公寓无绿化或者绿化面积很小。

2、户型、朝向。

不能简单的说公寓的户型和朝向就不好，肯定有户型好的，这个要一分为二来看。但因为布局的限制，一般的公寓户型都很难做到南北通透，通风相对都比较差，再加上普通的公寓都没有阳台，不仅晒衣服不方便，夏天室内还容易闷热，需要开空调。

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3、商水商电，水电费比民水民电要高。

这个要具体看所在的城市，有的地方高出30％左右，有的地方高出好几倍，所以如果决定购买，一定要问好水电的价格。

一般的公寓都没有燃气，做饭只能用电。

4、隔音

公寓一般都是框架结构，隔墙都是用的轻质材料，相对来说隔音效果不是太好。

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5、楼上楼下

公寓（也就是办公楼）的层高是有限制的，因为地域不同，各地的规定是不一样的，一般层高限制是4.5-5.2米左右。这个高度作为住宅来说，按一层算太高了，按两层算又不够高，于是开发商要想出来的另外一个办法：LOFT。所以我们看到的很多LOFT就是公寓改造过的（会有少量住宅性质的LOFT，不讨论）。

同时因为层高不够，所以一般客厅会做成挑高的。

小LOFT的楼上楼下结构看起来很有美感，但真正居住起来却不是很方便，比如半夜想要洗手间还要下楼梯。

我曾经因为出差的原因租住过几个月的公寓，楼上楼下确实非常不适应，有时候工作了一天很累，刚刚到楼上的卧室躺下休息，突然发现忘记拿东西了，不得不跑到楼下再去拿一次，很不方便。

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6、无学区，不能落户。

一般公寓都是没有学区的，也不能落户，如果想要结婚生子，解决孩子的上学和落户问题，公寓确实不是好的选择。

7、公寓在购买时无法用公积金，只能用商用贷款。

8、公摊大。

我认识的一位网友购买的公寓建筑面积64，实际下层使用面积才38平。当然，加上上层的使用面积，差不多在60平左右。这个要一分为二来看。

9、升值潜力。

因为公寓的产权一般只有40-50年，二手交易的税也比较高（具体看各地相关规定），所以公寓的升值潜力相对住宅来说会差很多，所以变现能力也比住宅差很多。

说白了就是公寓没住宅涨的快，也没住宅好卖。

10、租售比

租售比普遍比住宅要高，简单来说就是收回成本的速度比住宅快。但是，不要高兴的太早，在普遍租售比都不高的现在，把钱存在银行里的利息都比收的租金要多。所以租售比并不能作为该不该购买公寓的最终因素。

当然，如果有些大城市租售比很高，如果是投资的话，好像可以考虑购买。但这时候你要考虑另外一个问题，未来房价上涨，公寓的涨幅+租金价格能拼的过住宅的涨幅吗？

11、价格。

这是公寓最大的优势，就是价格便宜。假如同样是使用面积一百平方米的房子，公寓的价格大概是住宅的一半甚至四分之一。但出售的时候，交易税会比住宅要高，这点也要注意。

总结：

公寓价格便宜，适合手里没钱的年轻人过渡用，尤其是价格居高不下的一线城市。但除了要考虑户型、居住环境等因素外，还要考虑将来的学区和落户问题，变现是否方便，毕竟不太可能一辈子住在公寓里。

如果拿不定主意，我建议在你想买的公寓附近找一间正在出租的租住一段时间再做考虑，毕竟公寓即使便宜，总价也不低。

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