第一批买高层小区的业主后悔了！70年产权，能住30年就不错了！

说句扎心的话，现在很多城市里一圈望下来，基本没有什么多层小楼，都是高层、超高层小区，越盖越高，越盖越密。

买房时，销售吹得那叫一个天花乱坠，什么70年大产权、品质社区、终身资产，很多人咬牙花钱背几十年贷，觉得“这辈子就住这房子了，孩子以后有房子不亏。”

没想到住进去几年，各种问题不断冒出来，第一批上车高层的业主已经开始后悔了，这高层小区，真的能陪着住70年吗？

别说70年，能住30年，就不错了。

而且这几年，只要去工地看一看，现在新小区大量开始用到预制楼板、预制墙板、装配式楼梯，以前那种“大模板+全现浇”的装配工艺，在很多地方都被“拼积木式”的装配工艺取代了。

开发商说得挺好：工期少、效率高、质量稳定环保。

事实上，确实很先进，但对普通业主来说，“一块一块现浇的钢筋混凝土楼都住不明白，现在一块一块的预制件吊上去往一起拼，这还真比老式的现浇结实吗？”

理论上来说，装配式也是钢筋混凝土，设计也有冗余，但设计规范、施工规范，它一定比传统现浇好。

但是现实情况是，我们中国的大面积装配式住宅楼，还几乎不存在“住满一个完整生命周期”的真实样本。

说难听点：很多人就是在拿自己这辈子的积蓄，去给新工艺、新小区做“活体试验”。

01、那些藏在光鲜外表下的隐忧

现在的新小区真的是很漂亮，玻璃幕墙亮闪闪的，大堂气派地都像酒店似的。但是你知道吗？很多新建的小区都是预制楼板、装配式墙体。

一个搞建筑的朋友，私下跟我说：“这种工艺速度快、成本低，开发商都喜欢。但要论牢固程度，跟以前全现浇的钢筋混凝土结构比，还真不好说。”

因为国家规定住宅主体结构设计使用年限是50年，注意是50年，是“设计使用年限”不是保证你住50年。

防水，法规规定的最低保修期5年，供热供冷系统2年；其他管线管道2年；电梯好一点的10年。

但是咱们扪心自问：这个“最低标准”，施工方和开发商能够做到吗？相信大家心里都有数。

02、住宅保修期过后，谁来买单？

很多人第一反应是：“不是有住宅专项维修资金吗？”这话说得没错，但实际操作起来，那叫一个难。

首先，这笔钱动用起来复杂。要三分之二以上的业主同意，还得公示、招标、层层审批等，等走完，半年就过去了。

其次，钱在不在还是个问题。有的小区这笔钱早就被开发商挪走了，有的在前面的维修中已经用了一半了。

最头疼的是业主之间分歧。

电梯坏了，一楼二楼的业主说：“我们不坐电梯，凭什么让我们出钱修？顶上漏水，低层的业主也觉得事不关己。

一个小区，人一多了，心就不齐，每个业主都有心里的小算盘，这是人性。

我有个住28楼的朋友坦言：“现在每次坐电梯都提心吊胆，就怕哪天电梯突然坏了。到时候修不修、怎么修、钱谁出，想想都头大”。

03、高层住宅：未来会成为新型“贫民窟”吗？

这不是危言耸听。

有些建了二三十年的高层，很多都开始脱皮了：外墙脱落、电梯时好时坏、管线老化、卫生状况不好。

有钱人早就搬走，剩下的多是经济条件有限的住户。

这些维修基金有了，又没有钱大修，就这么过去。

有位工作了十几年的经理跟我说：“现在很多高层小区，过了15年就开始‘衰老”，小修小补，治标不治本，到二三十年就开始爆发。”

04、国外的经验：有的能借鉴，有的只能看看

说到这，也许有人会问：“国外高层住宅的管理怎么样了？”

的确，有的国家管理的很好，如新加坡，政府会对老旧组屋进行定期翻新，费用由政府补贴一部分，一般居民只负担少部分。

日本建立了完善的建筑定期检查制度，对一定年限的楼房强制进行结构安全检查。

也有一些反面的，比如美国佛罗里达州的一栋高层公寓突然发生坍塌，造成重伤，调查发现其实该栋楼早就存在严重的结构问题，但维修计划由于业主分歧一直没有进行。

虽然业主最后告赢了，也获得了巨大的赔偿（主要是保险公司出的），但由于坍塌逝去的生命，再也回不来了。

05、我们该怎么办？三个关键制度亟待建立

面对这些问题，光抱怨没用，有专家认为想要解决高层小区的问题，要推进建立几个关键制度：：

第一，强制性的定期安全检查制度。

有一定年限（如30年）的楼房必须进行全面的结构安全检查，再过10年，定期检查一次。就像电梯年检一样。

毕竟，安全不能靠自觉。

第二，改革维修资金筹集使用制度。

维修资金制度过于陈旧，已经不适应实际需要。北京已经尝试将维修资金余额低于30%的业主补缴到100%，但问题在于谁来监督？街道办、业委会，还是检察机关？

没有业委会的小区该怎么办？

第三，建立“房屋质量保险制度”。

这是最难也是最有效的一步。让保险公司进来承保房屋质量，开发商在建房时就购买了房屋质量保险，万一出现了质量问题，由保险公司理赔。

但是为什么迟迟没有出台？

原因很现实，保险公司也不傻。

保险公司承保的话，肯定会聘请专业机构对房屋质量进行评估，质量不好的保费非常高，甚至会拒保，无异于变相曝光开发商的建筑质量。

写在最后

写到这里，我想起一位建筑老师傅说的一句话：“中国的房子，不是用来传承的，而是用来周转的”。

这话可能有点刺耳，但反映了我们对待房子的态度往往是“消费品”，而不是“传承品”。

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