包租婆的15条收房经验分享

最为一个兼职“包租婆”，出租过毛坯房、精装修合租、精装修整租，虽然不算见多识广，但也总结了一些收房过程的经验技巧，趁着这次收房的余热，记录一下。

收房前

工作上的交接需要准备工作，收房更是如此。

作为房东，你需要提前和租客约定收房时间，准备材料，交接事项等：

• 确认交房日期 📆

• 提醒租客准备钥匙 🔑

• 提醒租客准备最近一期的水电煤账单

• 要求租客复原家具摆放位置、拆除附着物

交房日期 需要双方提前约定，即便是租期最后一天，也要看双方是否能够共同到场交接。

一般租期内是随着租客来，大家商量一个周末的时间，互相都方便。

如果是卡在最后一天，往往就有些尴尬了。一般有两种情况，一是租客没收拾好，当天没法结清，这种情况房东就是白跑一趟；另一种是租客故意拖延，赖着不搬也不交租。

以上两种我都碰到过，思考之后，个人觉得提前约定的解决方式比较好，并且告知租客到期不搬的违约赔偿，有理有据，对方也不会太无理取闹。

虽然我后来也碰到过约定当天还在睡懒觉的，但至少再没碰到过跟我亮刀子的。

提醒租客准备钥匙 我一般会给租客留两副钥匙，但也不是每个人都保管得当，会有遗失或者搬家当天一起带走的情况。如果提前提醒租客，至少能让对方提高重视。

最近一期水电煤账单 主要是方便交房当天水电煤费用交割计算

复原摆设，拆除附着物 当你去陌生的环境里，你很难留意细节，但如果是你熟悉的地方就不一样了，你会一寸一寸确认是否和你离开时一样。所以要求对方复原摆设，一个是为了方便检查破损情况，另一个是方便二次出租。至少作为我来说，对方挪了床这样的大件，我自己是没力气复原的。

网红“租房改造”，其实是房东的噩梦

尽管租房前我每次都会三令五申，不要在墙上打洞、粘钩、黏贴壁纸，但现实总是惨不忍睹。更多的是像给水果贴商标一样，磕了碰了，弄脏了，就美其名曰“挂副画更好看”；“贴了纸，房子更年轻”。租客以为房东都是彪子吗？

所以，必须请租客亲手拆除附着物，如果拆除后，导致墙面、家具面损伤，这些需要由租客赔偿。

收房当天

收房时间：早上

收房时间一定是早上，一是早上天色好，房子有任何问题都易于察觉；二是因为早上时间充裕，方便后面的一系列操作。

收的是房，不是垃圾场

如果你交接当天，进门满是租客个人物品和垃圾，那你就可以出门了，今天这个房是收不成了。可以另行约定时间，毕竟你没有义务对租客随叫随到。而如果超过合同期限，则需要租客支付违约金。

如果你一定当天着急收房，就算在房子里盯着租客搬也没什么意义，毕竟拖拖拉拉的人后面的事也不一定能处理好。

这个问题我有前车之鉴，曾经有个租客，约定下午收房，结果我进门发现对方全然没有打包的意思，还想再免费住两个月。而且租客看准我过来不便，扬言到“就算搬到半夜十二点，那也是在我租期内”。

我还碰到过一种玩人间蒸发的租客，不交租，不回电，不见人，房子打开来满屋垃圾。还能怎么办，只好找物业来把他们的东西全都清理了。

进门第一步：冰箱断电

租客有时会遗忘蔬菜在冷藏室里，冷冻室还会遗忘肉类，甚至忘记了冷冻室里有东西。而房东一般都会记得拔掉插座，但不一定会检查冰箱。所以如果你不想下次来的时候像进了犯罪现场，房子里恶臭熏天，建议你进门第一步就是检查冰箱，切断电源，敞开冷冻室、冷藏室来化冰。

即便冬天，也只需要5、6个小时，冰碴子差不多就能化完，这也是为什么要早上交房的原因之一。

临走前还要记得把冰箱内的水汽擦干，敞开，防止冰箱发霉。

进门第二步：检查家具、家电、下水

家具一般没什么，主要是小磕碰，这些属于正常使用磨损。但如果家具上是各种烟头烫伤痕迹，那你就做好和租客的恶战准备吧。

而像螺丝掉了、荷叶松了这种，扣钱有些小题大做，但自己又没时间，没工具弄。可以当场请租客维修（合同规定的义务），或者叫物业来维修，费用由租客支付。周末物业都挺忙，所以得早点叫。

开关、灯、空调、洗衣机这种，请每一个都亲自试一试。洗衣机要跑整个流程，没异响，没机械故障。空调着重看出风板和排水情况，有些租客喜欢“手动调节”。

下水主要看厨房洗菜池、卫生间洗脸池、马桶、淋浴间下水是否利索，如果有堵塞情况，也要物业维修，租客支付费用。

虽然当时看都是小问题，有时心一软就算了。但自己修起来都是麻烦事，不仅花钱还费事。我记得 5、6 年前我通过一次马桶，物业收费是 40 元，3、4年前我修过一次洗菜池下水，物业要求换下水管，不然不做。我在旁边又搭手，又递烟的，最后材料人工花了 150 元。

进门第三步：检查窗户玻璃、窗纱、墙壁是否完整

这一步最好是租客物品清空之后检查，更加一目了然，尤其是在玻璃和墙上贴粘纸的，大多都是欲盖弥彰。

进门第四步：抄录水电煤数字

上面各种检查完，记录之后，就可以到门外抄录水电煤数字了。

水电煤表应该都会读吧，这里就不说了。

这是一块水表

费用计算

水电煤费用

先按照当天抄表数和最近一次账单抄表数，计算水电煤自上次抄表后所使用的费用。

如果上月账单遗失，可以直接打水电煤公司电话，报具体地址或者户号查询，再顺便问问租期内是否有欠费未结情况。

因为经常算，我自己设计了一个 Excel 表，把当天和上次抄表数填进去就能得到水电煤相应费用。

水电煤计算表

*这个表只针对上海地区计费方式，如果是其他地区，还请各位注意更改单价，以防错算。后台回复关键词：水电煤计费表。

物品赔偿

按照上面你对房屋的检查情况，结合你们的合同内容，如有损坏，应当从押金中扣除适当赔偿金额。我的原则是照价赔偿物品，以及相应安装费。

很多租客没有家装经验，也经常低估房内物品的价格，安装费更是从来不知道，由此会认为房东在坑 TA。但安装费真的不便宜，所以必须收！

之前有个租客把锅架在龙头上，龙头当然坏了啦。我赶紧京东买了一个，龙头 300 元，物业安装费 150 元。当时心一软，只让租客支付了 300 元的龙头费用，没收安装费，结果后来租客到处说我讹她钱，所以我决定以后做个“铁石心肠”。

作为兼职“包租婆”，我对租客的赔偿金并不感兴趣，更希望租客能帮我修好。毕竟东西坏了我得自己花精力买东西，老房子的物件还不好配，有些灯具、零件之类的都停产了；算着点到房子里等着快递送货；最后自己还没能力装，就算找物业也得专门抽时间跑一趟。中间青黄不接的时间还会影响下一次出租，所以作为房东来说根本不想要租客的赔偿，只希望租客主动帮我修好。

再比如这次租客碎了书桌玻璃，刚开始租客很大方，直言“小事情，你扣钱好了”，结果真的在天猫上问过相应尺寸玻璃的要几百块之后，对方又反悔了。

以上没什么问题，房屋ok，费用结算清楚，交了钥匙，租客就算是过去时了。

下面要为下一次出租忙乎了。

挂牌带看

送走了前租客，还不能休息，要想尽快出租，下面还有一系列操作等着你。

第一步：给房子拍照

租客搬离后，你先不忙着打扫，打开拍照软件，给房子各种拍照先。拍几张靓照，去中介挂牌都好谈价钱。

第二步：中介挂牌

虽然网上也能自己放信息，但掌握客源最多的，还是实体中介，所以需要亲自跑一圈中介。登记租房信息，明确租客要求，最重要的是告诉中介几点钟可以看房。

如果你是网上自己发布信息的，可以提前一个星期挂起来，再约到周末集中看房。

这主要是利用人类的抢购心理，尽快促成交易:

• 刚放出来的房子，一定比空置的好；

• 看房的人这么多，炙手可热的是个好房子；

• 又有人来看房了，如果我不立刻拿下就没机会了

第三步：打扫房间

我一般是中午去中介，弄好直接去吃饭，吃好中饭到中介集结好客户来看房，至少还能有一小时来打扫房间。

省事的话直接小区门口找个保洁阿姨也可以，就是现在保洁阿姨都注重细水长流，看重一周两三次的生意，一次性的都不愿意做。愿意做的价格也比较高，之前朋友租的一室一厅，打扫费用要 500 元。

临走

不管当天是否租掉，走的时候还是得像自己住的房子一样

• 断水：入户水阀

• 断电：冰箱、路由器、电视、空调

• 关好门窗：阳台、房间窗户关好，厨房窗户留点缝（排冰箱湿气）

如果当天没租掉，别忘了晚上再给房子拍一遍靓照，有的房子白天光照好，而有的房子晚上更出彩，所以千万别吝惜，一定要拍出房子最温馨的一面。

兵家常说不打无准备之战，最后再帮大家拎一下重点：

• 提前约定和通知

• 准备物品需齐全

• 查验仔细无遗漏

• 早上时间最重要

• 冷冻化冰莫要忘

• 用尽全力把照拍

• 早日出租最重要

好了以上就是我自己总结的收房流程和要点，如果觉得有用，⭐点赞、留言、收藏⭐来一套吧

感谢大家阅读

“小编注：本文作者 @张萌萌是也 是什么值得买生活家，他的个人自媒体信息为：张萌萌是也，搜索“zmmnote”

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